Dans un récent rapport sur les prix de l'immobilier envoyé au Bureau du gouvernement, le chef du ministère de la Construction a déclaré que lors de l'application des prix des terrains en 2024, selon les calculs, les coûts d'utilisation des terrains des projets immobiliers augmenteront considérablement par rapport à avant.
Effet de chaîne
Selon les explications du ministère de la Construction, les principaux coûts affectant les prix du logement et de l'immobilier comprennent 7 dépenses, dont : les frais d'utilisation du sol, les frais d'indemnisation pour le déblaiement du site, les coûts de construction du projet (logement, immobilier), les taxes, les frais connexes, etc.
Par conséquent, la nouvelle liste de prix des terrains, proche du prix du marché, entraînera une augmentation des coûts liés au foncier, tels que le défrichement du site, les indemnités de récupération des terres, les taxes et frais fonciers... Alors que les coûts liés aux frais d'utilisation du terrain représentent souvent une part importante du coût total d'un projet de logement, allant de 7 à 20 % pour les projets d'appartements de grande hauteur et de 25 à 50 % pour les projets de villas et de maisons de ville.
Les prix des terrains et des logements dans de nombreuses localités de Hanoi ont récemment fortement augmenté, même si la nouvelle liste des prix des terrains n'a pas été appliquée. Photo : LE THUY
Les prix entre les projets varient en fonction de l'emplacement et des conditions d'infrastructure technique favorables. Les coûts d’indemnisation des actifs fonciers représentent généralement une part insignifiante, environ 2 %, des coûts d’investissement dans la construction.
Par exemple, dans la zone résidentielle de GP Invest (Hanoï), les frais d'utilisation du terrain calculés sur le prix de vente d'un mètre carré d'appartement après l'application de la nouvelle liste de prix du terrain augmenteront à 22 millions de VND sur 36 millions de VND (soit environ 60 %). Actuellement, ce taux n’est que d’environ 42 %, soit 15 millions de VND sur 36 millions de VND. De même, dans la zone urbaine de Dong Tang Long (ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-Ville), le ratio des coûts d'utilisation du terrain par rapport au prix de vente par mètre carré d'appartement devrait également augmenter de 27 % (2,3 millions de VND contre 8,8 millions de VND) à 60 %-65 %.
Dans le projet de villas de la zone urbaine de Chanh My (province de Binh Duong), de 16,3% à environ 50%... "Une étude préliminaire d'un certain nombre de projets montre que l'application de la nouvelle liste de prix des terrains aura une réaction en chaîne, déclenchant une augmentation de 15 à 20% des prix de l'immobilier et du logement par rapport à avant" - a calculé le ministère de la Construction.
Selon cette agence, en plus des facteurs ci-dessus, les prix des logements et des terrains ont augmenté à certains moments, projets et zones ces derniers temps en raison des investisseurs de projets immobiliers profitant de la situation d'offre limitée pour proposer des prix de vente élevés. En particulier, dans le cas d'une zone avec très peu, voire un seul, projet à vendre, alors que la demande et le nombre d'acheteurs enregistrés sont élevés, l'investisseur peut augmenter le prix de vente (en raison du manque de concurrence et du prix de référence) pour réaliser un profit.
Selon le ministère de la Construction, les investisseurs dans les projets de logements dépensent en moyenne environ 3 % du prix de vente pour payer la salle des marchés et les courtiers pour vendre les produits. Cependant, les bourses et les courtiers s’appuient souvent sur les conditions du marché pour ajouter des prix lors des transactions avec les clients.
Les projets comportant peu de produits mais qui intéressent de nombreux clients obligent souvent les acheteurs à payer plus que le prix indiqué dans le contrat signé avec l'investisseur, appelé « différence ». Cette « différence » n’est pas fixe, elle peut être de 5% du prix de vente, voire de 10% ou 20%.
De plus, il existe également une situation où certains groupes, spéculateurs, investisseurs et individus opérant dans le courtage immobilier perturbent l'information du marché pour « gonfler les prix », « créer des prix virtuels »... et profitent du manque de connaissances des gens pour manipuler la psychologie, attirer les investissements selon la psychologie des foules à des fins lucratives.
Évaluation foncière selon les principes du marché
Selon M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction et président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), la loi foncière de 2024 permet aux localités d'appliquer l'ancienne liste de prix des terrains jusqu'au 31 décembre 2025. Ensuite, la nouvelle grille tarifaire des terrains sera appliquée à compter du 1er janvier 2026. La nouvelle liste de prix ne sera pas contrôlée par le cadre des prix du foncier et obligera la construction à se rapprocher des prix du marché.
« Ainsi, actuellement, les localités n'ont pas besoin d'établir de nouvelles listes de prix des terrains en appliquant le principe des prix des terrains proches des prix du marché, mais il existe une mentalité qui consiste à pousser les prix des terrains vers les prix du marché en ce moment, ce qui conduit à une hausse des prix de l'immobilier », a déclaré M. Hiep.
M. Hiep a déclaré que si la terre est considérée comme un bien et un produit important pour le développement stable du pays, elle doit être gérée comme l’essence et l’électricité. Si le prix est trop élevé, l’État envisagera de subventionner le prix. Sans une politique spécifique affirmant le rôle de l'État dans la gestion des prix du foncier, « flottant » en fonction du marché et difficilement contrôlable, les prix de l'immobilier et du foncier au Vietnam pourraient se retrouver dans le groupe le plus élevé du monde, peut-être même plus chers qu'à Tokyo (Japon) ou Hong Kong (Chine). C'est déraisonnable.
C'est pourquoi le président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction a recommandé à l'État d'envisager de revoir les principes de détermination de la nouvelle liste de prix des terrains afin de l'adapter aux conditions du Vietnam et aux tendances mondiales. Cela contribuera à promouvoir le développement économique global ; y compris le marché immobilier, évitez la situation de « goulot d'étranglement » ci-dessus qui provoque la « paralysie » du marché.
Le professeur associé, Dr. Nguyen Quang Tuyen, vice-président du Conseil et directeur de la Faculté de droit économique de l'Université de droit de Hanoi, a déclaré que pour mettre en œuvre l'évaluation foncière selon les principes du marché, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, les autorités compétentes doivent disposer de documents guidant la détermination de prix fonciers spécifiques, clairs et synchrones que les localités doivent mettre en œuvre ; doit disposer d'une équipe d'évaluateurs professionnels qui manque en quantité et en qualité ; Enfin, les informations collectées sur le marché sont entièrement garanties comme étant publiques et transparentes. Actuellement, le marché manque encore de nombreux facteurs mentionnés ci-dessus, ce qui rend l’évaluation foncière très difficile à réaliser.
« Il faut savoir que le marché est imprévisible et que l'immobilier est une affaire de goût et de personnalité. Quelqu'un peut dire que le prix du terrain est acceptable, tandis qu'un autre peut le trouver cher. Par conséquent, nous ne pouvons pas appliquer ce prix à une zone donnée », a-t-il déclaré.
En outre, on observe depuis peu une situation de prix fonciers gonflés lors des ventes aux enchères dans les quartiers suburbains de Hanoi. Cela perturbe le marché, ce qui amène les habitants de la région à croire à tort que les prix des terrains sont très élevés.
Depuis lors, les prix des terrains et des logements ont augmenté. Actuellement, à Hanoï, certains appartements se vendent à plus de 100 millions de VND/m², mais il n'existe aucun appartement à 30-40 millions de VND/m², ce qui empêche les travailleurs d'accéder à la propriété. C’est aussi la raison pour laquelle l’évaluation des terres selon les principes du marché, lorsqu’elles sont attribuées à des localités, devient plus confuse.
Par conséquent, le professeur associé, Dr Nguyen Quang Tuyen, a clairement déclaré que l’évaluation foncière conformément à la loi foncière de 2024 doit garantir les principes suivants : Plan d’évaluation foncière selon les principes du marché ; se conformer aux méthodes, à l’ordre et aux procédures appropriés pour l’évaluation foncière ; garantir l’honnêteté, l’objectivité, l’ouverture et la transparence ; Assurer l’indépendance entre l’organisme de conseil en prix fonciers, le conseil d’évaluation des prix fonciers, le conseil d’évaluation spécifique des prix fonciers et l’agence ou la personne ayant le pouvoir de décider des prix fonciers. Enfin, il est nécessaire d’assurer l’harmonie des intérêts entre l’État, les utilisateurs du territoire et les investisseurs.
M. TRAN KHANH QUANG, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Investment Company : Besoin d'une feuille de route
Le ministère de la Construction estime que l'application de la nouvelle grille tarifaire des terrains aura un effet en chaîne, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et des logements de 15 à 20 % par rapport à la période précédente. Ce niveau est encore faible, à mon avis, mais il pourrait augmenter de 30 à 50 %. Parce que les caractéristiques de base de l'immobilier sont le terrain et le prix du terrain, à partir du terrain il y a des maisons, des biens à emprunter et tout faire. Les ressources foncières sont très importantes et déterminent de nombreux aspects liés à l’économie. Par conséquent, si le prix du terrain augmente, bien sûr, tout devra suivre. Pour contrôler l’augmentation des prix des logements et des terrains selon la liste des prix des terrains, il n’y a pas d’autre moyen que de suivre la feuille de route, en ne laissant pas la nouvelle liste des prix des terrains augmenter trop haut pour affecter le marché.
M. TA TRUNG KIEN, PDG de Wowhome Real Estate JSC : Ajustez en conséquence
Dans les temps à venir, lors de l'application de la nouvelle liste des prix des terrains, je pense que les transactions immobilières ne seront pas très actives car les acheteurs considèrent toujours les flux de trésorerie, les vendeurs ne peuvent pas réduire les prix ou maintenir les prix lorsque les prix des terrains augmentent, les taxes augmentent également... Pour contrôler les prix de l'immobilier, le gouvernement doit également envisager d'ajuster la liste des prix des terrains de manière appropriée.
Limiter les impacts négatifs
Le ministère de la Construction a demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de surveiller la publication des nouvelles listes de prix des terrains par les localités et de trouver des solutions pour limiter les impacts négatifs sur les prix des logements et sur l'offre et la demande du marché.
Le ministère a également demandé aux entreprises immobilières de réduire les prix des produits en révisant et en réduisant les coûts, en appliquant des technologies modernes dans la construction et en promouvant en même temps l'investissement dans des projets de logements sociaux, en rénovant de vieux appartements... adaptés à la majorité des gens.
Source : https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm
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