El mercado está viviendo una interesante 'paradoja': muchos proyectos de apartamentos están 'vendidos' y el segmento de precio de 50 millones de VND/m2 desaparecerá

El mercado fue testigo de una interesante "paradoja", los proyectos de apartamentos en Hanoi se comercializaron bien, incluso se "agotaron", las regulaciones sobre el registro de las tarifas por el uso de la tierra al emitir libros rojos... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Los expertos dicen que los nuevos apartamentos con precios inferiores a 50 millones/m2 en Hanoi están a punto de desaparecer. (Foto: Linh An)

Los apartamentos asequibles están "desapareciendo" gradualmente

El segmento de vivienda asequible tiene una gran demanda en el mercado pero hay una grave escasez de oferta. Para 2024, casi el 67% de los nuevos apartamentos en el mercado de Hanoi estarán en el segmento de alta gama y de lujo.

Se prevé que para 2025, el segmento primario, con un precio de 50 millones de VND/m2, desaparecerá. Los expertos incluso afirman que los nuevos apartamentos con precios inferiores a 50 millones/m2 en Hanoi están a punto de desaparecer. Se esperaba que la historia de la vivienda comercial asequible restableciera el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado, pero ahora parece cada vez más distante.

Las estadísticas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que en el tercer trimestre de 2024, el índice de precios de apartamentos en Hanoi aumentó un 64% en comparación con el segundo trimestre de 2019, el doble del aumento en Ciudad Ho Chi Minh. Ho Chi Minh El precio promedio de venta primaria se acerca a los 60 millones de VND/m2.

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, comentó que las personas de ingresos medios en Hanoi se están mudando cada vez más a distritos suburbanos, donde el sistema de infraestructura de conexión aún no está completo, para comprar casas. Esta situación se repetirá en otras ciudades en el futuro próximo si no se replantea el mecanismo de concesión de licencias de proyectos. Sin embargo, los precios de los apartamentos en estas zonas ya no están a un nivel "adecuado".

El director de Batdongsan.com.vn en la región sur, el Sr. Dinh Minh Tuan, mencionó que en 2024 se produjo una interesante "paradoja": si bien el precio de venta de los apartamentos en el mercado primario tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh... Ciudad Ho Chi Minh aún se mantiene en un nivel alto, el poder adquisitivo sigue siendo bastante bueno. Hasta el 70% de los agentes inmobiliarios creen que los proyectos de apartamentos en Hanói tendrán un volumen de transacciones positivo, incluso agotadas en 2024. Esta cifra es similar en Ciudad Ho Chi Minh. Ho Chi Minh también alcanzó más del 40%.

Esto demuestra el fuerte atractivo del segmento de apartamentos, especialmente de proyectos que responden bien a las necesidades reales de vivienda. Los apartamentos son siempre pioneros en los ciclos de recuperación del mercado, porque apuntan a una necesidad real de vivienda, una necesidad siempre presente y sostenible. El fuerte aumento del volumen de transacciones se concentra en apartamentos con superficies pequeñas y precios razonables. Además, los proyectos elegidos por los compradores suelen ser productos terminados, con infraestructura completa, baja densidad de construcción, inversores de buena reputación, buen progreso de pago y políticas de tasas de interés preferenciales, etc., analizó el Sr. Tuan.

Aunque el segmento de apartamentos asequibles y de gama media tiende a reducirse en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh, pero este sigue siendo el segmento principal, atrayendo gran interés de compradores reales, con la necesidad de poseer una casa para establecerse.

A partir de esta realidad, el desarrollo de vivienda comercial asequible sigue siendo una necesidad urgente, especialmente en las grandes ciudades. El Sr. Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que es necesario proponer una iniciativa para investigar y desarrollar el segmento de vivienda comercial asequible porque este será un factor importante para ayudar a que el mercado inmobiliario se estabilice y sea sostenible.

¿Debería invertir en apartamentos con servicios para alquilar?

En el taller "Potencial de los apartamentos en alquiler", celebrado el 23 de diciembre por la tarde, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, afirmó que los precios de los bienes raíces en la zona central presentan una tendencia al alza. El precio medio de los apartamentos en los cuatro distritos centrales de Hanoi se ha duplicado en comparación con principios de 2019, un 30% más que el aumento medio en Hanoi en su conjunto.

Por ejemplo, Hai Ba Trung y Dong Da son los dos distritos con la mejor tasa de crecimiento de precios en los últimos cinco años, debido a niveles de precios relativamente buenos en comparación con proyectos recién inaugurados en áreas suburbanas. Los nuevos proyectos abiertos a la venta en los últimos 3 años han tenido continuamente sus precios ajustados al alza, alrededor de un 10% después de cada fase de apertura. Nuevos proyectos de apartamentos que se inaugurarán a la venta en 2024 con precios comunes desde 125 millones de VND/m2. Los apartamentos con servicios cuestan unos 88 millones de VND/m2 (sin IVA ni gastos de mantenimiento).

En el contexto del aumento de los precios de los apartamentos, si tiene más de 5 mil millones de VND en efectivo, ¿debería cambiar su inversión a apartamentos con servicios de alquiler?

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Home, dijo que muchos inversores tienden a buscar bienes raíces con fuentes de ganancias duales cuando hay ingresos estables por alquiler y ganancias por crecimiento de activos.

Por lo tanto, si usted tiene 5.500 millones de VND, sugiere el Sr. Chung, los inversores pueden encontrar un inmueble flexible que pueda generar flujo de caja y pueda usarse para vivir o alquilar. Con un mercado inmobiliario tan flexible, no será difícil venderlo más adelante.

Según el Sr. Chung, los apartamentos con servicios en el centro de grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh han recibido atención en los últimos años debido a sus ingresos estables procedentes de huéspedes de largo plazo, expertos y la comunidad extranjera.

Además, el precio de los apartamentos con servicios es entre un 35 y un 70% más bajo que el del mercado en el mismo segmento, pero el precio del alquiler de los apartamentos con servicios es entre un 25 y un 50% más alto que el de los apartamentos de larga estancia. Esto demuestra que los apartamentos con servicios en alquiler son productos inmobiliarios que aportan una alta eficiencia de inversión.

El proyecto de zona turística de 2,5 billones de VND en Binh Dinh tiene un inversor.

El 23 de diciembre, las noticias de la oficina del Comité Popular de la provincia de Binh Dinh dijeron: El Vicepresidente del Comité Popular de la provincia, Nguyen Tu Cong Hoang, firmó la Decisión No. 4428/QD-UBND aprobando los resultados de la subasta de derechos de uso de la tierra para implementar el Proyecto Punto No. 2 (2-2), área turística de playa Nhon Ly - Cat Tien.

Se trata de un proyecto con un capital de inversión total estimado de al menos 2.215.570 millones de VND (excluyendo el dinero ganado en la subasta de derechos de uso de la tierra), implementado en la comuna de Cat Chanh, distrito de Phu Cat, zona económica de Nhon Hoi, provincia de Binh Dinh.

En consecuencia, el inversor seleccionado es Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (con sede en la ciudad de Quy Nhon, Binh Dinh) con un precio de oferta ganador de 368.823 millones de VND, una diferencia de casi 21.000 millones de VND (20.877 millones de VND) en comparación con el precio inicial de 347.946 millones de VND.

La superficie prevista para la ejecución del proyecto es de más de 40 hectáreas; En el cual, el área de terrenos de servicios turísticos (terrenos de villas turísticas, terrenos de servicios turísticos, terrenos de hoteles, terrenos cuadrados, terrenos de construcción de servicios comerciales, terrenos de piscinas) es de más de 14,4 hectáreas, el área de terrenos verdes es de más de 15,3 hectáreas, el área de terrenos de tráfico e infraestructura técnica (terrenos de tráfico, terrenos de infraestructura técnica, terrenos de estacionamiento) es de casi 5,6 hectáreas, el área de terrenos de playa y superficie de agua es de 4,8 hectáreas. La forma de uso de la tierra es que el Estado arrienda la tierra y recauda la renta de la tierra una vez durante todo el período del arrendamiento a través de la forma de subasta de derechos de uso de la tierra.

Una vez finalizado, Binh Dinh tendrá más proyectos turísticos de clase alta tales como: villas turísticas, hoteles, proyectos de servicios turísticos, proyectos de servicios comerciales (restaurantes, tiendas de recuerdos, karaoke, negocios en general) para venta, arrendamiento, arrendamiento con opción a compra y otras actividades comerciales de acuerdo con las regulaciones para satisfacer las necesidades de alojamiento, complejos turísticos, entretenimiento y recreación de los turistas.

Este proyecto también promete generar mayor impulso al desarrollo turístico local, con la construcción de importantes obras como: hoteles, villas, plazas y servicios comerciales...

Según los dirigentes de la provincia de Binh Dinh, ésta también es una zona con mucho potencial pero que no ha sido bien explotada. La provincia de Binh Dinh ha tenido muchas políticas relacionadas con la convocatoria y atracción de inversiones. A partir de allí, crear condiciones para que los inversionistas con suficiente capacidad y experiencia puedan invertir en la zona a desarrollar de acuerdo con las orientaciones del Consejo Popular Provincial en cada período.

Normativa sobre el registro de la deuda por canon de uso del suelo al emitir el libro rojo

Normativa sobre el registro de la deuda por derechos de uso de la tierra Al emitir el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra (libro rojo), se debe dejar constancia de la propiedad de los activos afectos a la tierra.

La cláusula 11, artículo 18 del Decreto 101/2024/ND-CP estipula la deuda de las tasas de uso de la tierra al otorgar Certificados de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos afectos a la tierra (comúnmente conocidos como libros rojos), que se implementa de la siguiente manera:

a) Los sujetos elegibles para la deuda por canon de uso de tierras al momento de expedir el primer Certificado de derechos de uso de tierras y propiedad de bienes afectos a las tierras son las personas físicas y hogares que actualmente utilizan tierras y que tienen necesidad de que se registre su deuda y los herederos de acuerdo a las disposiciones de la ley que tienen necesidad de que se registre su deuda, continuarán teniendo registrada su deuda;

b) El monto del canon de uso de tierras registrado como deuda para el caso señalado en el inciso a) de esta Cláusula es el monto total del canon de uso de tierras a pagar al momento de la emisión del Certificado de derechos de uso de tierras y de propiedad de los bienes afectos al terreno;

c) El orden y los procedimientos para el registro, pago y liquidación de las deudas de derechos de uso de la tierra, y el período de deuda de derechos de uso de la tierra para los hogares y las personas que tienen derecho a deudas de derechos de uso de la tierra según lo prescrito en esta cláusula se implementarán de conformidad con las disposiciones de la ley sobre la recaudación de derechos de uso de la tierra y rentas de la tierra;

d) En caso de que a la persona se le asignen tierras para reasentamiento, la deuda por derechos de uso de tierras se registrará de conformidad con lo dispuesto en el Decreto sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupere tierras;

d) El registro de la deuda por canon de uso de suelo de los sujetos especificados en el punto a) de esta cláusula se aplicará desde el 1 de agosto de 2024 hasta el 31 de julio de 2029. El pago y cancelación de la deuda por canon de uso de suelo se realizará de conformidad con lo dispuesto en la ley sobre recaudación del canon de uso de suelo y rentas territoriales.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html