Ne pas calculer suffisamment les coûts, difficile d'attirer les investisseurs
L'Association d'évaluation du Vietnam a déclaré que cette unité a eu accès au décret n° 12/2024/ND-CP du gouvernement modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP du gouvernement réglementant les prix des terrains et le projet de décret du gouvernement réglementant les prix des terrains guidant la mise en œuvre de la loi foncière n° 31/2024/QH15.
L'Association vietnamienne d'évaluation estime que le décret n° 12/2024/ND-CP et le nouveau projet de décret contiennent de nombreux contenus appropriés, répondant aux exigences pour éliminer les difficultés dans la pratique.
Toutefois, l'Association vietnamienne d'évaluation a également constaté que le contenu de la méthode d'évaluation foncière selon la méthode de l'excédent prescrite dans le décret et le projet de décret présente encore des lacunes en raison du calcul incorrect et complet du coût total que les investisseurs doivent dépenser pour mettre en œuvre le projet et des bénéfices qu'ils reçoivent lors de l'achèvement du projet d'investissement. Par conséquent, cela entraînera non seulement des difficultés à attirer les investissements, mais poussera également les prix des terrains à des niveaux déraisonnablement élevés.
Tout d’abord, concernant les coûts d’investissement totaux.
Le décret 12/2024/ND-CP et le projet de décret n’ont pas entièrement calculé tous les types de coûts pour former le coût total que les investisseurs doivent dépenser pour mettre en œuvre le projet. Le règlement ne calcule que le coût d'investissement dans l'aménagement du territoire sans calculer le coût initial que l'investisseur doit payer pour avoir le terrain pour réaliser le projet, qui est la « redevance d'utilisation du sol » (à moins que l'investisseur mettant en œuvre le projet ne soit exempté de la redevance d'utilisation du sol par l'État, auquel cas elle n'est pas calculée) et les intérêts du prêt. « C'est déraisonnable », a déclaré le Conseil d'évaluation.
Deuxièmement, à propos du profit.
Dans le décret et les deux options du projet de décret : le bénéfice est calculé uniquement sur les coûts d'aménagement du territoire, et non sur les coûts totaux (comme mentionné ci-dessus) que l'investisseur dépense (y compris les frais d'utilisation du sol + les coûts d'aménagement du territoire + les coûts d'entreprise) est une sous-estimation, ne suivant pas le principe de formation des prix : le prix doit couvrir les coûts de production et d'entreprise et avoir un bénéfice (également non conforme à la méthode de calcul du bénéfice de la méthode du surplus, qui est un bénéfice calculé sur la valeur des actifs) et nie le principe de la « valeur future de l'argent », c'est-à-dire que lorsqu'un investisseur a de l'argent à investir dans n'importe quel domaine, il doit s'attendre à avoir des bénéfices attendus, y compris en déposant de l'argent à la banque pour gagner des intérêts.
Pour l'option 1 : Le projet confond les profits dont bénéficient les investisseurs et les coûts que les investisseurs doivent engager pour mettre en œuvre le projet (Le projet stipule : Le profit inclut les coûts en capital) ; parce que le profit est la somme d’argent que l’investisseur reçoit. Le coût du capital est le montant d’argent qu’un investisseur doit payer au « fournisseur de services financiers ».
Le coût du capital est essentiellement le taux d’intérêt sur l’argent emprunté par l’investisseur au prêteur. C'est le bénéfice du prêteur, mais c'est le coût de l'emprunteur et bien sûr l'investisseur ne bénéficie pas de ce coût financier mais doit le payer, calculé dans la structure des coûts de production et d'entreprise.
Pour l'option 2 : Le profit de l'investisseur est calculé uniquement sur les coûts de développement, et non sur les coûts totaux, qui ne sont pas calculés correctement et complètement comme analysé ci-dessus.
Compte tenu des lacunes ci-dessus, l'Association vietnamienne d'évaluation recommande que le coût total pour calculer les bénéfices des investisseurs soit calculé correctement et intégralement, y compris les coûts suivants : Coût total (1) = Frais d'utilisation du sol + Coût de développement et coût commercial.
Le profit de l'investisseur sera calculé par la formule : Profit de l'investisseur = Pourcentage x Coût total (1).
Proposition d'ajouter l'élément « profit de l'investisseur »
Auparavant, la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) avait également commenté le projet de décret réglementant les prix des terrains.
Selon le VCCI, l'article 6.3 du projet stipule la formule de détermination du revenu net annuel moyen (= revenu annuel moyen - dépenses annuelles moyennes). Selon les entreprises, cette réglementation est déraisonnable car elle ne prend pas en compte le facteur « profit de l'investisseur » (ce facteur ne peut pas être déduit). Ne pas déterminer le profit de l'investisseur ne garantira pas l'équité dans les méthodes appliquées car, comparé à la formule, l'investisseur investira et exploitera sans profit. L'intégralité du surplus provenant de l'exploitation de l'état actuel de la construction sur le terrain pendant toute la durée du bail foncier (paiement unique) du terrain sera versée à l'Etat, hors impôt sur les sociétés.
Une telle disposition est incompatible avec la théorie de la détermination du loyer différentiel ; augmenter la différence de prix du terrain du lot lors de l'application de la méthode du revenu avec la méthode du surplus (s'il existe les mêmes informations de planification). Il est donc recommandé que l'organisme de rédaction ajoute le facteur « bénéfice de l'investisseur » à la formule ci-dessus.
L'article 7.3.a du projet stipule que les coûts d'investissement en construction pour déterminer les prix des terrains en utilisant la méthode du surplus comprennent : les coûts de construction d'infrastructures techniques, d'infrastructures sociales, de construction de logements et d'autres travaux de construction ; coûts d'équipement; coûts de conseil en investissement dans la construction; Coûts de gestion de projet et certains autres éléments de coût tels que prescrits dans le taux d’investissement.
Selon la réflexion des entreprises, cette réglementation est close, les autres coûts non mentionnés ne sont appliqués que dans les cas d'utilisation du taux de capital d'investissement, tels que : les coûts imprévus liés au volume de travail et au facteur de glissement des prix survenant lors de la mise en œuvre du projet ; Frais d'intérêts, coûts de construction d'ouvrages temporaires, ouvrages servant à la construction, assurances... Par conséquent, la VCCI propose que l'organisme de rédaction complète les dépenses ci-dessus.
Toujours selon le VCCI, l'article 7.3.b du projet stipule que les coûts des entreprises sont calculés en pourcentage des revenus conformément au niveau général de la localité. Selon les retours des entreprises, cette réglementation est peu claire et inappropriée.
Plus précisément, les coûts d’entreprise tels que la publicité, les ventes et les coûts d’exploitation varient considérablement dans chaque domaine, il est donc difficile de déterminer un niveau commun au niveau local.
De plus, le zonage du « terrain commun local » n’est pas non plus adapté, notamment dans le cas de projets situés dans des localités non développées sans nombreux grands projets, le terrain commun local peut ne pas convenir à ce projet.
L'article 7.3.c du projet stipule comment calculer les bénéfices des investisseurs selon deux options. Selon les commentaires de l'entreprise, les deux méthodes de calcul ci-dessus ne sont pas raisonnables car elles ne calculent pas entièrement le bénéfice de l'ensemble du projet selon la méthode du surplus pour les investisseurs.
Concrètement, la réglementation des bénéfices est calculée uniquement sur les coûts d’investissement de construction. Il s’agit uniquement du bénéfice du développement immobilier (investissement dans le développement foncier), et non du bénéfice de l’ensemble du projet.
Une telle réglementation est incompatible avec le principe de formation des prix, car les prix doivent couvrir les coûts de production et d’exploitation et générer des bénéfices. Cette réglementation nie également le principe de la « valeur temporelle de l’argent » (en raison du coût d’opportunité, de l’inflation, du risque) et le principe de la « valeur future de l’argent » (c’est-à-dire que lorsqu’on investit dans un domaine, il faut s’attendre à des bénéfices attendus, y compris les dépôts bancaires).
En fait, le coût que paie l’investisseur (coût total) correspond à l’ensemble des coûts raisonnables que l’investisseur doit payer pour terminer le projet (jusqu’à ce que l’entreprise soit acquise). Le coût total doit inclure les frais d’utilisation du sol (ou la valeur du terrain) – le coût d’investissement initial que l’investisseur doit payer pour remplir ses obligations financières envers l’État.
Par conséquent, si ce type de coût n'est pas calculé, on peut considérer que l'investisseur doit payer les frais fonciers deux fois : une fois lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les coûts exclus lors de la détermination des prix des terrains (conformément à ce règlement), et deux fois lorsqu'il doit payer les frais d'utilisation du sol (mais non déduits comme un type de coût).
Il est donc recommandé que l’organisme de rédaction modifie le règlement de manière à ce que le bénéfice soit calculé sur le coût total que l’investisseur doit dépenser pour achever le projet jusqu’à ce que le produit soit vendu pour générer des revenus. Le coût total doit inclure les coûts d’investissement de construction, les coûts commerciaux et les frais d’utilisation du sol – les coûts d’investissement initiaux que les investisseurs doivent payer pour remplir leurs obligations financières envers l’État.
L'article 4.2.d du projet stipule la détermination des prix des terres pour l'attribution des terres et la location des terres en fonction de l'avancement de l'indemnisation, du soutien et de la réinstallation conformément à l'article 257.2.c de la loi foncière de 2024.
Selon les entreprises, le moment de déterminer le prix des terrains ne devrait être appliqué qu'au moment où le terrain est défriché et remis à l'investissement.
En fait, il existe des cas où l'allocation des terres est trop petite et ne peut pas être investie, il ne faut donc pas déterminer le temps nécessaire pour déterminer les prix des terres. Si de telles réglementations sont mises en place, des procédures inutiles apparaîtront et il faudra choisir une méthode de tarification non synchronisée avec de nombreuses zones cédées qui ne sont pas suffisantes pour réaliser l'investissement ou sur la zone prévue qui ne génère pas de revenus.
Il convient donc de réglementer que la méthode de l'excédent soit calculée sur la superficie totale du projet selon le plan de construction détaillé ou le plan directeur jusqu'au moment de l'évaluation du terrain, répartie selon le ratio de superficie pour la superficie cédée.
MT
Source : https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
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