Country Garden, qui a été le plus gros vendeur de maisons en Chine pendant de nombreuses années, est désormais au bord de la faillite et n'a aucun moyen d'équilibrer ses flux de trésorerie.
Alors que la crise immobilière en Chine s'aggrave, on craint de plus en plus que la prochaine victime soit Country Garden Holdings, un promoteur spécialisé dans les propriétés résidentielles dans les villes de troisième et quatrième rang.
En Chine, Country Garden est depuis de nombreuses années la plus grande société immobilière parmi les 100 premiers promoteurs immobiliers en termes de ventes, selon China Real Estate Information. Il y a moins d’un an, Country Garden était considéré par les investisseurs comme l’un des principaux bénéficiaires d’une série de mesures de soutien mises en place par les autorités chinoises pour soutenir le secteur immobilier.
Le promoteur possède des projets résidentiels dans de nombreuses villes les moins prospères du pays et a déclaré des transactions à l'échelle nationale équivalant à environ 50 milliards de dollars. Cependant, au premier semestre 2023, l’entreprise est tombée à la 6e place du top 100.
Dirigée par la présidente-directrice générale Yang Huiyan, anciennement la femme la plus riche de Chine, la société basée à Guangdong a manqué un total de 45 millions de dollars de paiements d'intérêts sur deux obligations arrivées à échéance le 7 août. Le promoteur immobilier dispose encore d'un délai de grâce de 30 jours avant d'être qualifié de «défaillant».
Sandra Chow, co-directrice de la recherche Asie-Pacifique chez CreditSights, a déclaré que Country Garden avait du mal à payer les intérêts, plutôt qu'à rembourser la totalité du principal de ses obligations, ce qui indique une liquidité très limitée.
Des inquiétudes ont été exprimées concernant les difficultés financières de Country Garden. Plus tôt cette année, lorsque le marché immobilier a connu une brève reprise après la levée des restrictions anti-épidémiques, les actions de la société à la Bourse de Hong Kong ont atteint 3,24 HK$ (41 cents). Mais à la fin du mois de juillet, ce prix était tombé à seulement 1,58 HK$ (20 cents).
La société a prévenu le 31 juillet qu'elle enregistrerait une perte au premier semestre de l'année, en raison de la baisse des marges bénéficiaires de ses activités immobilières, de charges de dépréciation plus élevées sur les projets de logements dans un contexte de baisse des ventes et de pertes de change dues à la volatilité des taux de change. L'année dernière, la société a perdu 6,1 milliards de yuans (907 millions de dollars), sa première perte depuis sa cotation en 2007.
Country Garden n'a pas divulgué l'ampleur de sa perte prévue au premier semestre, mais une baisse des ventes de maisons suggère que le chiffre sera important. Les ventes de la société au cours des six derniers mois ont chuté de 30 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 128,8 milliards de yuans (près de 18 milliards de dollars), selon un document déposé en bourse.
Logo de Country Garden à Shanghai le 25 juin 2022. Photo : VCG
Des inquiétudes surgissent
Les actions de la société ont continué de chuter le 8 août, clôturant à 1,13 HK$ (14 cents). Les prix des obligations nationales et étrangères émises par Country Garden ont également chuté tandis que les rendements ont augmenté en raison des inquiétudes croissantes concernant le risque de paiement de la société.
L'une des obligations internationales à échéance janvier 2024 s'échangeait à 22,8 cents le 8 août, en baisse de plus de 70 % par rapport à la mi-juin, tandis que le prix de l'une des obligations libellées en yuans à échéance 2026 est tombé à 25,4 yuans, contre un pic de 97,5 yuans en janvier.
Selon un porte-parole de Country Garden, la société n'est pas en mesure de payer les intérêts en raison de la récente baisse des ventes et du manque de capital disponible.
Iris Chen, analyste chez Nomura, a déclaré que le retard dans le paiement des intérêts montrait que la situation de liquidité était pire que prévu. Country Garden doit effectuer un autre paiement d'obligation le mois prochain. Iris Chen prédit qu'ils demanderont aux détenteurs d'obligations plus de temps pour effectuer leurs paiements afin d'éviter les défauts de paiement.
Guangdong Tengyue Construction Engineering, une filiale de Country Garden, a réussi à rembourser 800 millions de yuans d'une obligation à moyen terme libellée en yuans onshore le 7 août, après que les détenteurs d'obligations ont exercé leur option de vente - le droit d'exiger de l'émetteur qu'il restitue le principal avant l'échéance de l'obligation. Cela n’a toutefois pas suffi à rassurer les investisseurs obligataires de Country Garden. Certaines obligations libellées en yuans ont chuté de plus de 10 % le 8 août, et d'autres de plus de 20 %.
« Des flux de trésorerie négatifs tous les mois et un service de la dette à payer. Dans quelle mesure cette situation est-elle tenable ? » s'interroge un responsable d'une agence de notation de crédit qui suit de près la situation de Country Garden. Selon les experts, ce promoteur sera pratiquement incapable de résoudre seul les pressions de la dette à court terme. Même l’aide financière des actionnaires pourrait ne pas être suffisante.
Origine de la crise
Comme de nombreux promoteurs immobiliers chinois qui ont prospéré avant que les régulateurs n'imposent des restrictions de financement via la politique des « trois lignes rouges », Country Garden a prospéré ces dernières années grâce à l'argent emprunté. Pendant plus d’une décennie jusqu’en 2019, ils ont facilement levé des capitaux chaque année pour rembourser leur dette arrivant à échéance et financer leurs opérations.
Mais la politique des « trois lignes rouges » visant à limiter les risques pour les promoteurs utilisant trop d'effet de levier a mis fin à ce modèle de financement pour Country Garden. Les flux de trésorerie de la société provenant des activités de financement sont devenus négatifs en 2020, la laissant dépendante du produit des ventes.
Le ralentissement du marché immobilier qui a débuté en 2021, alors que la Chine luttait contre la pandémie de Covid, a également entraîné une baisse des flux de trésorerie provenant des ventes de logements neufs. Les ventes de Country Garden ont été particulièrement mauvaises parce que la société se concentre sur les maisons dans les villes de troisième et quatrième rang, où le krach boursier est plus grave que dans les villes de premier et deuxième rang.
Des ouvriers passent devant le chantier de construction de Country Garden à Kunming, dans la province du Yunnan, en Chine, le 17 septembre 2019. Photo : Reuters
La baisse des ventes de logements est plus marquée dans les villes de troisième et quatrième rang, où la surconstruction est endémique et l’offre excédentaire la plus grave. Cela signifie que Country Garden aura plus de mal à augmenter ses ventes, ce qui fait craindre que la société finisse par faire défaut sur ses obligations.
Selon les statistiques de Bloomberg , Country Garden et ses deux principales filiales devront rembourser plus de 18,5 milliards de yuans (2,5 milliards de dollars) d'obligations onshore arrivant à échéance d'ici la fin de l'année, dont 7,3 milliards de yuans (1 milliard de dollars) arrivant à échéance en septembre. Aucune obligation offshore n'arrive à échéance cette année.
Fin 2022, le géant de l'immobilier disposait d'un actif total de 1 700 milliards de yuans (265 milliards de dollars) et d'un passif total de 1 400 milliards de yuans (219 milliards de dollars), dont 271,3 milliards de yuans (95 milliards de dollars) de dettes portant intérêt. En outre, la dette hors bilan pourrait atteindre jusqu'à 200 milliards de yuans, selon une source proche du promoteur. Si Country Garden fait défaut, l'impact pourrait être aussi grave que celui du groupe China Evergrande, a déclaré la source.
Evergrande, le promoteur immobilier le plus endetté au monde, a révélé en juillet que son passif total atteindrait 2,4 billions de yuans (375 milliards de dollars) d'ici décembre 2022, dont 612,4 milliards de yuans (95 milliards de dollars) de prêts. Ils tentent de restructurer leurs dettes, dont 19 milliards de dollars en obligations étrangères.
Comment va Country Garden ?
Country Garden a déclaré qu'elle « envisagera activement de prendre diverses mesures pour garantir la sécurité des flux de trésorerie, y compris, mais sans s'y limiter, la réduction des dépenses d'exploitation, l'accélération des procédures de recouvrement des créances, l'expansion active des canaux de financement et la gestion et l'optimisation des modalités de remboursement des créances ». La société a également déclaré qu’elle rechercherait activement des conseils et du soutien auprès des gouvernements et des régulateurs.
Ils tentent également d'élargir leurs canaux de financement, selon des sources de Caixin . Cependant, plus tôt ce mois-ci, la société a démenti les informations selon lesquelles elle prévoyait de lever 2,34 milliards de dollars de Hong Kong (300 millions de dollars) par le biais d'une émission d'actions. Toutefois, certaines sources affirment qu'ils envisagent effectivement d'émettre des actions, mais que le moment n'est pas opportun et qu'ils attendent une meilleure opportunité.
Bien qu’elle ne soit pas officiellement en défaut de paiement de ses obligations, Country Garden peut toujours emprunter auprès des banques et émettre de nouvelles obligations. Mais une source du secteur financier a déclaré qu'ils ne seraient toujours pas en mesure de réunir suffisamment d'argent pour combler le vide laissé par la baisse des ventes de maisons.
Country Garden a mis en place trois groupes de travail pour stimuler les ventes. L’entreprise a également réduit ses achats de terrains et licencié du personnel pour réduire les coûts. Ils économisent même sur les coûts des cérémonies de lancement de nouveaux projets, a déclaré une source.
À terme, le promoteur devra tenter d’allonger la maturité de sa dette ou d’obtenir des garanties des collectivités locales pour pouvoir émettre davantage d’obligations. Mais avec des ventes toujours au ralenti, même l'émission d'obligations garanties ne résoudra pas les problèmes de financement, selon un expert d'une institution financière basée au Guangdong.
« Country Garden a fait tout ce qu'une entreprise pouvait faire, mais les choses ne se sont pas déroulées comme prévu », a-t-il déclaré.
Phien An ( selon Caixin, WSJ )
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