Siete 'muros' que obstaculizan el progreso del mercado inmobiliario de Vietnam

El Dr. Nguyen Van Khoi, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), dijo: El mercado inmobiliario vietnamita enfrenta siete enormes desafíos.

En primer lugar, el mercado inmobiliario vietnamita está experimentando un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que constituye un problema importante que afecta seriamente el desarrollo sostenible del mercado.

Muchos proyectos inmobiliarios se centran únicamente en el desarrollo de productos dirigidos a clientes de altos ingresos, lo que conduce a una situación en la que la oferta de inmuebles de alta gama, villas y apartamentos de lujo aumenta constantemente, incluso en exceso, mientras que la oferta de viviendas sociales y de bajo costo que atienden a la mayoría de las personas es gravemente deficiente.

El mercado inmobiliario de Vietnam enfrenta siete enormes desafíos. (Foto: ST)

Este desequilibrio genera muchos proyectos sin vender, lo que ejerce presión sobre los flujos de capital de las empresas. Como resultado, un gran número de apartamentos de lujo quedan vacíos, lo que provoca un gran desperdicio de recursos sociales, mientras que la mayoría de las personas todavía tienen dificultades para encontrar una vivienda que se ajuste a su capacidad financiera.

La principal razón de esta situación es la falta de sincronización en la estrategia de desarrollo, políticas de incentivos débiles y procedimientos administrativos complicados, que hacen que las empresas no estén interesadas en invertir en el segmento de vivienda de bajo costo.

Para superar esto, el presidente de VNREA dijo que Vietnam necesita tener políticas de apoyo claras, promover la reforma de los procedimientos administrativos, crear condiciones más favorables para que las empresas participen en el desarrollo de viviendas sociales, reequilibrando así el mercado y satisfaciendo las necesidades reales de la mayoría de las personas.

En segundo lugar, el mercado se enfrenta a desafíos en materia de infraestructura y planificación.

El Dr. Nguyen Van Khoi dijo que el lento desarrollo de la infraestructura urbana y el trabajo de planificación que no se ha puesto al día con la realidad se están convirtiendo en importantes barreras para el mercado inmobiliario vietnamita.

A medida que las áreas urbanas se expanden rápidamente, la población aumenta drásticamente y la demanda de viviendas aumenta, la infraestructura técnica como el transporte, la electricidad, el agua y el tratamiento de aguas residuales aún no pueden satisfacer las necesidades.

“Esto provoca graves congestiones de tráfico, inundaciones prolongadas después de cada lluvia intensa y una falta de servicios públicos esenciales, lo que afecta directamente la calidad de vida de los residentes urbanos”, dijo el Sr. Khoi.

Además, la planificación urbana actual aún presenta muchas deficiencias, carece de flexibilidad y se actualiza lentamente en comparación con el ritmo del desarrollo. Muchas localidades aprueban una planificación rígida que está alejada de la realidad y desincronizada con el desarrollo socioeconómico.

Como resultado, los grandes proyectos inmobiliarios se implementan lentamente y se ajustan muchas veces, lo que causa grandes pérdidas para las empresas y las personas, al tiempo que reduce el atractivo de la inversión.

Para superar esta situación, el Sr. Khoi sugirió que las localidades deben centrarse en una inversión fuerte y sincrónica en el desarrollo de infraestructura esencial, fortaleciendo al mismo tiempo la coordinación intersectorial para construir una planificación urbana más práctica, científica, flexible y sostenible.

“Solo cuando la infraestructura y la planificación se adecuen al desarrollo urbano, el mercado inmobiliario podrá desarrollarse de forma estable y sostenible, contribuyendo positivamente al desarrollo socioeconómico general del país”, afirmó el Sr. Khoi.

En tercer lugar, la dificultad de acceder al capital y los riesgos financieros. Aunque el Gobierno ha realizado muchas reformas positivas para apoyar el mercado inmobiliario, la realidad muestra que el acceso al capital crediticio sigue siendo un gran desafío para las empresas, especialmente las pequeñas y medianas.

Una de las principales razones de esta situación es que las condiciones de préstamo siguen siendo relativamente estrictas, exigiendo garantías elevadas y procedimientos complicados que dificultan que las empresas puedan cumplirlos.

Además, las tasas de interés de los préstamos siguen siendo altas, más allá de la tolerancia de las empresas y los compradores de viviendas, lo que aumenta significativamente los costos de inversión y la presión para el pago de la deuda.

Esto ha provocado que muchos proyectos potenciales se detengan o se retrasen, obstaculizando la recuperación del mercado e inhibiendo las oportunidades de crecimiento. Si bien las grandes empresas pueden obtener capital de diversas fuentes, las pequeñas y medianas empresas dependen casi por completo del capital bancario, lo que las hace más vulnerables a las fluctuaciones del mercado y a la política monetaria.

Para superar esta dificultad, el Sr. Khoi espera tener políticas más específicas, apoyar la reducción de las tasas de interés, simplificar los procedimientos de préstamo y ampliar fuentes financieras alternativas como fondos de inversión y bonos corporativos.

Sólo cuando se resuelva completamente el problema del acceso al capital, el mercado inmobiliario vietnamita podrá estabilizarse verdaderamente y desarrollarse de manera sostenible. Los compradores de viviendas sociales tienen dificultades para acceder a préstamos debido a las altas tasas de interés, los cortos períodos de reembolso y las dificultades financieras (menos del 20% del capital), por lo que no pueden tomar prestado el 80% del capital bancario en el paquete de 145 billones de VND.

En cuarto lugar, hacer cumplir las nuevas leyes relacionadas con el mercado inmobiliario. Las nuevas políticas legales abren oportunidades para que el mercado inmobiliario opere de manera más transparente y sostenible, sin embargo, en 2025, aún habrá desafíos debido al rezago en las políticas. El mercado aún necesita más tiempo para adaptarse, por lo que los impactos positivos esperados pueden no crear efectos reales, sino solo a nivel de creencias.

A pesar de los impactos positivos, la implementación de nuevas leyes aún enfrenta muchos obstáculos y confusión, lo que puede generar retrasos e incertidumbre y representar riesgos para las empresas. En particular, la cuestión de la valoración de la tierra y de las tarifas por su uso ha estado causando congestión para muchos proyectos en muchas localidades.

Las nuevas regulaciones relacionadas con los precios de los terrenos tendrán un cierto impacto en el mercado inmobiliario, afectando la capacidad de acceder a terrenos para el desarrollo de proyectos y posiblemente causando que los precios de los bienes raíces sigan aumentando.

El Dr. Nguyen Van Khoi dijo: Las nuevas regulaciones relacionadas con los precios de la tierra tendrán un cierto impacto en el mercado inmobiliario. (Foto: VNM)

El Dr. Nguyen Van Khoi propuso soluciones para regular y calcular las tarifas de uso de la tierra, las rentas de la tierra, los impuestos, las tasas y los cargos sobre la tierra de acuerdo con las condiciones reales de cada localidad, sobre la base de garantizar la armonía de intereses y minimizar los impactos negativos.

En quinto lugar, los riesgos del mercado de bonos corporativos. El uso de bonos corporativos en el sector inmobiliario en los últimos tiempos ha estado plagado de muchos riesgos, creando el riesgo de insolvencia y afectando negativamente la confianza de los inversores, impactando negativamente a todo el mercado.

En sexto lugar, los riesgos jurídicos y las disputas sobre tierras. Muchos proyectos inmobiliarios aún se encuentran estancados en trámites legales, desmontes y prolongadas disputas por tierras, lo que genera demoras y altos costos de inversión, perdiendo la confianza de inversionistas y clientes.

Por último, los riesgos derivados de la volatilidad económica mundial. El Dr. Nguyen Van Khoi dijo que el mercado inmobiliario vietnamita está fuertemente influenciado por la economía global, especialmente factores como la recesión económica, la guerra comercial, las fluctuaciones del tipo de cambio y las tasas de interés internacionales.

“Estas fluctuaciones afectan directamente la capacidad de movilizar capital, los flujos de IED y el sentimiento de los inversores extranjeros”, enfatizó el presidente de VNREA.

Dinh Tran

Fuente: https://www.congluan.vn/7-buc-tuong-can-buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post340904.html