Dificultad sobre dificultad
Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, desde 2018, la oferta de viviendas ha tendido a disminuir seriamente. El número de nuevos proyectos de vivienda aprobados es cada vez más limitado. Mientras tanto, se estima que 1.200 proyectos por un valor de unos 30.000 millones de dólares enfrentan dificultades en su implementación. Desde finales de 2022 solo se han desmantelado unos 500 proyectos.
Desde 2018, la oferta de vivienda ha tendido a disminuir seriamente. (Foto:baochinhphu)
La limitada oferta de vivienda, la grave falta de viviendas asequibles, los altos costos en todas las etapas de implementación de los proyectos,... hacen que los precios de los inmuebles, especialmente de los apartamentos en las grandes ciudades, aumenten continuamente y no muestren signos de detenerse. La vivienda social es casi la única posibilidad que tiene la mayoría de las personas de tener la casa de sus sueños.
En los últimos tiempos, el Estado ha realizado muchos esfuerzos en la emisión de políticas para atraer a las empresas a participar en el desarrollo de vivienda social y mejorar la oferta del segmento de vivienda social. Sin embargo, estas políticas aún presentan muchas deficiencias y falta de consistencia, lo que crea numerosos cuellos de botella que dificultan el acceso de los inversores a la vivienda social.
En el evento en el que se anunció el informe del tercer trimestre de 2023 de VARS, el Sr. Nguyen Hoang Nam, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de VARS, Director General de G-Home, dijo que el mecanismo legal relacionado con la vivienda social es muy complicado. Solicitar un permiso de construcción para un proyecto es un proceso largo y que consume incluso más tiempo que un proyecto de vivienda comercial. Para obtener un permiso de construcción, los promotores de viviendas sociales deben tardar al menos dos años en completar los trámites.
En consecuencia, aunque la normativa actual ofrece incentivos para que los proyectos de vivienda social queden exentos del pago de tasas por el uso del suelo, antes de ello, los proyectos de vivienda social todavía tienen que "pasar por" una valoración del suelo; en la actualidad todavía existen muchos problemas y controversias relacionados con los métodos de valoración. Al mismo tiempo, el inversor no puede deducir nada, pero aún así tiene que pagar M3 (el valor del pago al presupuesto estatal en efectivo propuesto por el inversor en los documentos de licitación, además de las obligaciones del inversor con el presupuesto estatal de acuerdo con la legislación vigente). Además, los inversores todavía tienen que pagar por adelantado para limpiar el terreno. Esta cantidad luego se deducirá de otro proyecto o se compensará con el precio del terreno.
Sin mencionar que, después de dos años de procedimientos de inversión, el proyecto de vivienda social tardará aproximadamente dos años más en construirse y entregar las casas a los clientes. Posteriormente, los inversores deberán reservar un mínimo del 20% de la superficie de vivienda social para el alquiler en proyectos de vivienda social y sólo podrán venderla tras 5 años de su puesta en uso.
Este proceso puede tardar hasta 9 años, después de los cuales se audita el proyecto. Y sólo después de completar la auditoría, la empresa recibirá un beneficio fijo del 10%. Mientras tanto, durante todo el proceso de implementación del proyecto, la propia empresa no tiene seguridad de qué gastos se registrarán como razonables y válidos y qué honorarios no se liquidarán o se descartarán. Por lo tanto, las empresas de vivienda social están siempre en un estado de "suerte o mala suerte", como si estuvieran en una "apuesta".
Las dificultades no terminan ahí, el acceso al capital también es un gran obstáculo para los inversores. Según las investigaciones, la mayoría de los proyectos inmobiliarios invertidos y construidos en Vietnam tienen alrededor de un 20% de capital social, un 30% movilizado de los clientes y hasta un 50% dependiendo de las instituciones crediticias. Sin embargo, ha habido casos en que los inversores han tenido dificultades para acceder a préstamos debido a la falta de garantías, simplemente porque "el terreno para desarrollar proyectos de vivienda social está valorado en 0 VND" debido a la exención preferencial de las tarifas por el uso del suelo. En este momento no hay incentivos, sólo dificultades invisibles para las empresas.
Son tantas las dificultades, obstáculos y carencias que parece muy difícil alcanzar el objetivo fijado en el proyecto de construir un millón de viviendas sociales.
La persona que necesita comprar no puede comprar.
Las dificultades en el proceso de ejecución han hecho que la oferta al mercado sea cada vez más escasa, pero el mercado aún registra un fenómeno tanto de escasez como de vivienda social sin vender. Aunque la demanda de vivienda social es enorme y aumenta junto con la velocidad de la urbanización y la creciente brecha entre la tasa de aumento de los precios inmobiliarios y los ingresos.
. La vivienda social es una oportunidad para que la mayoría de las personas tengan un lugar donde vivir, pero actualmente se enfrenta a muchas dificultades. (Foto:baochinhphu)
La tasa de urbanización alcanzará el 41,5% en 2022 y aumentará a aproximadamente el 50% en 2030. Cada año, Vietnam debe agregar alrededor de 70 millones de metros cuadrados de viviendas urbanas. Según el Ministerio de Construcción, la demanda de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en las localidades en el período 2021 - 2030 es de aproximadamente 2.400.000 unidades.
Por lo tanto, incluso si el proyecto de construir un millón de viviendas sociales se ejecuta en su totalidad, la oferta no será suficiente para satisfacer la demanda. Mientras tanto, las cifras actuales muestran que aún se está lejos del objetivo del proyecto, aunque todos los niveles, desde el central hasta el local, están haciendo grandes esfuerzos para implementarlo.
Según la investigación de VARS en las zonas donde los proyectos de vivienda social están abiertos a la venta, muchos proyectos han registrado una gran cantidad de personas interesadas y solicitudes para casi todos sus productos tan pronto como se lanzaron al mercado, mientras que algunas localidades con zonas de procesamiento de exportaciones y parques industriales con cientos de miles de trabajadores inmigrantes han registrado ventas "lentas" a pesar de haber sido ofrecidos a la venta muchas veces.
En agosto pasado, en un informe enviado al Ministerio de Construcción, el Comité Popular de la provincia de Bac Ninh dijo que, aunque la provincia de Bac Ninh ha invertido en la construcción de decenas de miles de casas para trabajadores, parece que los trabajadores que trabajan en la provincia no están interesados en comprar casas para trabajadores.
En consecuencia, entre los siete proyectos de viviendas para trabajadores completados y parcialmente completados en Bac Ninh, que aportan al mercado unos 4.000 apartamentos terminados, el número de trabajadores que trabajan en parques industriales que se registran para comprar casas es muy pequeño.
El informe señala que recientemente los propietarios de proyectos han anunciado la venta de 1.681 unidades de vivienda para trabajadores, pero muy pocas se han vendido. Actualmente, quedan 1.324 unidades en siete proyectos.
Al explicar la razón, según el Sr. Nguyen Hoang Nam, la razón principal es que aquellos que necesitan comprar no pueden comprar, mientras que la política está dirigida a aquellos que no necesitan comprar.
“La ley relacionada con la vivienda social es muy estricta con los compradores, muchas provincias sólo venden a trabajadores. Muchas provincias sólo venden a los trabajadores de un parque industrial. Algunas provincias incluso venden sólo a los trabajadores de los parques industriales, pero sólo en un distrito. Mientras tanto, el apego de los trabajadores a la localidad no es necesariamente alto", compartió el Sr. Nam.
Por lo tanto, para garantizar la seguridad social y eliminar el fenómeno de la falta y la no venta de viviendas sociales, es necesario seguir investigando y promulgando mecanismos y políticas para alentar a las empresas privadas a participar en la inversión en el desarrollo de viviendas sociales. Al mismo tiempo, es necesario ampliar el número de beneficiarios de las políticas de vivienda, especialmente de las viviendas sociales. Es necesario ajustar los beneficiarios de las políticas de apoyo a la vivienda social (alquiler, alquiler, compra) con criterios simples y fáciles de identificar, minimizando los requisitos de documentos y procedimientos administrativos como la situación de la vivienda, el nivel de ingresos, etc.
Además, es necesario cambiar la forma de pensar en el desarrollo de la vivienda social. Los proyectos de vivienda social necesitan mejorar su calidad, garantizando condiciones adecuadas para que las personas puedan vivir a largo plazo. Para mejorar la calidad y al mismo tiempo garantizar precios razonables, los inversores deberían obtener beneficios y desarrollar proyectos de vivienda social con escalas adecuadas.
También es necesario modificar las normas sobre los beneficiarios de las políticas de vivienda social para que sean más adecuadas. La vivienda social no está a la venta para los ricos, sino que también debería estar dirigida a quienes tienen ingresos imponibles y ahorros, pero no pueden acceder a la vivienda comercial, cuyo precio actual es elevado. Porque, si las personas tienen ingresos demasiado bajos, hogares pobres, hogares casi pobres, por debajo del nivel que les obliga a pagar el impuesto sobre la renta personal, significa que estas personas no tienen suficiente dinero para cubrir sus gastos de vida y no tienen ahorros. Por lo tanto, tampoco pueden comprar viviendas sociales.
N. Giang
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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