La vivienda social se enfrenta a una situación paradójica de escasez y “disponibilidad”.

Dificultad tras dificultad

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que desde 2018, la oferta de viviendas ha tendido a disminuir seriamente. El número de nuevos proyectos de vivienda aprobados es cada vez más limitado. Mientras tanto, se estima que 1.200 proyectos por un valor de unos 30.000 millones de dólares enfrentan dificultades en su implementación. Desde finales de 2022 solo se han desmantelado unos 500 proyectos.

Desde 2018, la oferta de viviendas ha tendido a disminuir seriamente. (Foto:baochinhphu)

La limitada oferta de viviendas, la grave falta de viviendas asequibles, los altos costos en todas las etapas de la implementación del proyecto,... hacen que los precios de los bienes raíces, especialmente los departamentos en las grandes ciudades, aumenten continuamente y no muestran signos de detenerse. La vivienda social es casi la única posibilidad que tiene la mayoría de las personas de tener la casa de sus sueños.

En los últimos tiempos, el Estado ha realizado muchos esfuerzos en la emisión de políticas para atraer a las empresas a participar en el desarrollo de vivienda social y mejorar la oferta del segmento de vivienda social. Sin embargo, estas políticas aún presentan muchas deficiencias y falta de consistencia, lo que crea numerosos cuellos de botella que dificultan el acceso de los inversores a la vivienda social.

En el evento que anunció el informe del tercer trimestre de 2023 de VARS, el Sr. Nguyen Hoang Nam, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de VARS, Director General de G-Home, dijo que el mecanismo legal relacionado con la vivienda social es muy complicado. Solicitar un permiso de construcción para un proyecto es un proceso largo, incluso más laborioso que un proyecto de vivienda comercial. Para obtener un permiso de construcción, los promotores de viviendas sociales deben dedicar al menos dos años a completar los trámites.

En consecuencia, aunque la normativa actual ofrece incentivos para que los proyectos de vivienda social queden exentos del pago de tasas por el uso del suelo, antes de ello, los proyectos de vivienda social todavía tienen que "pasar por" una valoración del suelo; en la actualidad, todavía existen muchos problemas y controversias relacionados con los métodos de valoración. Al mismo tiempo, el inversor no puede deducir, pero aún así tiene que pagar M3 (el valor del pago al presupuesto estatal en efectivo propuesto por el inversor en los documentos de licitación, además de las obligaciones del inversor con el presupuesto estatal de acuerdo con la ley vigente). Además, los inversores todavía tienen que pagar por adelantado para limpiar el terreno. Esta cantidad luego se deducirá de otro proyecto o se descontará del precio del terreno.

Sin mencionar que, después de dos años de procedimientos de inversión, el proyecto de vivienda social demora aproximadamente dos años más para construirse y entregar las casas a los clientes. Posteriormente, los inversores deberán reservar un mínimo del 20% de la superficie de vivienda social para alquiler en proyectos de vivienda social y sólo podrán venderla tras 5 años de uso.

Este proceso puede tardar hasta 9 años, tras los cuales se audita el proyecto. Y sólo después de completar la auditoría, la empresa recibirá un beneficio fijo del 10%. Mientras tanto, durante todo el proceso de implementación del proyecto, la propia empresa no tiene seguridad de qué gastos se registrarán como razonables y válidos y qué honorarios no se liquidarán o se descartarán. Por lo tanto, las empresas de vivienda social están siempre en un estado de "suerte o mala suerte", como si se tratara de una "apuesta".

Las dificultades no acaban ahí, el acceso al capital también es un gran obstáculo para los inversores. Según las investigaciones, la mayoría de los proyectos inmobiliarios invertidos y construidos en Vietnam tienen alrededor de un 20% de capital social, un 30% movilizado por los clientes y hasta un 50% dependiendo de las instituciones crediticias. Sin embargo, ha habido casos en que los inversores han tenido dificultades para acceder a préstamos debido a la falta de garantías, simplemente porque "el terreno para desarrollar proyectos de vivienda social está valorado en 0 VND" debido a la exención preferencial de las tarifas por el uso del suelo. En este momento no hay incentivos, sólo dificultades invisibles para las empresas.

Son muchas las dificultades, obstáculos y carencias que hacen que parezca muy difícil alcanzar el objetivo del proyecto de construir un millón de viviendas sociales.

La persona que necesita comprar no puede comprar.

Las dificultades en el proceso de ejecución han hecho que la oferta al mercado sea cada vez más escasa, pero el mercado aún presenta un fenómeno tanto de escasez como de viviendas sociales sin vender. Aunque la demanda de vivienda social es enorme y aumenta junto con la velocidad de la urbanización y la creciente brecha entre la tasa de aumento de los precios inmobiliarios y los ingresos.

. La vivienda social es una oportunidad para que la mayoría de las personas tengan un lugar donde vivir, pero actualmente se enfrenta a muchas dificultades. (Foto:baochinhphu)

La tasa de urbanización alcanzará el 41,5% en 2022 y aumentará a aproximadamente el 50% en 2030. Cada año, Vietnam debe añadir alrededor de 70 millones de metros cuadrados de viviendas urbanas. Según el Ministerio de Construcción, la demanda de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en las localidades en el período 2021 - 2030 es de aproximadamente 2.400.000 unidades.

Por lo tanto, incluso si el proyecto de construir un millón de viviendas sociales se ejecuta en su totalidad, la oferta no será suficiente para satisfacer la demanda. Mientras tanto, las cifras actuales muestran que aún estamos lejos del objetivo del proyecto, aunque todos los niveles, desde el central hasta el local, están haciendo grandes esfuerzos para implementarlo.

Según la investigación de VARS en áreas donde los proyectos de vivienda social están abiertos a la venta, muchos proyectos han registrado una gran cantidad de personas interesadas y solicitudes para casi todos sus productos tan pronto como se lanzaron al mercado, mientras que algunas localidades con zonas de procesamiento de exportaciones y parques industriales con cientos de miles de trabajadores inmigrantes han registrado ventas "lentas" a pesar de haber sido ofrecidos a la venta muchas veces.

En agosto pasado, en un informe enviado al Ministerio de Construcción, el Comité Popular de la provincia de Bac Ninh dijo que, aunque la provincia de Bac Ninh ha invertido en la construcción de decenas de miles de casas para trabajadores, parece que los trabajadores que trabajan en la provincia no están interesados ​​en comprar casas para trabajadores.

En consecuencia, entre los siete proyectos de viviendas para trabajadores completados y parcialmente completados en Bac Ninh, que aportan al mercado alrededor de 4.000 apartamentos terminados, el número de trabajadores que trabajan en parques industriales que se registran para comprar casas es muy pequeño.

El informe indicó que recientemente los propietarios de proyectos han anunciado la venta de 1.681 unidades de vivienda para trabajadores, pero se han vendido muy pocas. Actualmente, quedan 7 proyectos con 1.324 unidades disponibles.

Al explicar el motivo, según el Sr. Nguyen Hoang Nam, la razón principal es que los que necesitan comprar no pueden comprar, mientras que la política está dirigida a los que no necesitan comprar.

La ley de vivienda social es muy estricta con los compradores; muchas provincias solo venden a trabajadores. Muchas provincias solo venden a trabajadores de polígonos industriales. Algunas incluso venden solo a trabajadores de polígonos industriales, pero solo en un distrito. Mientras tanto, la conexión entre los trabajadores y la localidad no es necesariamente alta, comentó el Sr. Nam.

Por lo tanto, para garantizar la seguridad social y eliminar el fenómeno de la falta y la no venta de viviendas sociales, es necesario seguir investigando y emitiendo mecanismos y políticas para incentivar a las empresas privadas a participar en la inversión en el desarrollo de viviendas sociales. Al mismo tiempo, ampliar los beneficiarios de las políticas de vivienda, especialmente de la vivienda social. Los beneficiarios de las políticas de apoyo a la vivienda social (alquiler, arrendamiento, compra) deben ajustarse a criterios simples y fácilmente identificables, minimizando los requisitos de documentos y trámites administrativos como la situación de la vivienda, el nivel de ingresos, etc.

Además, es necesario cambiar la forma de pensar en el desarrollo de la vivienda social. Los proyectos de vivienda social necesitan mejorar la calidad, garantizando condiciones adecuadas para que las personas vivan a largo plazo. Para mejorar la calidad y al mismo tiempo garantizar precios razonables, los inversores deberían obtener beneficios y desarrollar proyectos de vivienda social con escalas adecuadas.

También es necesario modificar la normativa sobre los beneficiarios de las políticas de vivienda social para que sea más adecuada. La vivienda social no está a la venta para los ricos, sino que también debería estar dirigida a aquellos que tienen ingresos imponibles y ahorros, pero que no pueden acceder a viviendas comerciales con precios elevados. Porque si las personas tienen ingresos demasiado bajos, hogares pobres, hogares casi pobres, por debajo del nivel necesario para pagar el impuesto sobre la renta personal, significa que estas personas no tienen suficiente dinero para cubrir sus gastos de vida y no tienen ahorros. Por lo tanto, tampoco pueden comprar viviendas sociales.

N. Giang

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html