NDO - La politique de l'impôt sur le revenu des particuliers concernant les activités de transfert de biens immobiliers est toujours un sujet controversé car elle doit à la fois garantir les recettes budgétaires et éviter de créer un fardeau pour les personnes. En particulier, la méthode fiscale actuelle présenterait encore de nombreuses lacunes, conduisant à de fausses déclarations de valeurs de transaction, causant des pertes fiscales et faussant le marché.
Les méthodes d’imposition présentent encore de nombreuses lacunes
Selon le ministère des Finances, pour que la politique fiscale reflète correctement la nature des transactions économiques, la détermination du revenu imposable provenant des transferts immobiliers devrait être basée sur la formule : taux d'imposition multiplié par le revenu imposable, dans laquelle le revenu imposable est calculé en divisant le prix de vente par le total des coûts connexes.
Le ministère des Finances estime qu'il est nécessaire d'étudier la possibilité de réglementer l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant du transfert de biens immobiliers et du transfert de droits d'utilisation des terres à un taux d'imposition de 20 % pour créer une similitude avec le taux d'impôt sur le revenu des sociétés provenant du transfert de biens immobiliers. Toutefois, pour appliquer cette méthode, deux conditions importantes sont requises : une base de données historique des transactions foncières reflétant fidèlement la valeur réelle et une réglementation claire sur les dépenses déductibles et les conditions de preuve ainsi que sur le prix de revient du bien immobilier transféré.
Le problème est que, bien que l’administration fiscale dispose de données historiques sur les transactions depuis 2018, le prix de transfert indiqué dans le contrat ne reflète toujours pas la valeur réelle. Le contrôle visant à garantir que les acheteurs et les vendeurs déclarent honnêtement se heurte encore à de nombreuses difficultés. En attendant, rassembler les documents pour prouver les coûts de transfert et le prix de revient n’est pas simple.
Les coûts facilement identifiables tels que les coûts d’achat, de construction et de réparation peuvent être reconnus, mais les dépenses telles que les frais de courtage, les intérêts et les coûts de rémunération sont difficiles à démontrer. Cela crée un obstacle majeur dans le calcul des bénéfices réels des transactions immobilières. Surtout dans les cas où le bien immobilier a été acheté il y a longtemps, hérité ou donné, le coût initial est presque impossible à déterminer.
En parlant de cette question, l'expert économique Nguyen Tri Hieu a déclaré que l'une des raisons pour lesquelles le marché immobilier vietnamien est faussé est que la taxe foncière n'a pas été appliquée efficacement. Actuellement, les impôts liés à l’immobilier comprennent principalement la taxe sur l’utilisation des terres non agricoles, l’impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des droits de mutation et les droits d’enregistrement. Parallèlement, de nombreux pays développés comme les États-Unis, le Japon et la Corée du Sud appliquent une taxe foncière annuelle sur la valeur des biens immobiliers, contribuant ainsi à réguler le marché et à créer des revenus durables pour le budget de l’État.
L’absence d’un système d’impôt foncier raisonnable a conduit à la spéculation et à la thésaurisation, provoquant une hausse des prix de l’immobilier au-delà de la portée de ceux qui en ont réellement besoin. Lorsqu'ils ne sont pas soumis à la pression fiscale, de nombreux investisseurs sont prêts à « thésauriser » plutôt que de mettre des biens immobiliers en transaction ou en exploitation. Cela réduit l’offre, fait grimper les prix et crée un marché malsain. Dans le même temps, l’État se prive également de sources de revenus importantes, tout en devant encore largement compter sur l’impôt sur les sociétés et la taxe sur la valeur ajoutée.
C'est pourquoi, selon M. Nguyen Tri Hieu, une réforme de la politique fiscale immobilière est nécessaire pour limiter la spéculation. Une solution qui pourrait être envisagée est une taxe progressive sur les propriétés secondaires et suivantes. Cette méthode permet à la fois de contrôler la thésaurisation et n’affecte pas les acheteurs de maisons. En outre, il convient de mettre en place une politique d’exonération et de réduction d’impôts pour les logements sociaux et les logements destinés aux personnes à faibles revenus afin de garantir l’accès au logement des groupes défavorisés ; Dans le même temps, la collecte des impôts devrait être décentralisée vers les autorités locales, contribuant ainsi à créer une source budgétaire pour le développement des infrastructures et des services publics dans les zones urbaines.
Renforcer la gestion et connecter les données fiscales
Analysant les lacunes de la politique actuelle de l'impôt sur le revenu des particuliers, l'expert Phan Huu Nghi, directeur adjoint de l'Institut de banque et de finance (Université nationale d'économie) a souligné qu'il existe actuellement deux méthodes de calcul de l'impôt : la première méthode est une taxe de 2 % sur la valeur totale de la transaction, la deuxième méthode est une taxe de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.
La première méthode, bien que simple, crée une faille importante lorsque de nombreuses personnes déclarent intentionnellement un prix inférieur au prix réel pour réduire les impôts. Cela entraîne non seulement une perte budgétaire, mais rend également le marché moins transparent.
En revanche, la deuxième méthode, qui impose une taxe de 20 % sur la différence entre les prix d’achat et de vente, reflète plus précisément le bénéfice réel mais a du mal à déterminer le prix de revient, en particulier pour les transactions qui ont eu lieu il y a de nombreuses années.
Pour surmonter cette situation, M. Phan Huu Nghi a proposé qu'il soit nécessaire de renforcer la gestion des déclarations de prix, en veillant à ce que les valeurs des transactions soient enregistrées avec précision. Dans ce cas, si l'acheteur enregistre intentionnellement un prix bas pour éviter l'impôt, il aura des difficultés à revendre, car le prix d'achat enregistré sur les documents est trop bas, ce qui peut entraîner une taxe plus élevée à payer lors de la prochaine transaction. En outre, des sanctions sévères devraient être appliquées aux cas de fausse déclaration de valeur de transaction afin de créer de la transparence sur le marché.
Une autre solution importante est de mettre en œuvre une interconnexion des données entre les agences notariales, fiscales et de gestion foncière pour mieux contrôler les valeurs des transactions.
Selon M. Nghi, s'il existe un système de données transparent, l'État peut comparer les prix du marché pour détecter les cas de déclarations inférieures à la réalité. Parallèlement, il est nécessaire d’étudier et de compléter les réglementations juridiques pour déterminer les dépenses raisonnables lors du calcul du revenu imposable, évitant ainsi la situation où les contribuables ont des difficultés à prouver les dépenses réelles.
En général, la réforme de l’impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts de biens immobiliers doit garantir deux objectifs : accroître la transparence, éviter les pertes fiscales et créer les conditions d’un développement stable du marché. Il est donc nécessaire de procéder à un ajustement afin que les impôts reflètent les bénéfices réels, limitant ainsi la situation de « deux prix » dans les transactions immobilières.
Toutefois, la mise en œuvre doit s’appuyer sur une feuille de route raisonnable, éviter les perturbations soudaines et garantir les droits des personnes ayant de réels besoins en matière de logement. Car la réforme de la fiscalité immobilière n’est pas seulement une question financière mais aussi liée au développement durable du marché.
Si elle est correctement appliquée, l’impôt sur le revenu des particuliers contribuera à réduire la spéculation, à stabiliser les prix de l’immobilier et à créer une source stable de revenus pour le budget, au lieu de trop dépendre d’autres impôts. Plus important encore, la politique fiscale doit être placée dans un écosystème de gestion synchrone, depuis le contrôle des déclarations de prix, la vérification des transactions jusqu’à la construction d’une base de données transparente, pour garantir l’équité pour les acheteurs, les vendeurs et l’État.
Source : https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html
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