Les acheteurs envisagent de déménager pour devenir propriétaires

Dans un contexte de prix de l'immobilier en constante augmentation, les acheteurs peuvent envisager et choisir de louer, ou accepter de déménager dans les provinces voisines pour acheter à un prix plus raisonnable.

Prix de vente élevé

Des données récemment publiées par Savills montrent que dans les deux grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, la demande naturelle annuelle de logements est d'environ 50 000 maisons. Il s’agit du résultat de l’immigration, du départ des adultes du foyer familial et d’une diminution de la taille moyenne des ménages…

Cette demande n’a pas été satisfaite depuis un certain temps par des contraintes d’offre, ce qui a laissé une demande refoulée de logements. En outre, des facteurs macroéconomiques tels que la volatilité des marchés de l’or et les faibles taux d’intérêt incitent les investisseurs à rechercher des canaux d’investissement raisonnables et à long terme. La demande de biens immobiliers dans le segment des appartements augmente également.

La demande de biens immobiliers dans le segment des appartements augmente. Photo : Viet Dung

Cependant, le rapport de Savills au premier trimestre 2024 a montré que le prix primaire des appartements à Hanoi a atteint 59 millions de VND/m2, en hausse de 3 % par trimestre et de 14 % par an. Le marché secondaire a également enregistré une augmentation du volume des transactions et les prix ont également augmenté par rapport aux prix précédents.

À Ho Chi Minh-Ville, les données de CBRE Vietnam montrent qu'à la fin du premier trimestre 2024, le prix primaire des appartements à Ho Chi Minh-Ville a atteint 61 millions de VND/m2, inchangé par rapport au trimestre précédent. Les investisseurs continuent de maintenir des politiques de vente et de paiement attractives pour augmenter la liquidité des produits. Cependant, la liquidité n’est pas très bonne.

Il est indéniable que le déséquilibre entre l’offre et la demande a fait grimper les prix de l’immobilier. Cependant, du point de vue du vendeur, les investisseurs ont également leurs propres « souffrances » qui rendent difficile la réduction des prix, même s’ils le souhaitent vraiment.

Le dirigeant d'une société immobilière de Ho Chi Minh-Ville a déclaré que pour mener à bien un projet immobilier résidentiel, la société doit « supporter » de nombreux coûts. Par exemple, les coûts fonciers du projet comprennent les coûts d’indemnisation et de déblaiement du site par le biais du transfert des droits d’utilisation des terres, les frais d’utilisation des terres, le loyer foncier et les frais de protection des terres rizicoles (si des terres rizicoles sont utilisées) pour l’État.

Les coûts liés au terrain représentent généralement environ 15 % du coût d’un projet d’appartement, environ 30 % pour un projet de maison de ville et environ 20 % pour un projet de villa.

En particulier, les coûts d’indemnisation et de déblaiement des sites sont actuellement souvent déduits par les agences d’État compétentes à hauteur de 70 % ou plus des coûts réels engagés par les entreprises. Le coût réel restant qui n’a pas été déduit est considéré comme un bénéfice et l’entreprise doit payer un impôt sur les sociétés supplémentaire de 20 % sur ce bénéfice. En fin de compte, ces coûts sont pris en compte dans le prix de vente que les clients paient lors de l’achat d’une maison.

Les coûts de construction représentent environ 50 % du coût des projets d’appartements, environ 30 % pour les projets de maisons de ville et environ 20 % pour les projets de villas. Ce type de coût est en hausse, par exemple le coût d'1 m2 de surface au sol pour la construction d'un immeuble d'appartements est désormais passé à 13-15 millions de VND/m2, soit près du double du niveau précédent de 7-8 millions de VND/m2...

« Tous les coûts mentionnés ci-dessus sont calculés dans des conditions de marché normales, avec un délai d'achèvement d'environ trois ans pour un projet de logement commercial. Si ce délai est plus long en raison de problèmes juridiques, comme par le passé, le coût total de l'investissement augmentera considérablement », a expliqué le dirigeant de l'entreprise.

Les banlieues sont des points lumineux

Face à la hausse des prix, certains projets ont été évalués au-delà de leur valeur réelle. Les experts conseillent aux acheteurs d’examiner attentivement la valeur d’usage et le caractère raisonnable du projet.

« En général, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs prendront en compte leur situation financière. Bien que la demande réelle de logements reste majoritaire, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs peuvent envisager de louer des appartements en centre-ville ou accepter une réorientation de la demande vers l'offre des provinces voisines, où les prix sont plus raisonnables », a déclaré Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Conseil et Recherche de Savills Hanoi.

Mme Do Thi Thu Giang, directrice de Savills Vietnam Consulting Services, a déclaré que le processus d'accession à la propriété et d'accumulation de capital commence souvent par de petits appartements abordables, puis lorsque la famille accumule des actifs, elle déménage dans des appartements plus grands. Par conséquent, acheter une maison dans un bon emplacement n’est souvent pas envisageable pour les acheteurs d’une première maison.

Cependant, les infrastructures restent le levier le plus important pour modifier la structure de valeur du marché immobilier. La mise en place d’infrastructures réduit les temps de trajet et ouvre davantage d’options dans les zones environnantes, résolvant ainsi le problème de l’accessibilité financière.

« Le manque de logements abordables dans les grandes villes est indéniable. Cependant, ce constat est compréhensible, car ce n'est ni une option intéressante pour les investisseurs ni une solution adaptée aux primo-accédants. Des logements abordables sont disponibles dans d'autres zones satellites, et l'amélioration des infrastructures permettra de réduire la distance entre ces zones et le centre-ville », a déclaré Mme Giang.

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