Ho Chi Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains : les prix des terrains devraient augmenter mais ne devraient pas « s'enflammer »

Pourquoi Ho Chi Minh-Ville interdit-elle le lotissement et la vente de terrains ?

Le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville vient de publier la décision n° 83/2024, en vigueur à partir du 21 octobre, stipulant que les investisseurs de projets immobiliers et de projets d'investissement dans la construction de logements dans toute la zone ne sont pas autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique du projet à des organisations et des particuliers pour construire eux-mêmes des maisons. Cette réglementation est exceptée dans les cas où les investisseurs souhaitent se réinstaller par voie terrestre dans les communes, villes et districts de Ho Chi Minh-Ville.

Ainsi, Ho Chi Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans le cadre de projets permettant aux organisations et aux particuliers de construire leurs propres maisons, y compris dans les 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio.

Auparavant, le Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville avait expliqué que la raison de l'interdiction de la subdivision et de la vente de terrains était que la ville développait un projet d'investissement visant à construire des quartiers en districts ou en villes sous Ho Chi Minh-Ville au cours de la période 2021-2030. D’ici 2030, les districts se concentreront sur l’investissement dans la construction d’infrastructures en vue d’atteindre des objectifs urbains pour devenir une ville directement sous la tutelle de Ho Chi Minh-Ville.

Afin d'éviter toute discrimination entre les projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux et d'unifier l'application des réglementations, les investisseurs de projets immobiliers à Ho Chi Minh-Ville doivent investir dans la construction complète de logements conformément à la réglementation, puis effectuer les procédures de transfert des droits d'utilisation du sol, des droits de propriété du logement et d'autres actifs attachés au terrain aux organisations et aux particuliers. Cette disposition est réservée aux projets immobiliers ayant pour objectif la réinstallation et utilisant des terrains situés dans les communes, les villes et les districts qui répondent aux conditions prescrites.

Ainsi, le règlement interdit la subdivision et la vente de parcelles de terrain dans toute la ville afin d'unifier la gestion étatique du logement et de renforcer la responsabilité des investisseurs du projet, en garantissant un investissement synchrone dans la construction d'infrastructures techniques et d'infrastructures sociales ; Il faut éviter les situations où les gens construisent sans autorisation, contre autorisation ou ne respectent pas les règles de gestion architecturale. Le ministère de la Construction estime qu'il est nécessaire d'interdire la subdivision et la vente de terrains dans toute la zone.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que l'explication ci-dessus n'est pas conforme aux dispositions de la loi de 2023 sur les activités immobilières et à la situation pratique. Parce que le projet reste un projet. Actuellement, les cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio sont toujours des districts, et non des districts ou des villes de Ho Chi Minh-Ville.

Conformément aux dispositions de la loi de 2023 sur les affaires immobilières et de la loi de 2023 sur le logement, ces 5 districts sont toujours dans le cas où « dans les zones restantes, le Comité populaire provincial déterminera, en fonction des conditions locales, les zones où les investisseurs du projet sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique à des particuliers pour l'autoconstruction de maisons ». En outre, la demande des personnes souhaitant recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique dans le cadre du projet dans les 5 districts ci-dessus pour construire leurs propres maisons est toujours très importante.

Il a donc suggéré que le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville révise et modifie la réglementation en matière de division et de vente de terrains dans les communes, à l'exclusion des villes des 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio et non soumis à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements.

Partageant ce point de vue, l'expert immobilier Dinh Minh Tuan - directeur de la région Sud Batdongsan.com.vn - a déclaré que pour urbaniser, nous devons attirer les résidents, investir dans de bonnes infrastructures et avoir des prix immobiliers attractifs. Pour que les districts deviennent des districts ou des villes sous Ho Chi Minh-Ville, les gens doivent choisir de vivre dans cette zone et accepter de s'éloigner pour obtenir des prix de logement moins chers.

Cependant, lorsque la subdivision et la vente de terrains seront interdites dans ces 5 districts, l’écart de prix entre les maisons et les districts de banlieue ne sera pas trop élevé, ce qui rendra difficile la décision de migrer. M. Tuan estime donc que l’objectif du projet sera difficile à atteindre d’ici 2030.

L'expert ci-dessus a suggéré qu'à l'heure actuelle, Ho Chi Minh-Ville devrait envisager des plans de préparation, limiter la prise de décisions qui affectent les prix de l'immobilier ou, s'il y en a, il devrait y avoir une feuille de route pour réduire progressivement l'impact. Dans le même temps, si la subdivision et la vente de terrains sont interdites, Hô Chi Minh-Ville peut les interdire dans certaines zones fortement urbanisées des districts, comme les centres-villes. Les zones reculées et peu peuplées ne sont pas pressées.

Hô-Chi-Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans toute la zone, y compris dans 5 districts de banlieue (Illustration : Nam Anh).

Les prix des terrains et des terrains résidentiels devraient augmenter fortement, mais il est peu probable qu'ils « s'enflamment ».

Les experts craignent que la réglementation interdisant la subdivision et la vente de terrains à Ho Chi Minh-Ville puisse avoir un impact significatif sur le marché, car une nouvelle liste de prix des terrains est également publiée en même temps. Les prix des terrains résidentiels et des terrains lotis augmenteront fortement. Parallèlement à cela, les indemnisations et les coûts de déblaiement des sites pour les projets d’infrastructures pourraient également augmenter.

M. Dinh Minh Tuan a déclaré que l'interdiction de la subdivision et de la vente de terrains rendra l'offre de terrains déjà rare à Ho Chi Minh-Ville encore plus rare, et que les possibilités pour les gens de déménager dans les banlieues se rétréciront.

Il a déclaré que les personnes qui souhaitent convertir des terres en terrains résidentiels devront payer plus d'argent en raison de l'impact de la nouvelle liste de prix des terrains, ce qui rendra la tâche plus difficile. La restriction de la subdivision et de la vente de terrains entraînera une hausse des prix des terrains et des terrains résidentiels dans les temps à venir. L’augmentation des prix du marché ajustera en sens inverse la liste annuelle des prix des terrains, affectant le coût de déblaiement des sites pour les projets d’infrastructures d’investissement public, augmentant ainsi le coût estimé.

En outre, ce règlement exige également que les petites unités de développement de projets disposent de capacités suffisantes pour mettre en œuvre : construire des maisons, achever la construction et disposer de services publics afin de vendre des produits. La hausse des coûts des intrants rend difficile la vente de produits à bas prix. La hausse des prix, limitant les acheteurs, peut conduire à la formation de zones urbaines « fantômes ».

D’une manière générale, il estime que la réglementation interdisant la subdivision et la vente de terrains contribuera à réduire les risques juridiques pour les acheteurs de maisons. Toutefois, à ce stade, la réglementation pourrait ne pas être pratique, car le marché vient de traverser une période difficile. Les gens s’intéressent moins à la terre, donc le marché stagne. Si elle est appliquée, l’augmentation des prix de l’immobilier ne permettra guère d’atteindre l’objectif de décentralisation de la zone centrale et d’urbanisation de la périphérie de Hô Chi Minh-Ville.

Cependant, soutenant la bonne décision de Ho Chi Minh-Ville, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré que l'interdiction de la subdivision des terres aide la ville à résoudre de nombreux problèmes. Si les investisseurs sont autorisés à diviser et à vendre des terres sans discrimination, cela pourrait détruire la planification. Surtout lorsque la ville a de grands projets d'urbanisme, nécessitant plusieurs centaines d'hectares pour les projets, mais se retrouve coincée avec des terrains subdivisés.

Selon M. Thang, les produits fonciers sont principalement destinés aux investisseurs qui les achètent et les revendent pour faire des bénéfices, il y a très peu de véritables acheteurs. Par conséquent, les terres subdivisées ne sont pas utilisées régulièrement, le niveau d’urbanisation est faible, ce qui entraîne un gaspillage de ressources.

Il a également admis que l’interdiction de la subdivision et de la vente de terrains pourrait potentiellement augmenter le prix des terrains et des terrains résidentiels dans un contexte de pénurie d’offre. Cependant, le marché foncier actuel du Sud présente une faible liquidité, l'État a des politiques de gestion appropriées, il est donc peu probable qu'il y ait une « fièvre foncière ».

Les investisseurs peuvent trouver des produits tout à fait adaptés dans d'autres marchés de banlieue de Ho Chi Minh-Ville tels que Binh Duong, Long An, Ba Ria - Vung Tau... Pour les vrais acheteurs, ils peuvent avoir de nombreuses bonnes options telles que des biens secondaires subdivisés disponibles ; Terrain, maisons de ville existantes dans des zones résidentielles disponibles; des produits d'appartement, a-t-il ajouté.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm