Terrenos baldíos, gente miserable
La historia de terrenos abandonados y áreas residenciales espontáneas no es nueva, sino que existe desde hace muchos años; Se ha reflejado en la opinión pública y en la prensa en numerosas ocasiones, especialmente la situación de los proyectos suspendidos y de la planificación suspendida durante 20-30 años. En la zona central de la ciudad de Ho Chi Minh, podemos mencionar la zona urbana de Binh Quoi - Thanh Da (distrito de Binh Thanh) que ha estado suspendida durante 31 años, y la nueva zona urbana de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc) que después de más de 20 años todavía tiene sólo unos pocos proyectos dispersos formados; Desde lejos, podemos mencionar el área urbana de Sing-Viet (distrito de Binh Chanh), que también ha estado suspendida durante más de 25 años; al noroeste del distrito de Hoc Mon, distrito de Cu Chi; En el sur de Ciudad Ho Chi Minh, también hay una serie de proyectos suspendidos desde hace mucho tiempo...
El secretario del Partido en Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, se sienta en un helicóptero para realizar un seguimiento. Foto tomada el 26 de agosto
Según las estadísticas del Comité Popular del Distrito de Binh Chanh, en el distrito hay 323 proyectos para construir viviendas, infraestructura social, parques... A mayo de 2022, hay 92 proyectos retrasados, algunos proyectos incluso han sido "suspendidos" durante 20-30 años, por lo que el distrito ha enviado documentos a los inversores solicitando que aceleren el progreso, de lo contrario propondrá revocarlos. La retirada del proyecto es una medida fuerte y deseada por la localidad, pero implementarla es un proceso largo, que depende en gran medida de la evaluación y el asesoramiento específico del departamento y la sucursal.
En los suburbios de Ciudad Ho Chi Minh, todavía hay muchos terrenos vacíos y las zonas residenciales se están desarrollando espontáneamente.
Junto al distrito de Binh Chanh se encuentra el distrito de Hoc Mon. El secretario del Comité del Partido del distrito de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, compartió en una ocasión en el foro del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh que se sentía triste al estar en la comuna de Nhi Binh (distrito de Hoc Mon) mirando hacia la ciudad de Thuan An de Binh Duong y ver luces brillantes, mientras que en el lado de Hoc Mon, el nivel de desarrollo aún es muy bajo y aún hay mucho terreno baldío. Hoc Mon es también una de las localidades con numerosos proyectos suspendidos, superposición de planificaciones y una proporción de tierras agrícolas de hasta el 50%. Las deficiencias en la planificación del uso del suelo en comparación con las necesidades personales hacen que las personas se sientan frustradas porque tienen tierras pero no pueden construir casas, y grandes parcelas de tierra no se pueden dividir en parcelas para que los niños vivan separados. A mediados de 2022, esta localidad propuso que Ciudad Ho Chi Minh considerara la posibilidad de gestionar y recuperar más de 700 hectáreas de tierra pertenecientes a proyectos suspendidos, planificados durante muchos años pero no implementados.
La falta de terrenos vacíos no se debe sólo a la falta de capacidad de los inversores privados, sino también a que muchos proyectos que se ejecutan con capital presupuestado son lentos. Un ejemplo es el proyecto de construcción de vallas verdes para aislar dos complejos de tratamiento de residuos, Da Phuoc (distrito de Binh Chanh) y Tay Bac (distrito de Cu Chi). Como el proyecto se suspende año tras año, la gente no puede salir ni quedarse y sus propiedades se transfieren a precios bajos...
Áreas urbanas, en teoría, como Binh Quoi-Thanh Da, Sing-Viet... son solo algunos de los cientos de proyectos suspendidos en Ciudad Ho Chi Minh. Cada vez que la Asamblea Nacional y el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh se reúnen con los votantes, la gente se indigna y pregunta cuándo se implementarán, y si no se implementan, cuándo se reclamarán para devolver a la población sus legítimos derechos a la tierra y la vivienda. Éstas son también las piezas dispersas que forman la imagen de "un montón de tierra vacante" que los dirigentes de Ciudad Ho Chi Minh vieron con más claridad cuando inspeccionaron el lugar desde un helicóptero.
Según los resultados de la investigación del Instituto de Estudios de Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, la velocidad de conversión del uso de la tierra de tierras agrícolas a tierras no agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh en el período 2011-2020 es bastante lenta. De los cuales, el periodo 2011 – 2015 alcanzó el 11,2% y el periodo 2016 – 2020 solo alcanzó el 13,18% respecto al plan aprobado.
La causa de esta situación se debe a las deficiencias y dificultades en la normativa sobre planificación, ordenamiento territorial y otros aspectos urbanísticos y legales de los proyectos de inversión y construcción. Además, los datos sobre la tierra no son completos, precisos, consistentes ni continuos, lo que afecta la precisión de las previsiones de planificación y uso del suelo. Las estadísticas y la evaluación de los fondos de tierras (en especial la evaluación de la fragmentación y división y la eficiencia de la explotación) no son completas ni precisas, por lo que la calidad prevista de la planificación y los planes de uso de la tierra no es alta.
En cuanto a la implementación de los planes de planificación y uso del territorio, también existen causas debido a dificultades para recuperar tierras agrícolas, falta de recursos para invertir en el marco de infraestructura técnica y proyectos en tierras...
LENTA CONVERSIÓN DE TIERRAS AGRÍCOLAS
"Aún hay mucho terreno vacante" también se debe a que en la estructura de uso del suelo de Ciudad Ho Chi Minh, las tierras agrícolas todavía representan una gran proporción. En 2010, las tierras agrícolas de Ciudad Ho Chi Minh eran 118.052 hectáreas, lo que representa el 56,3%. En junio de 2018, el Gobierno emitió la Resolución 80 sobre el ajuste de la planificación del uso del suelo hasta 2020 y el plan final de uso del suelo (2016 - 2020). En consecuencia, el Gobierno permite a Ciudad Ho Chi Minh convertir más de 26.000 hectáreas de tierras agrícolas en tierras no agrícolas, de modo que para 2020 la estructura de tierras agrícolas se reducirá al 42,1%.
Área urbana de Binh Quoi-Thanh Da (distrito de Binh Thanh), una de las áreas con planificación suspendida y proyectos suspendidos a largo plazo
Sin embargo, la conversión de los usos del suelo en Ciudad Ho Chi Minh es bastante lenta, y alcanza sólo algo más del 13%, según una investigación del Instituto de Estudios de Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh. La encuesta también mostró que el 6,5% de las tierras agrícolas se encuentran dispersas en algunos distritos como: 12, Binh Thanh, Binh Tan y Thu Duc City, pero en realidad, algunos lugares ya no se utilizan para la producción agrícola, sino que son solo tierras agrícolas... en el papel. Las tierras agrícolas pequeñas, descoloridas y dispersas en los suburbios también son difíciles de explotar eficazmente para fines agrícolas, y en su mayoría se dejan vacías o se utilizan para fines no agrícolas.
Durante una sesión de trabajo con el Comité Permanente del Comité del Partido de Ciudad Ho Chi Minh en octubre de 2022, el viceprimer ministro Tran Hong Ha (en ese momento ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente) comentó que la proporción de tierras agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh que representa más del 50% es demasiado grande. Al mismo tiempo, se recomienda calcular el plan de utilización de tierras agrícolas para propósitos múltiples, aumentando la eficiencia de la tierra y ayudando a los usuarios a explotarla de manera más razonable. "Las tierras agrícolas no deben considerarse simplemente una economía agrícola, sino un espacio ambiental que combina comercio, servicios, turismo, silvicultura y producción medicinal", afirmó el Sr. Ha.
El arquitecto Khuong Van Muoi, ex vicepresidente de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, que ha pasado décadas participando en trabajos de planificación en la ciudad de Ho Chi Minh, explicó que la limitación del trabajo de planificación en períodos anteriores era que la tierra para plantar árboles se planificaba como tierra agrícola. La tierra para el cultivo de juncia también se considera tierra agrícola, pero en realidad en esa tierra no se puede cultivar arroz ni otros cultivos o tiene una baja productividad. Además, cuando la ciudad de Ho Chi Minh quiere cambiar el propósito del uso de la tierra para tener espacio para el desarrollo, se ve obligada a cumplir con la regulación de que el cambio de propósito de la tierra para el cultivo de arroz debe ser aprobado por el Gobierno Central. Eso ha limitado el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh.
¿CÓMO CAMBIA LA POBLACIÓN DE CIUDAD HO CHI MINH?
Según el Departamento de Planificación e Inversiones, desde 2004 hasta el presente, la población de Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado rápidamente en las áreas del centro de la ciudad recientemente desarrolladas y en los distritos suburbanos (excepto el distrito de Can Gio), la mayoría de los cuales son inmigrantes. En particular, las áreas con rápido crecimiento incluyen el Distrito 7, el Distrito 12, el Distrito Binh Tan, el Distrito Binh Chanh, el Distrito Hoc Mon, el Distrito Nha Be y la Ciudad Thu Duc.
La población de esta zona está creciendo rápidamente debido a factores como los precios de la tierra, nuevos proyectos de infraestructura y recursos laborales en fábricas y empresas. La rápida urbanización y la densa población de esta zona forman un cinturón que rodea el centro de la ciudad existente, lo que ejerce mucha presión sobre las políticas de inversión para desarrollar infraestructura técnica y social. Por el contrario, las áreas del centro de la ciudad existentes, como el Distrito 1, el Distrito 3, el Distrito 5, el Distrito 10, el Distrito Phu Nhuan... han sido urbanizadas casi por completo, con pocos cambios en la población, y muchos distritos incluso tienen un tamaño de población reducido en comparación con 2004.
A finales de 2022, la población total de Ciudad Ho Chi Minh será de aproximadamente 9,4 millones de personas. Respecto a las necesidades de desarrollo al 2040, los distritos proponen aumentar a más de 16,8 millones de personas. Mientras tanto, la decisión del Primer Ministro de aprobar la tarea de ajustar la planificación general de la ciudad de Ho Chi Minh hasta 2040 con una visión hasta 2060, la población total planificada es de aproximadamente 14 millones de personas.
PLANIFICACIÓN INNOVADORA
El vuelo en helicóptero para inspeccionar todo el espacio urbano de Ciudad Ho Chi Minh y la inspección anterior en el río Saigón ayudaron a los líderes de Ciudad Ho Chi Minh a tener más perspectivas sobre el estado actual de la planificación urbana, que, como comentó el presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Phan Van Mai, está llena de agujeros y "piel de leopardo". El Sr. Mai cree que debemos pensar de manera más innovadora y revolucionaria en el trabajo de planificación para organizar y reorganizar el espacio urbano, la producción, la vida común, los espacios verdes, etc.
Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh está preparando dos planes: la planificación de Ciudad Ho Chi Minh para el período 2021-2030, con una visión a 2050, y el ajuste de la planificación general de Ciudad Ho Chi Minh a 2040, con una visión a 2060. Actualmente, la unidad de consultoría está trabajando con departamentos, distritos y condados para recopilar información y resolver 72 grupos de tareas, de los cuales el bloque departamental tiene 50 tareas y el bloque de distrito tiene 22 tareas.
El Sr. Mai dijo que está coordinando estrechamente con ministerios y expertos para acortar el tiempo y garantizar procedimientos adecuados y de calidad. Se espera que en el primer trimestre de 2024, la autoridad competente presente el expediente para aprobar la planificación de Ciudad Ho Chi Minh para el período 2021-2030 con visión a 2050. El expediente para ajustar la planificación general se presentará al Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh en la reunión a finales de 2023 antes de presentarlo al Ministerio de Construcción para su evaluación.
Desde una perspectiva local, el líder del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon dijo que están esperando la planificación general de la ciudad de Ho Chi Minh para orientar la explotación de los recursos territoriales del distrito. Sin embargo, una vez que existe un plan, es necesario que exista un mecanismo para atraer inversionistas para llevar a cabo proyectos específicos. En los últimos años muchos inversores han venido a aprender pero sin un mecanismo ni un terreno limpio, sólo se han detenido en el nivel de interés e investigación.
La idea de organizar el gobierno urbano y desarrollar ciudades satélites ha sido fomentada por Ciudad Ho Chi Minh durante décadas y se espera que resuelva el problema de la distribución de la población y explote eficazmente los fondos de tierras en los distritos suburbanos. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh no ha sido capaz de hacerlo: las áreas suburbanas aún se están desarrollando de manera fragmentada y espontánea. El modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (DOT) que la Asamblea Nacional permitió pilotar en la Resolución 98/2023 será la "clave" para que Ciudad Ho Chi Minh lo implemente en conjunto con el proyecto de convertir distritos suburbanos en distritos o "ciudades dentro de la ciudad", según el arquitecto Khuong Van Muoi.
"Cada distrito tiene sus propios objetivos de desarrollo urbano y depende del apoyo de Ciudad Ho Chi Minh. Al desarrollar las zonas urbanas, debemos generar empleo, impulsar la economía y brindar a la población local la oportunidad de aprovechar las condiciones del terreno disponible para el desarrollo mutuo", añadió el experto.
El Sr. Phan Van Mai dijo que a lo largo de la línea 1 del metro (Ben Thanh - Suoi Tien), la línea 2 del metro (Ben Thanh - Tham Luong), las carreteras de circunvalación 2, 3 y 4 y la autopista Ciudad Ho Chi Minh - Moc Bai (en construcción), hay alrededor de 10.000 hectáreas que se pueden desarrollar en áreas urbanas de acuerdo con el modelo TOD. En el proyecto de la Carretera de Circunvalación 3, el líder del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon también dijo que después de revisar alrededor de 2.000 hectáreas, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente está proponiendo que el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh realice primero un proyecto piloto en la localidad.
De hecho, los recursos de la tierra contribuyen en gran medida al presupuesto estatal. Según el plan de centrarse en la eliminación de obstáculos para algunos proyectos inmobiliarios para aumentar los ingresos de la tierra, se espera que desde ahora hasta finales de 2023, Ciudad Ho Chi Minh recaude un presupuesto adicional de casi 19.000 billones de VND.
La política y la planificación deben ser coherentes.
La planificación actual de Ciudad Ho Chi Minh no satisface las necesidades; hay una gran diferencia entre la planificación y la realidad. La planificación y la teoría son buenas, pero todavía faltan productos concretos. Las empresas también se quejan mucho de los procedimientos administrativos y de la planificación que no garantizan la transparencia y carecen de flexibilidad, lo que da lugar a un proceso largo desde la investigación de la inversión hasta su finalización. El Estado quiere atraer inversiones, pero los mecanismos y políticas son estrechos y cambian según la mentalidad del plazo. Este problema se ha planteado durante mucho tiempo pero todavía carece de una solución profunda.
Por lo tanto, el próximo ajuste de la planificación de Ciudad Ho Chi Minh debe superar estas deficiencias. El gobierno debe comprometerse con los inversores a garantizar la estabilidad de las políticas y la planificación para que, incluso a través de muchas generaciones de líderes, ese compromiso siga siendo consistente y sólo pueda mejorar, no empeorar. La política debe ser estable y no errática, con un período muy exitoso y el siguiente lento.
El gobierno de la ciudad debe ser decidido y delinear las responsabilidades de cada departamento y de cada individuo. Cuando se sienten estables, las empresas buscarán automáticamente inversión. Sólo entonces podrá Ciudad Ho Chi Minh mejorar su competitividad, no sólo en comparación con otras localidades del país, sino también con las principales ciudades de la región.
Algunas orientaciones importantes de Ciudad Ho Chi Minh, como el desarrollo de ciudades satélite en distritos suburbanos y la implementación del proyecto de área urbana costera en Can Gio, han recibido un gran apoyo de la gente. Pero el gobierno necesita implementar rápidamente proyectos típicos para crear confianza, especialmente proyectos de transporte clave como circunvalaciones, autopistas, pasos elevados, etc.
Dr. Tran Quang Thang , Director del Instituto de Economía y Gestión de Ciudad Ho Chi Minh, Delegado del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh
Necesidad de asignar responsabilidades específicas
En el proceso de planificación, ajuste e implementación del proyecto para convertir distritos en distritos urbanos (o ciudades bajo la ciudad de Ho Chi Minh) en el período 2021 - 2030, es necesario construir y gestionar datos de tierras hacia la naturaleza abierta y en tiempo real en diferentes niveles para diferentes sujetos. Con base en el análisis de los datos territoriales, las autoridades evalúan con precisión el fondo de tierras agrícolas, especialmente la fragmentación y división del mismo, así como la eficiencia real en la explotación de la producción agrícola, forestal y pesquera.
Al decidir cambiar el propósito del uso de tierras agrícolas en los distritos a tierras no agrícolas, es necesaria una cuidadosa consideración y evaluación. Debido a que se trata de una zona sensible al cambio climático y al medio ambiente, existe el riesgo de impactos negativos en inundaciones debido a la pérdida temporal del espacio de almacenamiento de agua, bloqueando los flujos. Además, existe el riesgo de contaminación ambiental debido a la capacidad inadecuada del sistema de infraestructura técnica.
Muchos planes y proyectos suspendidos en Ciudad Ho Chi Minh enfadan a la gente, en parte por la escasa capacidad inversora y en parte porque el gobierno no tiene un mecanismo para atraerlos. Para atraer inversores durante el proceso de implementación de la planificación, es necesario proporcionar datos territoriales abiertos y en tiempo real en niveles apropiados para las empresas.
Además, el proceso de subasta de terrenos y licitación para seleccionar inversionistas para proyectos de construcción en terrenos se lleva a cabo de manera abierta, transparente, razonable y rápida. Ciudad Ho Chi Minh también necesita establecer objetivos relacionados con la implementación de la planificación para asignar responsabilidades específicas y claras a cada agencia de gestión estatal; Considérelo una base importante en la planificación y designación de líderes.
Sr. Pham Tran Hai, Subdirector del Departamento de Investigación de Gestión Urbana, Instituto de Estudios de Desarrollo de la Ciudad de Ho Chi Minh
Sy Dong (escrito)
[anuncio_2]
Enlace de origen
Kommentar (0)