Le matin du 13 novembre, l'Assemblée nationale a discuté en groupes du projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol.
Le groupe 15 comprend les délégations de l’Assemblée nationale des provinces de Quang Tri, Yen Bai, Binh Phuoc et Binh Thuan. Le chef adjoint de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, a présidé la séance de discussion.
Démêler les goulots d'étranglement dans l'accès à la terre
Après avoir écouté les députés de l'Assemblée nationale discuter et apporter des avis pour compléter le projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol. Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Do Duc Duy, a pris la parole pour expliquer et clarifier certaines questions qui intéressent les délégués.
Le ministre Do Duc Duy a souligné la nécessité de la publication de ce projet de résolution pilote. Ce projet vise essentiellement à compléter un système d'accès au foncier pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux. Auparavant, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2003 et de la loi sur le logement de 2005, pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux, il existait deux mécanismes de transfert des droits d'utilisation des terres : le mécanisme de transfert obligatoire et le mécanisme de transfert volontaire.
Plus précisément, le mécanisme de transfert obligatoire consiste pour l’État à récupérer des terres pour les remettre à des investisseurs par le biais d’enchères de droits d’utilisation des terres ou d’appels d’offres pour sélectionner des investisseurs afin de mettre en œuvre des projets d’investissement utilisant des terres. Le mécanisme de conversion volontaire est que l'investisseur négocie avec la personne qui a le droit d'utiliser le terrain pour avoir un fonds foncier pour mettre en œuvre le projet de logement commercial, ou l'investisseur qui a le droit d'utiliser le terrain demande à l'agence d'État compétente d'autoriser le changement d'utilisation du terrain pour mettre en œuvre le projet de logement commercial. Il existe donc deux mécanismes de déplacement à travers quatre formes d’accès à la terre.
Ensuite, la loi sur le logement de 2010 et la loi foncière de 2013 ont continué à autoriser les quatre formes d’accès au foncier pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, comme dans la loi foncière de 2003 et la loi sur le logement de 2005. Cependant, lorsque l’Assemblée nationale a adopté la loi sur le logement de 2014, elle a restreint la forme de réception du transfert des droits d’utilisation du sol ou de changement d’usage du sol. Dans laquelle, la loi sur le logement de 2014 stipule qu'en cas de transfert, seuls les terrains résidentiels peuvent être transférés ; En cas de droits d'utilisation du sol et de demande à l'État de modifier l'usage du sol, cette zone doit inclure une partie de zone résidentielle.
« Cela limite les cas d'accès à la terre sous forme de transfert de droits d'utilisation de la terre ainsi que de possession de droits d'utilisation de la terre par rapport à la loi foncière de 2003 et à la loi sur le logement de 2005 », a souligné le ministre, et a en même temps déclaré que la loi foncière de 2013 ne réglemente ni ne contrôle les cas où l'État récupère des terres pour les remettre à des investisseurs sous forme d'appel d'offres pour sélectionner des investisseurs et de vente aux enchères de droits d'utilisation de la terre. Autrement dit, l'échelle du projet peut être grande ou petite, même si elle n'est pas abordée dans le sens où les investisseurs reçoivent des droits d'utilisation des terres ou des investisseurs ont des droits d'utilisation des terres par rapport à l'étape précédente, mais l'État peut récupérer des terres et mettre en œuvre des projets sans restrictions d'échelle de superficie.
Toutefois, selon le ministre Do Duc Duy, dans la loi foncière de 2024, les articles 79 et 127 stipulent que l'État ne récupérera des terres que pour des projets de développement urbain dotés d'infrastructures techniques synchrones, d'infrastructures sociales et de logements. Ainsi, selon la législation urbaine en vigueur, l'échelle est généralement de 20 hectares ou plus, et dans les cas où la zone est plus petite et ne garantit pas des éléments urbains synchrones, l'État ne récupérera pas le terrain. Ainsi, la méthode de récupération des terres par l’État pour les céder aux investisseurs ne sera pas mise en œuvre. Dans le même temps, les réglementations sur les cas où l'État autorise les investisseurs à recevoir des droits d'utilisation des terres ou les investisseurs qui détiennent actuellement des droits d'utilisation des terres sont également contrôlées et restreintes comme la loi sur le logement de 2014. C'est-à-dire qu'elle ne s'applique qu'aux cas où, en cas de réception de droits d'utilisation des terres, 100 % de la superficie recevant des droits doit être un terrain résidentiel ou, en cas de détention actuelle de droits d'utilisation des terres, il doit y avoir une partie de terrain résidentiel.
« Cela conduit à des projets à l’échelle suburbaine et si le terrain n’est pas un terrain résidentiel, il n’y a aucun moyen d’y accéder, car il ne s’agit pas d’une récupération de terrain par l’État et il ne s’agit pas non plus d’un cas où l’État autorise la réception de droits d’utilisation du sol, ou a des droits d’utilisation du sol mais change l’usage du sol. Ce qui entraîne des difficultés pour les localités disposant de peu de projets à grande échelle. « C'est pourquoi cette résolution pilote soumise à l'Assemblée nationale pour promulgation vise à lever ces difficultés et à résoudre les goulots d'étranglement dans les méthodes d'accès au foncier pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux », a déclaré le ministre.
Le nom et la durée du pilote sont appropriés.
Un autre contenu concerne le nom, a déclaré le délégué Hoang Sy Dong, nous devrions accepter les opinions de certains députés de l'Assemblée nationale dans le rapport d'inspection du Comité économique, qui « pilote la mise en œuvre de projets de logements commerciaux en recevant un transfert de droits d'utilisation des terres ou en ayant des droits d'utilisation des terres, mais ces terres ne sont pas des terres résidentielles ». Le ministre Do Duc Duy a déclaré que le nom original utilisé lors de l'enregistrement du gouvernement auprès de l'Assemblée nationale était correct. Toutefois, au cours du processus de rédaction de la résolution, il est apparu qu’une telle disposition ne couvrirait pas tous les cas. Parce qu’il existe des situations dans lesquelles les investisseurs reçoivent un transfert de droits d’utilisation du sol, et le terrain transféré comprend à la fois des terrains résidentiels et des terrains non résidentiels. Si nous incluons immédiatement dans le nom de la résolution que seuls les cas autres que les terrains résidentiels peuvent recevoir un transfert de droits, cela posera problème.
Selon le ministre, certains estiment également que le nom tel que rédigé pourrait chevaucher la loi foncière. Car la loi foncière prévoit également des cas dans lesquels le transfert de droits est autorisé. Toutefois, dans le projet de résolution, le gouvernement a conçu une clause supplémentaire 5, article 1, pour exclure les projets qui ont été autorisés par la loi foncière, en particulier la loi foncière de 2024, à recevoir un transfert de droits d'utilisation des terres ou qui ont actuellement des droits d'utilisation des terres. Si un cas a été réglementé par le droit foncier, il est exclu du champ d’application de la présente résolution. Ainsi, le nom reste exhaustif et garantit l’absence de chevauchement avec la loi foncière de 2024 qui a permis sa mise en œuvre.
Concernant les critères de mise en œuvre du projet pilote, le ministre Do Duc Duy a déclaré que le projet de résolution stipule que pas plus de 30 % de la superficie résidentielle supplémentaire pendant la période de planification par rapport à la superficie résidentielle existante. La raison de cette réglementation est que la résolution 18 du Comité central stipule que l'attribution et la location des terres s'effectuent principalement par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres et d'appels d'offres pour des projets utilisant des terres. Ainsi, la Résolution centrale stipule qu’il existe principalement deux formes d’enchères ou d’enchères. Par conséquent, la troisième forme consiste à recevoir le transfert de droits ou la quatrième forme consiste à modifier l'usage du sol avec un terrain qui a le droit d'utilisation. Si nous le faisons, ce n’est pas l’essentiel. Le gouvernement propose donc un maximum de 30%. Ainsi, les 70% restants seront mis en œuvre par voie d’appel d’offres ou d’enchères conformément à l’esprit de la Résolution 18.
Certains délégués ont suggéré que ce programme soit étendu aux zones rurales et non limité aux zones urbaines. Le ministre Do Duc Duy a déclaré qu'actuellement, conformément aux dispositions de l'article 79, clause 27, de la loi foncière, l'État est autorisé à récupérer des terres pour des projets à l'échelle urbaine synchrone et est autorisé à récupérer des terres pour des projets de développement de zones résidentielles rurales. Ainsi, dans les zones rurales résidentielles, il existe une méthode permettant à l’État de récupérer des terres et les localités continuent de le faire normalement. Il n’est donc pas nécessaire d’ajouter une autre forme d’accord dans les zones rurales. Veiller à ce qu’il n’y ait pas de doublon avec des cas qui peuvent être mis en œuvre en vertu de la loi foncière de 2024.
Concernant l'avis du délégué, les critères stipulaient que différents types de terres peuvent être mis en œuvre, alors quels mécanismes et sanctions doivent être conçus ou établis pour assurer la sécurité alimentaire, maintenir la stabilité de 3,5 millions d'hectares de rizières et assurer une couverture forestière nationale moyenne de 42 %. Le ministre a déclaré que cette question a été mise en œuvre et strictement contrôlée dès le stade de l'aménagement du territoire, puis de l'urbanisme et de la planification de la construction. Lors de la planification, nous avons dû déterminer quelle quantité de terres agricoles a été convertie à des fins non agricoles, quelle quantité de terres résidentielles a été mise en œuvre au cours de la période de planification pour toujours assurer le maintien stable de la superficie rizicole de 3,5 millions d'hectares et le maintien stable de la couverture forestière de 42 %. Cette étape est l'étape où nous réalisons la planification, quelle zone est prévue pour le développement de logements commerciaux, quelle zone sera mise en œuvre par l'État pour récupérer des terres et quelle zone sera mise en œuvre par l'investisseur recevant le transfert des droits d'utilisation des terres. Mais seulement dans la zone de planification approuvée.
Autre contenu, les députés de l'Assemblée nationale ont également mentionné que la période de mise en œuvre pilote est de 5 ans, mais il devrait également y avoir des réglementations sur les sanctions au cas où les investisseurs auraient des difficultés à recevoir le transfert des droits ou le délai pour recevoir le transfert des droits serait prolongé. Le ministre Do Duc Duy a expliqué que la loi foncière actuelle de 2024 prévoit des règles très précises concernant le traitement des dossiers de transfert de droits d'utilisation foncière aux investisseurs et la prolongation de la période de prolongation. Si la période de prolongation expire sans négociation fructueuse pour l'ensemble de la zone, un mécanisme de traitement est également prévu. Par conséquent, le projet de résolution fait référence à la mise en œuvre de l'accord d'octroi des droits d'utilisation des terres conformément à la loi foncière de 2024, qui prévoit le traitement de tous les dossiers prolongés. De nombreux dossiers n'ont pas été mis en œuvre avec succès ; cette résolution ne contient donc aucune autre disposition.
En ce qui concerne les procédures, le ministre a déclaré que bien que la loi foncière stipule les procédures pour accepter de recevoir des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets d'investissement en général, y compris des projets de logement, certains députés de l'Assemblée nationale ont déclaré qu'il devrait y avoir des réglementations spécifiques et détaillées pour le type de projet qui met en œuvre l'accès aux terres par cette méthode. Le Gouvernement a accepté et dans le projet de résolution il y a une disposition selon laquelle l'Assemblée nationale charge le Gouvernement de préciser en détail les procédures pour les projets mettant en œuvre le mécanisme pilote, ainsi que les projets mettant en œuvre le mécanisme pilote qui sont liés aux terres d'origine de la défense nationale et de la sécurité.
Source : https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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