(Dan Tri) - A partir del 1 de agosto, la Ley de Tierras de 2024 estipula que al transferir un inmueble, el contrato debe ser notariado o autenticado, excepto en los casos prescritos en la Cláusula 2, Artículo 129 del Código Civil de 2015.
La compraventa (transferencia) de terrenos mediante documento manuscrito es una transacción de transferencia de derechos de uso de terrenos, pero el contrato no está notariado ni certificado de acuerdo con la ley.
A muchas personas les preocupa que las parcelas de tierra comercializadas con documentos escritos a mano no obtengan certificados de derecho de uso. De hecho, hay dos casos de transacciones y métodos de manejo diferentes.
Terreno cedido desde el 1 de agosto hasta la actualidad
La cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024 establece que los contratos de transmisión, donación, hipoteca y aportación de capital sobre derechos de uso de la tierra, derechos de uso de la tierra y bienes afectos a la tierra deberán ser notariados o certificados, salvo el caso especificado en el punto b de esta cláusula.
En consecuencia, sólo en los casos en que uno o más cedentes sean organizaciones empresariales inmobiliarias no se requiere notarizar ni autenticar.
Sin embargo, la cláusula 2 del artículo 129 del Código Civil de 2015 estipula que para los contratos que no estén notariados ni certificados pero una o más partes hayan cumplido al menos 2/3 de las obligaciones del contrato, a solicitud de una o más partes, el Tribunal emitirá una decisión reconociendo la validez del contrato.
Sin embargo, solicitar al tribunal que reconozca la validez de un contrato de cesión no notariado o certificado requiere más tiempo y es más complicado que lograr que las partes lo notaricen o certifiquen. Por otro lado, no notarizar un contrato conlleva un gran riesgo de disputas legales.
Por lo tanto, la transferencia de derechos de uso de tierras mediante documento manuscrito solo es válida si la transferencia se realiza antes del 1 de agosto.
Modelo de certificado de derechos de uso de la tierra (Foto: IT).
Terreno transferido antes del 1 de agosto
Para las transacciones realizadas antes del 1 de agosto, habrá dos casos: terrenos a los que se les haya otorgado un certificado y terrenos a los que no se les haya otorgado un certificado de derecho de uso de la tierra.
El primero es el caso de compra y venta de terrenos sin libro rojo.
Español La cláusula 5 del artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que a los hogares y personas que estén utilizando tierras y tengan uno de los tipos de documentos especificados en las cláusulas 1, 2, 3 y 4 de este artículo, en los que se registre el nombre de otra persona, acompañados de documentos sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra, pero antes del 1 de agosto, no hayan llevado a cabo los procedimientos para transferir los derechos de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley y que la tierra no esté en disputa, se les otorgará un certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos adjuntos a la tierra; cumplimiento de las obligaciones financieras prescritas por la ley.
En consecuencia, si la transmisión se ha realizado en la práctica (una parte paga, la otra parte entrega el terreno pero no ha cambiado el nombre), no es necesario realizar el trámite de transmisión de los derechos de uso del terreno sino que debe realizarse el trámite de registro y expedición del primer certificado.
La agencia que reciba la solicitud del primer certificado no requerirá que el cesionario presente un contrato o documento de transferencia notariado o certificado según lo prescrito.
En caso de utilizar un terreno transferido mediante documento manuscrito y querer que se le otorgue un certificado, el cesionario deberá preparar los documentos y seguir los procedimientos prescritos en la Cláusula 1, Artículo 42 del Decreto 101/2024.
El segundo es la compra y venta de terrenos a los que se les ha concedido un libro rojo.
La cláusula 2, artículo 42 del Decreto 101/2024 estipula que en caso de que una persona esté utilizando una tierra debido a una transferencia realizada antes del 1 de agosto, y el cesionario solo tenga un certificado del cedente o un contrato, documentos sobre la transferencia según lo prescrito, el cesionario debe presentar una solicitud de certificado y documentos sobre los derechos de uso de la tierra existentes para obtener un nuevo certificado.
El proceso de otorgamiento de nuevos certificados de derecho de uso de tierras consta de 4 pasos.
Paso 1: Preparar los documentos
La cláusula 2 del artículo 42 del Decreto 101/2024 establece que el expediente a presentar al realizar el trámite de otorgamiento de certificado en el caso de transferencia de derechos de uso de terrenos antes del 1 de agosto, en el que el cesionario únicamente cuente con el certificado original del cedente, deberá incluir:
- Solicitud de registro de cambios en el terreno y en los bienes afectos al terreno según formulario nº 11/DK.
- Certificado original emitido.
- Documentos sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra y bienes anexos a la tierra con las firmas completas del cedente y del cesionario (el contrato no está notariado ni certificado pero debe tener las firmas completas de todas las partes).
Paso 2: Enviar solicitud
Método 1: Los hogares y las personas presentan solicitudes al Comité Popular de la comuna, barrio o ciudad donde se encuentra ubicada la tierra, si es necesario.
Método 2: Los usuarios de tierras pueden presentar su solicitud en el departamento de ventanilla única de la localidad o en la sucursal de la oficina de registro de tierras del distrito, pueblo o ciudad de la provincia donde se encuentra la tierra o en la oficina de registro de derechos de uso de la tierra para los lugares donde no se ha establecido una sucursal de la oficina de registro de tierras.
Paso 3: Recibir documentos y procesar solicitudes
La oficina de registro de tierras notificará por escrito al cedente y lo publicará en la sede del Comité Popular de la comuna, barrio o ciudad donde se encuentra el terreno, sobre los procedimientos para otorgar un Certificado al cesionario.
En caso de que se desconozca el domicilio del transmitente a efectos de notificaciones, la Oficina de Registro de la Propiedad publicará el aviso en los medios de comunicación locales durante 3 números consecutivos (el costo de la publicación será por cuenta de quien solicite el certificado).
Después de 30 días desde la fecha de notificación o primera publicación en los medios de comunicación locales, si el cedente no presenta el certificado emitido, éste será cancelado. La oficina de registro de tierras prepara un expediente para presentarlo a la autoridad competente para que decida cancelar el certificado emitido en este caso para completar el procedimiento y simultáneamente emitir un nuevo certificado al cesionario.
Si hay una solicitud de resolución de disputa, la Oficina de Registro de Tierras orientará a las partes para que presenten la solicitud a la agencia estatal competente para resolver la disputa de acuerdo con la reglamentación.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm
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