Los grandes se benefician, las pequeñas empresas quedan abandonadas

(CLO) El mercado inmobiliario ha “cerrado” 2024 con resultados positivos de recuperación. Sin embargo, la recuperación del mercado a lo largo del año ha sido desigual, con una clara diferenciación entre segmentos, regiones, tipos de productos y proveedores.

El mercado inmobiliario se está fragmentando.

Según el informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARs), el mercado inmobiliario vietnamita se está recuperando claramente. Sin embargo, la recuperación del mercado inmobiliario aún presenta muchas deficiencias, con una fuerte diferenciación entre segmentos, regiones, tipos de productos y proveedores.

Los VAR analizaron que en 2024, el mercado registrará más productos de baja altura para la venta, sin embargo, los departamentos seguirán siendo el tipo dominante, representando hasta el 70% de la oferta total de vivienda nueva en 2024. La oferta de departamentos nuevos se encuentra principalmente en el segmento de alta gama, de lujo, con precios desde 50 millones/m2 o más, representando el 65% de la oferta total.

El mercado inmobiliario de Vietnam no se está desarrollando de forma sostenible y está dividido. (Foto: MC)

Por regiones, el 60% de la oferta de vivienda nueva en 2024 provendrá de proyectos de la región Norte. Mientras tanto, las regiones Sur y Centro sólo representan el 29% y el 11% respectivamente. El principal suministro proviene de proyectos metropolitanos en áreas suburbanas y provincias y ciudades adyacentes a las dos áreas urbanas especiales.

El número de nuevas aperturas de suministro en la región Sur aumentó significativamente en el último trimestre de 2024 con una serie de proyectos a gran escala que se abrieron para la venta, pero aún no pudieron "mantener el ritmo" con la tasa de crecimiento de la oferta de las provincias y ciudades del Norte.

En términos de proveedores, el 62% de la oferta de vivienda nueva es aportada por grandes inversores y organismos de inversión extranjera. Entre ellos destacan los ecosistemas de las grandes corporaciones.

Para aclarar este tema, VARs dijo que las nuevas leyes aprobadas por la Asamblea Nacional traen muchas oportunidades y ventajas para las empresas más grandes. Por ejemplo, según la nueva normativa de la Ley de Tierras de 2024, la adquisición de terrenos para proyectos de vivienda comercial solo se aplica a proyectos de gran escala con infraestructura sincrónica, lo que impide la implementación de muchos proyectos pequeños y medianos, especialmente aquellos dirigidos al segmento de vivienda asequible en las grandes ciudades.

Según los VAR, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias no tienen capacidad financiera para implementar proyectos de gran escala y enfrentan dificultades para desarrollar otros proyectos de vivienda comercial debido a las dificultades para negociar con la población local en la limpieza del sitio. Este grupo de empresas no tiene la suficiente capacidad y experiencia para competir en subastas y licitaciones de fondos de tierras desarrollados por el Estado.

Los "nudos" que hay que desatar

VARS cree que para que el mercado se desarrolle de manera estable y sostenible, Vietnam necesita contar con políticas de apoyo para promover nueva oferta en el mercado, especialmente productos de vivienda comercial asequible y vivienda social.

En primer lugar, es necesario seguir revisando los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades y clasificarlos por causa y organismo responsable de manejarlos. Al mismo tiempo, recuperar y gestionar con decisión los proyectos atrasados.

En segundo lugar, desarrollar regulaciones sobre procedimientos de valoración detallados y específicos para cada situación específica, de modo que las localidades y las empresas de tasación puedan implementarlas fácilmente, acortar el tiempo para determinar los precios de los terrenos y servir como base para calcular las tarifas de uso de la tierra para proyectos inmobiliarios en curso, ayudando a los proyectos inacabados a "revivir" y traer nueva oferta al mercado.

En tercer lugar, aprobar urgentemente políticas de inversión para proyectos inmobiliarios pequeños y medianos. Considerar e investigar opciones para apoyar la limpieza de terrenos para proyectos en el segmento asequible para aumentar la oferta de viviendas asequibles.

En cuarto lugar, investigar un plan que permita a las empresas que reciben transferencias de proyectos inmobiliarios ser responsables de cumplir con las obligaciones financieras previas del cedente, promover la implementación del proyecto y llevar oferta al mercado.

Porque según la normativa vigente, a los inversores sólo se les permite transferir proyectos cuando hayan cumplido con sus obligaciones financieras respecto de los terrenos del proyecto con el Estado. Si bien la mayoría de las empresas no tienen la capacidad financiera suficiente para cumplir con sus obligaciones financieras, se ven obligadas a transferir proyectos.

Muchos inversionistas, especialmente los extranjeros con suficiente capacidad y deseo de "reactivar" proyectos inmobiliarios inacabados, y tienen la necesidad de desarrollar proyectos de vivienda comercial asequible a gran escala, se enfrentan a dificultades debido a cuestiones legales y de acceso a fondos de tierras.

Para el segmento de vivienda social, además de seguir impulsando la implementación de nuevas regulaciones legales en materia de vivienda social, es necesario cambiar el pensamiento sobre la vivienda social en una dirección más proactiva y positiva.

Por ello, los organismos de gestión estatales deben ser decisivos en la planificación del trabajo. Solicitar a las localidades que revisen y complementen urgentemente la planificación urbana y la planificación de parques industriales, garantizando suficiente tierra para el desarrollo de viviendas sociales. Aprobar con urgencia políticas de inversión para proyectos de vivienda social.

Las zonas que han aprobado políticas de inversión necesitan seleccionar urgentemente inversores en construcción. Aumentar la inversión pública, utilizar capital del presupuesto estatal para invertir en infraestructura alrededor del área planificada para el desarrollo de proyectos de vivienda social y desarrollar un fondo de tierra limpia para vivienda social.

Para las empresas, además de seguir coordinando activamente con los organismos de gestión estatales para eliminar obstáculos a los proyectos, es necesario “apegarse” a la nueva ley para tener la dirección correcta de desarrollo. Los inversores pequeños y medianos pueden investigar y desarrollar proyectos "asequibles" en mercados periféricos y nuevos mercados donde los fondos de terrenos aún son grandes y los precios no son demasiado altos.

Fuente: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html