Le marché est fermé…
Plus précisément, le rapport sur le marché immobilier au quatrième trimestre 2023 et sur l'ensemble de l'année 2023 récemment publié par le Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville montre que les activités commerciales immobilières sont toujours confrontées à de nombreuses difficultés mais se sont progressivement redressées, avec une croissance négative au trimestre suivant inférieure à celle du trimestre précédent. Parmi ceux-ci, les 6 premiers mois de l'année ont connu une croissance négative de 11,58 %, les 9 premiers mois ont connu une croissance négative de 8,71 % et l'année entière n'a connu qu'une croissance négative de 6,38 %.
Concernant l'offre, rien qu'au quatrième trimestre 2023, Ho Chi Minh-Ville compte 4 projets de logements commerciaux avec plus de 3 700 unités éligibles à la mise sur le marché, 100 % de l'offre se situe dans le segment des appartements haut de gamme. L'offre en 2023 a augmenté de 20,6% par rapport à la même période en 2022 et toutes ces maisons ont été vendues, sans inventaire.
Le projet Kenton Node compte à lui seul environ 1 600 appartements invendus.
Selon le ministère de la Construction, l'inventaire est calculé à partir d'un an après la date à laquelle le bien immobilier est admissible à l'activité commerciale mais n'est pas vendu ou n'a pas été vendu. C'est peut-être la raison pour laquelle dans le rapport, le Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville a donné un chiffre plutôt « joli » comme mentionné ci-dessus, sans inventaire même si les transactions sont encore très lentes et que le marché continue de croître négativement. Cependant, M. Vo Hong Thang, directeur adjoint de la recherche et du développement du groupe DKRA, a déclaré que cette réglementation n'est pas proche de la réalité car de nombreux nouveaux projets ont des licences, n'ont pas reçu d'avis d'éligibilité à la vente, mais les entreprises ont vendu du « riz vert ». Au moment où le projet était éligible à la vente, il avait disparu.
Au contraire, de nombreux projets vendus depuis des décennies ont encore des stocks qui ne peuvent être vendus. Ainsi, plus précisément, l’inventaire doit être calculé au moment où le projet est éligible à la vente et où l’investisseur ouvre le produit au marché. Le montant de l'inventaire calculé de cette manière changera à chaque instant statistique. Par conséquent, la méthode de calcul actuelle du ministère de la Construction peut ne pas correspondre à la réalité du marché. L'inventaire doit commencer à partir du moment de la vente et s'accumuler au fil des ans jusqu'à ce que le projet soit consommé à 100 %.
D'après les arguments ci-dessus, M. Vo Hong Thang a commenté que le rapport du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville n'est pas exact car en réalité, dans la ville, la quantité d'inventaire ancien et nouveau est très importante. La preuve la plus évidente est que depuis le début de l’année, il y a eu très peu de transactions, des biens invendus et de nombreux projets en stock.
Un expert immobilier a également affirmé : Il est absurde que Ho Chi Minh-Ville ne dispose pas d'inventaire immobilier car le pouvoir d'achat sera faible tout au long de 2023. Seuls un ou deux projets qui répondent aux besoins des clients et à la clientèle cible se vendent bien, tandis que le reste des projets immobiliers haut de gamme se vendent très lentement, voire pas du tout. Si l’on dit qu’il n’y a pas de stock dans un certain projet qui soit adapté au marché, c’est raisonnable, mais il est impossible que l’ensemble du marché soit dépourvu de stock. « De nombreux projets vendus via des échanges ou des proches peuvent annoncer des ventes à 100 %, mais en réalité, ces échanges « détiennent la marchandise » pour la revendre », a cité cet expert.
…mais les entreprises ont encore des produits invendus
Selon les statistiques de fin septembre 2023, les rapports financiers de 10 entreprises immobilières ont enregistré une valeur totale des stocks de plus de 300 000 milliards de VND, soit une augmentation de 5 % par rapport à la même période. La valeur des stocks de No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland) à la fin du troisième trimestre 2023 était supérieure à 137 755 milliards de VND. La société Khang Dien a enregistré un inventaire de 17 152 milliards de VND. Le groupe Nam Long possède un inventaire de 16 800 milliards de VND. Le groupe Dat Xanh possède un inventaire de 14 788 milliards de VND. Quoc Cuong Gia Lai dispose également d'un inventaire de 7 100 milliards de VND... Selon les statistiques du groupe DKRA, jusqu'à présent à Hô-Chi-Minh-Ville, le seul segment des appartements dispose d'un inventaire de 7 890 unités, soit une augmentation de 13,2 % par rapport à 2022 ; Quant au segment des maisons de ville et des villas, l’inventaire actuel est de 2 904 unités.
Récemment, dans une analyse préliminaire des états financiers de 1 579 entreprises (dans 10 secteurs) cotées en bourse, le Conseil de recherche sur le développement économique privé (Conseil IV) a déclaré que de la mi-2022 à la fin du deuxième trimestre de 2023, les revenus de tous les secteurs ont diminué. Le groupe le plus sérieux est celui de l'immobilier et de la construction. Ce sont les deux groupes qui ont les plus gros problèmes de trésorerie, avec des jours d'inventaire et des jours de créances (le temps moyen nécessaire pour recouvrer les créances après les ventes) qui augmentent plusieurs fois. Les résultats de l'analyse montrent que le nombre moyen de jours d'inventaire immobilier au premier trimestre 2023 s'élève à 5 662 jours, certaines entreprises ayant jusqu'à 54 334 jours. Autrement dit, il faudrait 149 ans à l’entreprise pour écouler tout le panier.
Le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville reste morose
Pour résoudre les difficultés des entreprises, le Comité IV recommande des politiques axées sur le soutien des flux de trésorerie des entreprises par l’accès au capital, l’extension des coûts et la réduction des coûts. Cela aide les entreprises à générer des flux de trésorerie à court terme au moins au cours du second semestre 2023 ou jusqu’au premier semestre de l’année prochaine. Le groupe IV estime également que des politiques budgétaires contracycliques sont nécessaires pour stimuler la demande globale, en complément des politiques monétaires. Par exemple, en favorisant les investissements publics, en mettant l’accent sur les grandes infrastructures et en développant le logement social. D’une part, soutenir les entreprises du secteur de la construction, des matériaux de construction et de l’immobilier ; d’autre part, répondre aux besoins réels des travailleurs. De plus, il est nécessaire de réduire et de reporter les impôts et autres dépenses, car c'est le moment de détendre les gens.
À long terme, le Panel IV recommande de prêter attention au développement d’un marché des capitaux moderne pour éviter que la croissance ne soit trop dépendante du crédit. Continuer d’analyser pour concevoir des politiques d’impôt sur le revenu des sociétés adaptées à chaque groupe d’échelle de revenus et à chaque secteur d’activité afin de garantir l’objectif d’augmentation des recettes budgétaires pour aider les entreprises à se développer.
L'expert immobilier Phan Minh Chanh a commenté que la réalité montre que l'inventaire immobilier est très vaste. Par exemple, un seul projet Kenton Node dans le district de Nha Be compte 1 600 appartements invendus. Ou un projet dans la ville de Thu Duc compte des milliers de produits lancés, mais les ventes sont encore très faibles. En fait, les stocks augmentent en raison de la réduction des transactions et d’une faible liquidité. Le segment immobilier est principalement constitué de biens haut de gamme destinés aux investisseurs. De plus, les difficultés juridiques, la difficulté de mobiliser des capitaux obligataires, l’accès limité au crédit, les difficultés de trésorerie, etc. ont également entraîné une augmentation des stocks immobiliers.
Pour « sauver » les entreprises et aider le marché à se redresser rapidement, cet expert recommande que la meilleure solution maintenant soit d'intensifier les efforts pour résoudre les stocks, résoudre les problèmes juridiques et en même temps « dénouer » les projets immobiliers inachevés. Les solutions doivent être concrètes et non pas se résumer à des slogans creux.
L'inventaire des biens immobiliers à l'échelle nationale a diminué
Selon les rapports de 53/63 localités, l'inventaire immobilier en projets au quatrième trimestre 2023 est d'environ 16 315 unités (y compris des appartements, des maisons individuelles et des terrains). Dont 2 826 appartements, 5 173 maisons individuelles et 8 316 terrains. Le ratio d'inventaire concerne principalement le segment de l'immobilier résidentiel individuel et les terrains des projets. Les stocks dans le segment des appartements au quatrième trimestre 2023 étaient d'environ 88,42 % par rapport au troisième trimestre 2023. Les stocks dans le segment foncier étaient d'environ 115,66 % par rapport au troisième trimestre et les stocks dans le segment des logements individuels étaient d'environ 78,93 % par rapport au troisième trimestre.
Ainsi, on peut constater qu'en 2023, l'inventaire immobilier dans les projets de logements collectifs, de logements individuels et de segments fonciers tend à diminuer.
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