Les prix des appartements montent en flèche, faut-il acheter un appartement sans livre rose ?

Pas de livre rose, l'appartement peut-il être échangé ?

Les rapports sur le marché immobilier du troisième trimestre de plusieurs unités d'études de marché s'accordent généralement à dire que le prix de vente moyen des nouveaux appartements à Hanoi a atteint 64 à 69 millions de VND/m2. Les prix des appartements anciens atteignent 46 à 51 millions de VND/m2.

Il est à noter que les nouveaux appartements dont le prix dépasse 4 milliards de VND représentent 70 % du total des appartements vendus. Le segment des appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND a presque disparu du marché.

L'augmentation des prix des appartements a poussé de nombreuses personnes à acheter des appartements sans droits d'utilisation du sol ni certificats de propriété (appelés livres roses), car le prix de vente est souvent inférieur à celui des appartements avec certificats. La question est : la vente est-elle légale dans ce cas ?

Le point a, alinéa 1, article 160 de la loi sur le logement de 2023 stipule que les conditions des transactions d'achat, de vente, de location-vente, de donation, d'échange, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant le logement doivent satisfaire à toutes les conditions, y compris un certificat tel que prescrit par la loi, sauf dans le cas spécifié à l'alinéa 2 du présent article.

Les cas spécifiés à l'article 160, clause 2, de la loi sur le logement de 2023 guidée par le décret 95/2024 comprennent :

- Achat, vente, location, hypothèque de futurs logements ; vente de logements en cas de dissolution ou de faillite ;

- Organiser et offrir des maisons de gratitude, des maisons d’amour, des maisons de grande solidarité ;

- L'achat, la vente ou la location de logements disponibles auprès d'investisseurs de projets d'investissement dans la construction de logements dans les cas suivants : Le logement est un bien public ; Les logements sociaux, les logements destinés aux forces armées populaires et les logements destinés à la réinstallation ne sont pas des biens publics ;

- Location, prêt, mise en location, autorisation de gestion de logements ;

- Héritage du logement.

Ainsi, avec les appartements qui ne disposent pas d'un livre rose, les parties peuvent tout à fait acheter et vendre.

Un projet d'appartements à Hanoi (Photo : Tran Khang).

Questions juridiques à noter

L'article 8 du décret 95/2024 stipule clairement les documents prouvant les conditions de logement pour participer aux transactions lorsqu'il n'y a pas de certificat de propriété.

Pour les transactions d'achat et de vente, ou de location de maisons dans le cadre de projets d'investissement dans la construction de logements, il faut disposer de documents prouvant que les maisons sont éligibles à l'activité commerciale dans le cas de maisons de réinstallation et de maisons pour les forces armées populaires.

Ces types de logements doivent être accompagnés de documents prouvant qu'ils sont éligibles à être mis en exploitation ou de documents prouvant qu'ils sont acceptés à l'usage, de documents prouvant qu'ils sont éligibles à être commercialisés conformément aux dispositions de la loi sur le développement et la gestion du logement social.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de futurs logements qui ne font pas partie d'un projet, il doit y avoir un certificat de droits d'utilisation du sol et un permis de construire dans les cas où un permis de construire est requis, ou des documents prouvant l'investissement dans la construction de logements doivent être disponibles.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de logements sociaux, il doit y avoir des documents identifiant le logement comme éligible à la location ou à la vente conformément aux dispositions de l'article 63 et de l'article 69 du décret 95/2024.

Pour les transactions de don de maisons de gratitude, de maisons de charité et de maisons de solidarité, l'organisme donateur doit disposer de documents prouvant la construction de la maison à donner.

Si la maison héritée est sujette à achat ou à location-vente, il doit y avoir un contrat légal d'achat ou de location-vente de la maison accompagné de documents prouvant la propriété de la maison ou prouvant l'investissement dans la construction de la maison par le vendeur ou le locataire-acheteur.

Pour les transactions de vente de maisons d’organisations dissoutes ou en faillite, il doit y avoir une résolution ou une décision de dissoudre cette organisation ou un avis d’une autorité compétente sur la dissolution de l’organisation propriétaire de la maison. En cas de faillite, il doit y avoir une décision du tribunal populaire déclarant la faillite de l'organisation propriétaire de la maison.

Cependant, lors de l’achat d’un appartement sans livre rose, l’acheteur peut être confronté à de nombreux risques. Le plus grand risque est que l’État ne reconnaisse pas la propriété légale de l’appartement et les droits d’utilisation du sol associés à ce projet d’appartement.

Un autre risque est que si l'accord est sous la forme d'un contrat d'autorisation de gestion et d'utilisation notarié, cela signifie que du propriétaire secondaire (deuxième et suivants) seule l'autorisation d'utiliser l'appartement est accordée. À ce moment-là, si le livre rouge est délivré, le premier propriétaire sera la personne dont le nom figure sur le document. Le premier propriétaire ne peut pas coopérer au transfert du nom au nouveau propriétaire afin d'exiger une augmentation de prix.

Par conséquent, lorsque des litiges surviendront concernant cette propriété, celle-ci ne sera pas protégée par la loi. Pendant la période où le bien n'a pas de certificat, l'acheteur ne peut pas emprunter d'argent à la banque en hypothéquant l'appartement.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm