De nombreux obstacles doivent être levés pour que la loi foncière entre en vigueur.

Après une période de mise en œuvre de la loi foncière, selon certains avis, il existe encore de nombreux obstacles et difficultés dans le processus de mise en œuvre de nouvelles réglementations.

De nombreux obstacles doivent être levés pour que la loi foncière entre en vigueur.

Après une période de mise en œuvre de la loi foncière, selon certains avis, il existe encore de nombreux obstacles et difficultés dans le processus de mise en œuvre de nouvelles réglementations.

La loi foncière de 2024 devrait améliorer la gestion et l’utilisation des terres au Vietnam, contribuant à promouvoir le développement socio-économique et à protéger les droits légitimes des personnes.

Cependant, après une période de mise en œuvre, de nombreux obstacles et difficultés persistent dans le processus de mise en œuvre de nouvelles réglementations. Ces problèmes découlent non seulement du manque de cohérence entre les documents juridiques, mais aussi des mécanismes d’application, des capacités de gestion et des pratiques locales.

Publication lente des documents d'orientation de mise en œuvre

Bien que le gouvernement et les ministères aient fait des efforts pour élaborer des documents guidant la mise en œuvre, de nombreuses dispositions de la loi foncière n’ont pas été pleinement mises en œuvre.

Le prix du terrain est l’un des facteurs importants qui influencent le développement du marché immobilier et des projets d’investissement. Cependant, le mécanisme actuel de détermination du prix des terrains présente encore de nombreuses lacunes, ce qui peut facilement conduire à des conflits entre les parties lors des transactions foncières.

À ce jour, seulement 59/63 provinces et villes ont publié des documents d’orientation détaillés, tandis que les décrets et les circulaires des ministères et des branches sont encore en cours d’achèvement. Cela rend difficile pour les localités d’appliquer la loi, ce qui affecte le processus de résolution des problèmes liés aux droits d’utilisation des terres, à l’indemnisation, au soutien à la réinstallation et à l’octroi de certificats de droits d’utilisation des terres (livres rouges).

L’un des principaux problèmes dans la mise en œuvre de la loi foncière révisée est l’identification et la reconnaissance des droits d’utilisation des terres des populations. Les procédures d’octroi des certificats de droits d’utilisation des terres (livres rouges) se heurtent encore à de nombreuses difficultés, en raison du chevauchement des réglementations et du manque de synchronisation entre les niveaux de gestion. En outre, l’application de l’aménagement du territoire dans les localités est encore laxiste, ce qui entraîne un gaspillage des ressources foncières et une lente progression dans la mise en œuvre des projets.

Selon M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam (VnREA), la délivrance des livres rouges est toujours confrontée à de nombreuses difficultés, de nombreux projets ne disposent pas de documents juridiques complets et clairs, ce qui entraîne des difficultés pour les personnes dans les transactions foncières.

M. Dinh a proposé qu'il soit nécessaire de compléter la base de données foncière nationale et de synchroniser le système d'information foncière entre les localités afin de minimiser les procédures administratives. Dans le même temps, les agences de gestion de l’État doivent créer des instructions spécifiques et simplifier le processus d’octroi des certificats de droit d’utilisation des terres, créant ainsi des conditions favorables pour les personnes et les entreprises.

Un autre problème souligné par de nombreux experts et gestionnaires est la difficulté de défricher des terres pour des projets de développement. TS. Nguyen Minh Phong, expert économique, a déclaré que le défrichement des terres est un problème difficile car il implique des questions complexes telles que l'indemnisation, la réinstallation et le consensus de la population.

C’est l’un des facteurs qui peuvent ralentir la progression des projets de développement des infrastructures. De nombreux grands projets sont bloqués parce qu’ils ne parviennent pas à s’entendre sur des prix d’indemnisation raisonnables avec la population.

Selon M. Phong, pour résoudre ce problème, il est nécessaire de construire un mécanisme de compensation transparent et équitable, et en même temps de promouvoir un travail de propagande et de mobilisation afin que les gens comprennent et acceptent la politique d'acquisition des terres. Parallèlement à cela, il est nécessaire de construire des zones de réinstallation dotées d’infrastructures complètes pour garantir que les populations puissent stabiliser leur vie immédiatement après la récupération de leurs terres.

Problèmes liés au mécanisme de fixation des prix des terres

Le prix du terrain est l’un des facteurs importants qui influencent le développement du marché immobilier et des projets d’investissement. Cependant, le mécanisme actuel de détermination du prix des terres est encore très inadéquat, ce qui peut facilement conduire à des conflits entre les parties lors des transactions foncières.

Mme Le Thi Thanh Ha, directrice du département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, a expliqué que les prix des terrains dans différentes zones changent souvent et que les facteurs de prix peu clairs mettent les gens et les investisseurs mal à l'aise.

Mme Ha estime qu’il est nécessaire de mettre en place un mécanisme de fixation des prix des terres stable et transparent. La publication d’informations sur les prix des terrains, leur mise à jour régulière et leur intégration dans un système de données commun contribueront à réduire l’inflation des prix des terrains et à accroître la transparence des transactions. Parallèlement à cela, il faudrait mettre en place des politiques préférentielles pour les projets immobiliers sociaux, notamment pour les logements destinés aux personnes à faibles revenus.

A Hanoi, de l'aveu même des responsables du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement, dans certains endroits, le prix des terrains est inférieur au prix du marché, insuffisant pour compenser les coûts et les ressources d'investissement nécessaires à la création de fonds fonciers (y compris les coûts de déblaiement des sites, les investissements en infrastructures...).

Pour remédier à la situation où les prix des terrains sont inférieurs aux prix du marché, les comités populaires des districts, des villes et des communes ont réglementé les niveaux de prix et organisé plusieurs tours d'enchères (avec un nombre obligatoire de tours) pour garantir que le prix de départ du tour suivant soit proche du prix du marché.

Toutefois, la loi foncière et la loi sur les ventes aux enchères immobilières n’ont pas encore entièrement réglementé des éléments tels que le faible acompte (égal à 20 % du prix de départ) ; Il n'existe aucune réglementation interdisant l'acte de collusion visant à augmenter ou à « gonfler » les prix, ce qui conduit à une situation où les participants aux enchères enchérissent plus haut que le prix du marché pour remporter l'enchère, puis ne paient pas l'enchère gagnante (perdent le dépôt) ou ne continuent pas à enchérir au tour suivant, provoquant l'échec de l'enchère et provoquant un chaos sur les prix du marché.

L'actuelle vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour permettre aux particuliers de construire leurs propres maisons ne comporte pas de réglementation exigeant l'achèvement de la construction des maisons dans un certain délai, ce qui conduit à la situation de non-utilisation des terres, de laisser des terres en jachère, de provoquer des difficultés dans la gestion de la planification, de perdre la beauté urbaine et de gaspiller les ressources foncières.

Certains districts, villes et municipalités sont toujours sous pression pour collecter les recettes budgétaires provenant des ventes aux enchères des droits d’utilisation des terres afin de répondre aux besoins en capital du développement socio-économique, c’est pourquoi ils organisent toujours des ventes aux enchères pour attribuer des terrains aux particuliers afin de construire des maisons.

Outre les problèmes liés aux procédures administratives et aux prix des terrains, le contrôle et l’inspection de l’utilisation des terres se heurtent également à de nombreuses difficultés. M. Nguyen Trong Hoai, directeur adjoint du Département de la gestion des terres (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement) a déclaré que les localités manquent actuellement de mécanismes de surveillance efficaces, ce qui entraîne un gaspillage de terres, des terres abandonnées ou une mauvaise utilisation.

M. Hoai a déclaré qu’il est nécessaire de disposer d’un mécanisme de surveillance strict, transparent et équitable pour garantir l’utilisation appropriée et efficace des terres.

Les agences de gestion foncière doivent également appliquer les technologies de l’information à la gestion des données foncières, contribuant ainsi à surveiller et à inspecter plus efficacement les projets d’utilisation des terres.

Certaines entreprises interrogées ont déclaré que l’un des principaux obstacles aux projets de développement immobilier et d’infrastructures est le retard dans les procédures juridiques et le déblaiement des sites. De nombreux projets sont au point mort, notamment les projets de logement, en raison de procédures administratives et d’un manque de consensus sur l’indemnisation et la réinstallation.

Pour mettre en œuvre efficacement la loi foncière de 2024, selon certains experts, les autorités doivent faire davantage d’efforts pour résoudre les difficultés susmentionnées.

Il est notamment nécessaire d’accroître la publication de documents d’orientation détaillés et d’organiser des cours de formation pour les fonctionnaires à tous les niveaux sur les nouvelles réglementations de la loi foncière révisée. Cela aidera les localités à saisir les informations et à appliquer efficacement les réglementations légales.

Base de données foncière complète, assurer la cohérence et l'exactitude. L’application des technologies de l’information à la gestion des terres permettra d’économiser du temps, des coûts et de limiter les erreurs dans le travail de gestion.

Publier des documents juridiques plus clairs et plus détaillés sur les méthodes de détermination des prix des terrains et des indemnisations lors de la récupération des terres. Les autorités doivent également renforcer la surveillance et l’inspection de l’utilisation des terres.

On pense que ce n’est que lorsque ces solutions seront mises en œuvre de manière synchrone et drastique que la loi foncière de 2024 pourra maximiser son efficacité, créant ainsi des conditions favorables au développement du pays.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html