Comprar una casa para alquilarla y obtener buenas ganancias: Consejos rápidos

Comprar y alquilar bienes raíces es una forma popular de inversión inmobiliaria en Vietnam hoy en día. Los inversores a menudo se benefician de este tipo de negocio debido a su potencial de ganancias estables y su capacidad de acumular activos a largo plazo.

Sin embargo, invertir en bienes raíces en alquiler también conlleva ciertos riesgos. Incluso aunque seas propietario de una casa, no siempre es fácil encontrar inquilinos ni obtener un flujo de efectivo constante alquilándola. Además, los costes de gestión, mantenimiento, reparación, etc. también pueden afectar a los beneficios de los inversores.

¿Existe entonces alguna manera de determinar si vale la pena invertir en una propiedad para alquilarla? BiggerPockets , la red social de inversión inmobiliaria más grande de Estados Unidos, revela la regla del 2% para ayudar a los inversores a evaluar rápidamente posibles acuerdos inmobiliarios.

Aplicar la regla del 2%

La regla del 2% es una herramienta simple pero efectiva que se utiliza para evaluar aproximadamente el potencial de ganancias de una propiedad en alquiler. Según esta regla, el ingreso mensual por alquiler de la propiedad debe ser igual o mayor al 2% del valor de compra de la propiedad para considerarse un buen retorno de la inversión.

Primero, debe determinar la cantidad de dinero necesaria para poseer un inmueble, incluidos los costos relacionados con impuestos, tarifas y servicios de corretaje. A continuación, debes calcular los ingresos esperados que recibirás del alquiler.

Puede recopilar estos datos usted mismo o a través de empresas profesionales de intermediación inmobiliaria.

Si el ingreso mensual por alquiler es igual o mayor al 2% del precio de compra, la propiedad tiene el potencial de ser una buena inversión.

Si el ingreso mensual por alquiler es inferior al 2% del precio de compra, es posible que la inversión no rinda el rendimiento esperado. Si aún desea invertir en esta propiedad, necesita ajustar el precio del alquiler o reducir los costos operativos para lograr el margen de ganancia deseado.

Por ejemplo, digamos que usted compra un apartamento por 2 mil millones de VND, según la regla del 2%, el ingreso mínimo de alquiler mensual para asegurar una buena ganancia es de 40 millones de VND.

Una zona inmobiliaria en Hanoi (Foto: Tran Khang).

En caso de que el flujo de caja del alquiler alcance los 50 millones de VND al mes, demuestra que se trata de una inversión potencial. Por el contrario, si el precio del alquiler es de solo 30 millones de VND al mes, debe considerar ajustar el precio del alquiler o reducir los costos para lograr la tasa de ganancia deseada.

Sin embargo, la regla del 2% es sólo una medida aproximada y no garantiza una precisión absoluta del potencial de ganancias de ningún activo. Muchos otros factores afectan el rendimiento real de una inversión inmobiliaria. Por ejemplo, el flujo de efectivo del alquiler mensual depende del tipo de propiedad, la ubicación, el tamaño y las comodidades, y las condiciones del mercado.

Algunas otras herramientas alternativas

La regla del 2% es una herramienta sencilla y popular utilizada por muchos inversores para determinar rápidamente la rentabilidad de una propiedad en alquiler. Sin embargo, esta es solo una regla general y todavía es necesario analizarla con más cuidado al momento de decidir invertir dinero. Puede utilizar otros métodos para obtener una perspectiva más diversa antes de invertir.

El primero es el Multiplicador de Renta Bruta (MRB). Esta medida calcula la relación entre el precio de compra de la propiedad y el alquiler anual total. Por ejemplo, si una propiedad tiene un precio de 3 mil millones de VND y el alquiler anual total es de 300 millones de VND, el GRM es 10. Normalmente, un GRM más bajo indica una oportunidad de inversión más atractiva. Sin embargo, la desventaja de esta herramienta no tiene en cuenta los costos operativos.

El segundo es el ingreso operativo neto (NOI). Este índice calcula la ganancia anual de una propiedad después de deducir los costos operativos antes de las deducciones fiscales y los pagos de hipotecas. El NOI proporciona una imagen más clara de la rentabilidad de una propiedad. Si la tasa NOI es positiva, la propiedad está generando suficientes ingresos por alquiler para cubrir los costos operativos.

El tercero es el análisis del flujo de caja. El análisis del flujo de caja no solo se centra en los ingresos por alquiler, sino que también considera todas las entradas y salidas de efectivo, incluidos los costos operativos, los intereses, los impuestos, etc. El flujo de caja positivo es un factor importante para mantener la liquidez y garantizar ganancias sostenibles.

La cuarta es la tasa de capitalización (Cap Rate). Esta métrica calcula la tasa de rendimiento anual de la inversión total de una propiedad. La tasa de capitalización se calcula dividiendo el NOI por el precio de compra de la propiedad. Una tasa de capitalización más alta indica una mejor oportunidad de inversión, pero generalmente implica un mayor riesgo.

El quinto es el análisis del valor futuro. En lugar de centrarse únicamente en las ganancias actuales, considere el valor futuro de la propiedad. Sin embargo, este método a menudo requiere experiencia y conocimiento del sector inmobiliario.

Al combinar estas alternativas, los inversores pueden construir una estrategia de inversión integral para tomar decisiones de inversión más completas e informadas.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm