Quel est le prix attendu par les investisseurs fonciers ?

Liquidités « gelées » en raison de la difficulté à s'entendre sur le prix

Selon certains investisseurs, la liquidité dans ce segment ne s'est pas améliorée ces derniers temps car beaucoup de gens se rendent compte que les propriétaires fonciers ne sont pas vraiment tombés dans un état d'« étouffement foncier ». Surtout dans les parcelles situées dans de beaux endroits, avec un potentiel de profit élevé à moyen terme et le propriétaire foncier n'est pas soumis à trop de pression financière à l'heure actuelle.

M. Pham Khai, un investisseur foncier de longue date dans les zones entourant Ho Chi Minh-Ville telles que Long An, Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria - Vung Tau, a déclaré que dans le passé, lui et certains amis recherchaient des terrains à des prix raisonnables. Mais la plupart des belles parcelles de terrain sont souvent difficiles à conclure en raison de désaccords sur le prix.

« Les propriétaires fonciers maintiennent encore des prix assez élevés par rapport à notre évaluation. Certains refusent même de négocier une baisse, estimant que le prix actuel est convenable. Nombre d'entre eux, notamment, anticipant une reprise rapide du marché, limitent leurs pertes à un niveau très faible. C'est pourquoi, au cours des trois derniers mois, je n'ai pu acquérir qu'une seule parcelle de terrain supplémentaire à Dat Do, Ba Ria - Vung Tau, pour plus d'un milliard de VND », a expliqué M. Khai.

Cet investisseur a également déclaré que même si certaines parcelles de terrain détiennent actuellement le titre de propriété auprès de la banque, le propriétaire foncier n'a pas encore ramené le prix à un « bon » niveau selon son opinion personnelle. De nombreux propriétaires fonciers augmentent même les prix jusqu’à plusieurs centaines de millions de plus que les évaluations des banques et de certaines autres sociétés d’évaluation.

Quel est le prix attendu des investisseurs fonciers dans la figure 1 ? — Les terrains à projets sont le choix favori de nombreux investisseurs.

Le fait que le propriétaire foncier ait utilisé le prix record de 2022 comme référence pour fixer un niveau de réduction des pertes a incité de nombreuses personnes à vouloir acheter pour investir, mais n'ont pas pu conclure l'affaire. Même un stop loss de 50 % pour de nombreux investisseurs à long terme ne représente qu’une réduction des bénéfices.

De plus, du point de vue du vendeur, certaines personnes entrent sur le marché à un moment où les prix des terrains sont élevés, et les prix des terrains peuvent augmenter jusqu'à plusieurs centaines de pour cent. Sans parler des frais de courtage, des frais juridiques et des prêts portant intérêt pour investir dans l’immobilier. Donc, après un an, même si vous acceptez de vendre au prix initial, vous devrez quand même perdre quelques centaines de millions. Ainsi, face aux clients qui « pressent les prix », de nombreux propriétaires fonciers n’acceptent pas la transaction, ce qui fait que la liquidité du marché reste « gelée ».

En outre, certains investisseurs ont fait remarquer qu'actuellement, seuls les terrains et les produits agricoles des provinces entourant Ho Chi Minh-Ville, en particulier sur le marché où la fièvre foncière n'a pas encore eu lieu, ont des prix d'achat raisonnables. Toutefois, les risques futurs sont également plus élevés en raison du manque d’orientation vers le développement. Dans les zones qui ont dépassé la « vague », une baisse de prix de 30 à 40 % est encore un prix à envisager à l’heure actuelle.

Les prix peuvent-ils encore baisser ?

Selon un rapport sur le marché immobilier de Batdongsan.com.vn, les prix des terrains en 2023 ont tendance à baisser fortement dans l'immobilier spéculatif, conservant des stocks en attendant des augmentations de prix (ne répondant pas aux besoins réels de logement, exploitant la consommation), tandis que les terrains en général ne diminueront que de 8 à 12 %. Les prix des maisons de ville, des villas et des futurs appartements ont connu la plus forte baisse, tombant autour de 15 à 30 %, avec seulement quelques cas exceptionnels où les prix sont tombés au plancher de 40 % par rapport au deuxième trimestre 2022.

Pendant ce temps, les segments adaptés aux acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement et une utilisation immédiate se vendent très peu. Certains projets ont néanmoins enregistré des baisses de prix en raison de l'impact de la psychologie de l'ensemble du marché, mais seulement dans une fourchette étroite. Ne vous laissez pas entraîner dans le chaos de la vente à perte.

Selon une enquête psychologique menée auprès des acheteurs de maisons par Batdongsan.com.vn, environ 56 % d'entre eux prédisaient que les prix des maisons continueraient à baisser au cours des derniers mois de l'année, tandis que seulement 23 % ont déclaré qu'ils continueraient à augmenter. En conséquence, 54% des répondants ont déclaré que les taux d'intérêt continueront d'augmenter dans les temps à venir, environ 20% ont déclaré qu'à partir du troisième trimestre, les taux d'intérêt pourraient baisser mais qu'il est difficile de revenir à la période 2020-2021.

Quel est le prix attendu des investisseurs fonciers dans la figure 2 ? — La plupart des personnes interrogées ont choisi le terrain comme type de bien qu’elles souhaitent acheter dans un avenir proche.

En revanche, parmi le groupe des vendeurs, les données d’enquête sur les raisons de la vente ont montré que 49 % d’entre eux avaient pour objectif de restructurer leur portefeuille d’investissement ; 23% sont à vendre car ils n'ont pas besoin de les utiliser, seulement 22% le sont pour des raisons financières, devant être transférées pour résoudre des problèmes économiques. La réduction des pertes due à la pression financière n'étant pas élevée, la plupart des vendeurs sont encore en mesure de tenir le coup, espérant vendre avec un bénéfice.

Plus précisément, jusqu’à 42 % des personnes détenant des actifs souhaitent vendre avec un bénéfice au moins 10 % supérieur au prix d’achat, 38 % acceptent de vendre avec un écart de bénéfice inférieur à 10 %. Seulement 16 % environ acceptent une remise de 5 à 20 % pour se débarrasser des marchandises. Le pourcentage d’investisseurs acceptant une remise de plus de 20 % n’est que d’environ 3 %.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, les transactions immobilières entrent dans une période difficile, la demande spéculative a disparu, les investissements ont diminué et il ne reste que les achats immobiliers. Le marché a perdu un grand nombre d'acheteurs investisseurs, ce qui a affecté la liquidité et les prix des terrains en 2023.

Les transactions immobilières sont difficiles à réussir car il existe encore un écart important dans les attentes entre les vendeurs et les acheteurs. Actuellement, les questions juridiques sont en cours de résolution par le gouvernement et les localités. Les banques ont également enregistré de nombreux signaux positifs lorsque les taux d’intérêt ont baissé. L’immobilier de consommation répondant aux besoins réels en matière de logement pourrait bientôt se redresser.

Dans le même temps, les acheteurs privilégient les biens immobiliers qui répondent aux critères d’utilisation immédiate, de bonne rétention des prix, de sécurité et de liquidité élevée. Par conséquent, ce groupe de produits améliorera la liquidité dans les temps à venir. Les groupes immobiliers spéculatifs pourraient continuer à voir leurs prix baisser.

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