Les projets ultérieurs, les ventes ultérieures augmentent toutes
Ces derniers jours, certains courtiers immobiliers de la société Phu My Hung ont invité les clients au projet qui devrait officiellement ouvrir à la vente en décembre 2023, The Aurora. Selon l'introduction, le projet est situé en façade de la rue Nguyen Luong Bang (District 7, Ho Chi Minh-Ville), en face du projet Hung Phuc et à proximité de l'immeuble d'appartements Antonia récemment livré, avec un prix prévu de 90 à 100 millions de VND/m2, TVA de 10 % et frais de maintenance de 2 % inclus. Il convient de mentionner que le projet Antonia, également investi par la société Phu My Hung, vient de livrer des appartements de qualité similaire et au même endroit, mais le prix de vente n'est que de 75 millions de VND/m2.
En contactant un courtier nommé Quyen, on nous a dit : « C'est le prix de vente pour les 2 prochaines années. Maintenant, vous le trouvez élevé, mais dans 2 ans, lorsque la maison sera livrée, vous la trouverez très bon marché. Comme avant, le projet Antonia s'est vendu à 75 millions de VND/m2, tout le monde a dit que c'était élevé. Actuellement, ce projet a encore quelques appartements, l'investisseur vend pour environ 80 millions de VND/m2. Ce prix comparé au projet Aurora à côté, qui se vend 100 millions de VND/m2, tout le monde voit que l'Antonia est bon marché. Mais le prix de 90 à 100 millions de VND/m2 n'est que le prix attendu. Ce n'est que le 2 décembre, lorsque la maison témoin ouvrira, que nous connaîtrons le prix exact de chaque appartement. »
West Gate Apartment (HCMC) a livré les maisons, le prix a donc augmenté par rapport aux ventes précédentes.
Non seulement les nouveaux projets, mais aussi les projets ouverts à la vente dans les prochaines phases voient leurs prix augmenter par rapport à avant. Comme pour l'immeuble d'appartements Paris Hoang Kim (ville de Thu Duc), dans la première phase, l'investisseur a ouvert à la vente à environ 65 millions de VND/m2. Mais récemment, lorsque la maison a été achevée et livrée, l'investisseur a ouvert la vente finale à un prix allant jusqu'à 85 millions de VND/m2, hors TVA. Selon M. Doan Chi Thanh, directeur des ventes de Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited (investisseur du projet), la première vente a eu lieu fin 2019, alors que le projet était en construction. Le projet sera achevé d’ici la mi-2023. Ainsi, après environ 4 ans, le prix a augmenté d’environ 25 %, ce qui représente une augmentation d’environ 6 % par an.
Un autre projet est West Gate dans le district de Binh Chanh (HCMC) de la société An Gia, qui vend actuellement les derniers appartements avec un prix au mètre carré d'appartement d'environ 45 à 47 millions de VND, avec un mobilier de base. Les clients n’ont qu’à payer 10 % pour emménager. Entre-temps, début 2020, le prix de vente de ce projet était d'environ 40 à 41 millions de VND/m2. Les courtiers admettent qu'à chaque fois que la vente s'ouvre, l'investisseur augmentera un peu le prix. Maintenant que le projet a livré les maisons et que de nombreux résidents ont emménagé, le prix a également augmenté par rapport à la phase de vente d'ouverture.
Les données de nombreuses études de marché montrent également que le segment des appartements continue d’augmenter en termes de prix. À Hanoi, Savills a déclaré que les prix des appartements primaires ont augmenté pendant 19 trimestres consécutifs et sont 77 % plus élevés qu'au premier trimestre de 2019. Plus précisément, le prix primaire ce trimestre a atteint 52 millions de VND/m2, en hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent et de 13 % par rapport à l'année précédente. Les prix de vente secondaires ont également augmenté de 2 % par rapport au trimestre précédent, atteignant 36 millions de VND/m2. À Ho Chi Minh-Ville, le rapport de Cushman & Wakefield indique que les investisseurs ont tendance à maintenir les prix stables pour stimuler la demande sur le marché. Les prix primaires moyens au troisième trimestre sont restés pratiquement inchangés par rapport au trimestre précédent, mais ont augmenté de 15 % sur un an. Un rapport sur le marché immobilier du troisième trimestre 2023 publié par Batdongsan.com.vn indique que sur la longue période allant de 2015 à aujourd'hui, l'indice d'augmentation des prix des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville a dépassé le taux de croissance des revenus de la population. Après 8 ans, les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville et à Hanoi ont augmenté respectivement de 82 % et de 56 %. Alors que les revenus des habitants des zones urbaines n’ont augmenté que de 39 %.
En raison du manque d'approvisionnement
M. Doan Ngoc, directeur général de la société PropertyX, a expliqué la raison pour laquelle les prix des appartements continuent d'augmenter malgré le marché immobilier morose, car tous les coûts des intrants augmentent. Les coûts d’achat du terrain, les coûts d’utilisation du terrain, les matériaux de construction, la main-d’œuvre et les coûts d’investissement augmentent tous. Pour créer un fonds foncier propre et mener à bien les procédures juridiques nécessaires à la mise en œuvre du projet, il faut 3 ans, voire 5 à 7 ans.
Pendant cette période, si l’entreprise emprunte des capitaux, le coût peut doubler. Non seulement construire un projet est difficile, mais le vendre est encore plus difficile. Toutes les constructions ne peuvent pas être vendues et l’argent collecté à 100% immédiatement, mais le montant d’argent collecté prend également plusieurs années, égales au temps de construction du projet, voire plus longtemps. Durant cette période, les entreprises sont également confrontées à de nombreux risques, elles doivent donc ajouter des coûts financiers, ce qui entraîne une augmentation des prix à chaque étape de l'ouverture à la vente. Si vous ne pouvez pas tout vendre et que vous avez beaucoup de stocks, l’entreprise en souffrira encore plus.
Selon M. Doan Ngoc, actuellement, tous les nouveaux projets immobiliers ouverts à la vente sont évalués en fonction du futur, toujours plus haut que les prix des projets du même segment et du même emplacement. La raison est que les nouveaux projets sont payés en plusieurs versements sur une longue période, de sorte que les clients peuvent utiliser leurs économies pour payer en plusieurs versements sans avoir besoin d’emprunter à la banque. Le nouveau projet est conçu pour être plus beau et plus moderne. Tout comme les voitures neuves et anciennes, le même modèle de voiture mais la version améliorée a toujours un prix plus élevé que l'ancienne version. Le nouveau projet est fortement annoncé. Cela affecte le comportement d’achat des clients malgré des prix plus élevés.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a également admis : Les prix des logements n'ont cessé d'augmenter depuis 2017 et sont toujours « élevés », au-delà de la capacité financière des salariés à revenus moyens, des citadins à faibles revenus, des fonctionnaires, des employés de l'État, des officiers des forces armées, des ouvriers et des immigrants. La raison pour laquelle les prix des appartements continuent d’augmenter est que l’offre diminue. Ainsi, toute entreprise qui a des marchandises à vendre à ce moment-là est le « roi », dominant le marché, « seule sur le marché » et maintenant ainsi les prix.
Une autre raison est que les investisseurs manquent de trésorerie et doivent vendre à tout prix, mais ils ont la mentalité d'essayer d'« ancrer » des prix élevés pour augmenter leurs revenus. Ce n’est que lorsque cela devient insupportable que le prix sera réduit. Une autre raison est que la demande actuelle de logements, en particulier dans le segment qui répond aux besoins réels de la société, est encore très importante, de sorte que toute entreprise qui a un projet à vendre en ce moment utilise toujours toutes ses ressources pour essayer de faire monter les prix.
« Je recommande toujours aux entreprises de vendre des projets et des produits à prix réduit, voire d'atteindre le seuil de rentabilité et de perdre de l'argent pour avoir des flux de trésorerie et des liquidités. Nos grands-parents nous ont appris que lorsque les affaires sont difficiles, il vaut mieux vendre à perte qu'emprunter avec un bénéfice. Car si vous empruntez à une banque, le taux d'intérêt peut atteindre 15 %/an, et si vous empruntez à l'extérieur, il peut atteindre 30 à 40 %/an. Les entreprises s'attendent toujours à ce que le marché s'améliore progressivement, elles maintiennent donc les prix élevés et attendent que le marché se redresse. Par conséquent, il est nécessaire de supprimer les obstacles juridiques pour environ 1 000 projets immobiliers à l'échelle nationale afin d'augmenter l'offre. Les entreprises s'efforcent de restructurer et de restructurer les produits de logement en fonction de la demande réelle, en réduisant les prix des logements à un niveau raisonnable, ce qui aide le marché immobilier à avoir la perspective de se redresser et de croître à nouveau à partir du second semestre 2024 », a partagé M. Chau.
Dans un récent rapport sur le marché immobilier, M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier (ministère de la Construction), a estimé que le niveau d'intérêt pour les appartements demeure, malgré l'impact négatif du marché l'année dernière. Au cours du seul troisième trimestre, la demande pour ce segment a montré des signes de reprise, le nombre d'achats ayant augmenté de 1 % et les locations ayant augmenté de 6 % par rapport au trimestre précédent. Parmi eux, les appartements dont le prix varie de 2 à 4 milliards de VND sont les plus recherchés. Les prix des appartements sur le marché primaire de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville ont tous deux augmenté. À Hanoi, le prix moyen a augmenté de près de 7 % en glissement trimestriel et de 14 % en glissement annuel, atteignant près de 51 millions de VND/m2. De même, à Ho Chi Minh-Ville, les prix de vente secondaires ont augmenté de 3 % par rapport au trimestre précédent, atteignant 45 millions de VND/m2.
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