El mercado inmobiliario de la ciudad de Ho Chi Minh está cada vez más diferenciado

Aunque el mercado inmobiliario se está recuperando, la diferenciación es cada vez más evidente. Si bien los productos especulativos sin valor de explotación aún no han mostrado mucha mejora, los productos que pueden generar un flujo de caja inmediato han registrado transacciones positivas.

Aunque el mercado inmobiliario se está recuperando, la diferenciación es cada vez más evidente. Si bien los productos especulativos sin valor de explotación aún no han mostrado mucha mejora, los productos que pueden generar un flujo de caja inmediato han registrado transacciones positivas.

En una época era un "jugador" especializado en swing trading, pero cuando el mercado cambió, el Sr. Hoang Minh, un inversor inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh, cambió su estrategia.

El Sr. Minh dijo que cuando el mercado está en auge, solo es necesario depositar un apartamento o un terreno en la primera fase de apertura para la venta para poder venderlo a un precio más alto inmediatamente después y obtener una alta ganancia. Pero cuando el mercado se desacelera, las cosas ya no son tan fáciles. El terreno suburbano que compró anteriormente se encuentra estancado en liquidez. El número de compradores ha disminuido drásticamente, mientras que aquellos que necesitan vender se ven obligados a reducir drásticamente los precios. Este inversor se dio cuenta de que si continuaba con su estrategia especulativa, podría caer en un estado de "demanda abrumadora" como muchos otros inversores.

Después de mucha reflexión, decidió cambiar su estrategia. En lugar de centrarse únicamente en productos con elementos de "surf", comenzó a buscar activos que pudieran explotarse inmediatamente para crear un flujo de caja estable.

A finales del año pasado, el Sr. Minh decidió comprar un apartamento de un dormitorio en el Distrito 7 (HCMC) por 2.500 millones de VND. Se trata de un proyecto terminado con una gran comunidad residencial y está alquilado por muchos expertos extranjeros. Después de completar la decoración interior, lo alquiló rápidamente por 13 millones de VND al mes.

Según el Sr. Minh, para mantener el capital, invertir en cualquier inmueble no es absolutamente seguro, sino que es necesario elegir segmentos "defensivos". Esto significa que los bienes inmuebles pueden esperar aumentos de precios en 3-5 años y generar un flujo de caja estable en el corto plazo.

Un informe reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) también señaló que hace más de 5 años, los apartamentos eran considerados por muchos como un tipo de "activo de consumo" y difíciles de comparar con otros segmentos inmobiliarios. Pero ahora, el equilibrio entre la oferta y la demanda está cada vez más inclinado hacia la demanda, y los precios de los apartamentos están entrando en un ciclo de aumento a largo plazo, superando ampliamente a muchos otros segmentos.

Los precios de los apartamentos suben constantemente y alcanzan nuevos niveles, lo que provoca que los precios de alquiler también tiendan a subir, con un incremento promedio del 10 % al 20 % en 2024. En el centro de la ciudad, casi no hay apartamentos con alquileres inferiores a 10 millones de VND al mes. El precio habitual de alquiler de apartamentos de una habitación es de 10 a 15 millones de VND al mes, y el de apartamentos de dos habitaciones, de 15 a 20 millones de VND al mes.

Además del impacto del aumento de la demanda de alquiler, el constante aumento de los precios de los apartamentos también afecta directamente a la estrategia de precios de los propietarios. A medida que aumentan los precios de las viviendas, los propietarios se ven obligados a aumentar los alquileres para garantizar ganancias y equilibrar el flujo de caja de las inversiones.

Sin embargo, en la realidad, el margen de beneficio del alquiler de apartamentos es cada vez menor porque los precios de los alquileres no pueden seguir el ritmo del aumento de los precios de las viviendas. La tasa de aumento del precio del alquiler es solo aproximadamente la mitad del precio de la vivienda en 2024, sobre la base de que el margen de beneficio del alquiler de apartamentos en Vietnam es solo inferior al 4%, comúnmente inferior al 2%, inferior al ahorro.

En un contexto de no disponer de muchas fuentes primarias, las actividades de transferencia de departamentos secundarios en el mercado se están desarrollando vigorosamente. Los datos del Instituto de Investigación de Servicios Dat Xanh muestran que la nueva oferta es en su mayoría la siguiente fase de proyectos existentes, por lo que el mercado registra una diferencia del 10-20% en los precios de transferencia en comparación con los proyectos secundarios. En muchos proyectos de alto nivel recién entregados también hay precios de transferencia que aumentan entre un 15 y un 25%.

El Sr. Tran Hien Phuong, Director General de Seaholdings, reconoció que el flujo de caja ha comenzado a regresar al mercado, pero la forma en que opera será muy diferente a antes. Los clientes ahora son exigentes y a menudo eligen proyectos con procedimientos legales adecuados; O con proyectos secundarios, solo aceptar comprar cuando el departamento tenga libro rosa, construcción terminada, lleno de servicios y utilidades comprometidas y pueda ser explotado de inmediato.

Según el Sr. Phuong, la diferenciación del mercado depende de cada región. En algunos lugares, aunque los precios han caído drásticamente, la liquidez sigue siendo escasa, pero en lugares con demanda real, los precios se han recuperado rápidamente. Esto demuestra que el mecanismo del mercado empieza a basarse en la demanda real, más que en la especulación.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html