El mercado inmobiliario mundial está atrapado en un dilema: los costos de los préstamos siguen alcanzando niveles récord mientras la oferta es limitada, lo que hace subir los precios de las viviendas. En muchas zonas, el sueño de tener una casa propia se ha vuelto inalcanzable para muchos, mientras que aquellos que tienen la suerte de poseer ya una vivienda luchan por pagar sus hipotecas.
En Estados Unidos, un país donde las hipotecas a 30 años son comunes, el mercado inmobiliario prácticamente se ha congelado porque los compradores se muestran reacios a desembolsar dinero cuando suben las tasas de interés. En Nueva Zelanda y Canadá, los precios de las viviendas nunca han caído a un nivel que los compradores consideren razonable.
Desde el Reino Unido hasta Corea del Sur, las dificultades financieras están aumentando para los trabajadores autónomos. Y en muchos otros lugares del mundo, los altos costos de financiamiento hacen que construir y poseer una nueva vivienda sea más caro que nunca.
A la gente de todo el mundo le resulta cada vez más difícil comprar o poseer una vivienda. (Foto: Bloomberg)
En cada país, el nivel de dificultad del mercado inmobiliario tiene características diferentes. Pero, en general, esta situación afectará negativamente al crecimiento económico mundial, ya que la gente tendrá que gastar más dinero para cubrir los costos de la vivienda, ya sea que sea propietaria o alquilada.
Y como los compradores de viviendas se han vuelto más cautelosos, la propiedad de una vivienda como canal de inversión rentable, la base para construir la independencia financiera personal para muchas generaciones de personas en muchos países, se ha vuelto menos atractiva. Los únicos ganadores raros son los propietarios de viviendas desde hace mucho tiempo que tuvieron la suerte de sacar provecho del aumento en los valores de las propiedades o comprar casas sin una hipoteca.
Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics, predice que la tasa hipotecaria a 30 años en Estados Unidos, actualmente en el 7,4%, se enfriará a un promedio del 5,5% en los próximos 10 años. Sin embargo, sigue siendo una tasa de interés relativamente más alta en comparación con solo el 2,65% registrado a principios de 2021. Más importante aún, cree que esta tendencia también se repetirá en muchos otros países desarrollados.
Y todavía hay otras variables impredecibles. Es probable que el conflicto actual en Medio Oriente y las dificultades económicas de China ralenticen el crecimiento global, frenando la demanda de viviendas y haciendo bajar los precios de las viviendas. Mientras tanto, el segmento inmobiliario comercial se ha convertido en una "carga" para este mercado en muchas economías.
E incluso cuando la inflación se enfría y la política monetaria comienza a flexibilizarse, la idea de que los costos de los préstamos nunca caerán tan bajos como en el período posterior a la crisis financiera mundial todavía puede persistir en la mente de muchos.
Las tasas de interés hipotecarias han aumentado drásticamente en muchos países (Foto: Bloomberg).
"Fase de congelación"
En Estados Unidos, los bajos inventarios, el aumento de los precios de las viviendas y las altas tasas hipotecarias han provocado que las ventas de viviendas caigan a su nivel más bajo desde 2010, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. En octubre, el número de contratos de compraventa de vivienda firmados disminuyó un 4,1% respecto al mes anterior, el nivel más bajo en casi un año.
El mercado inmobiliario está ahora en su nivel más inasequible en cuatro décadas, con costos que representan aproximadamente el 40 por ciento de los ingresos de un hogar, según datos de Intercontinental Exchange Inc.
Pero la fase más difícil aún está por llegar. En un informe de octubre, Goldman Sachs dijo que el impacto del aumento de las tasas hipotecarias sería más evidente en 2024. Estimaron que el número de ventas de viviendas caería a su nivel más bajo desde principios de la década de 1990.
“Estamos, en cierto sentido, al comienzo de una fase ‘congelada’ que no se derretirá pronto”, dijo Benjamin Keys, profesor de la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania.
“La situación mejorará, pero ciertamente no de la manera que la gente quiere”, predijo Niraj Shah, economista de Bloomberg Economics. El mercado inmobiliario mundial está luchando en ambos extremos (vendedores y compradores), compartió.
Él predice que los precios de las viviendas en los países desarrollados caerán lentamente en lugar de "colapsar" porque las tasas de desempleo no aumentarán demasiado. Pero debido a eso, una casa seguirá estando fuera del alcance de muchas personas. Y los compradores de viviendas con precios y tasas de interés altos se verán obligados a recortar el gasto para pagar la deuda, añadió.
Cuenta cada centavo
La situación más tensa se registró en Nueva Zelanda, donde el mercado inmobiliario experimentó un auge más fuerte durante la pandemia. Los precios de las viviendas aquí han aumentado casi un 30% solo en 2021. El 25% de todas las hipotecas pendientes en el país se emitieron ese año, y uno de cada cinco prestatarios hipotecarios son compradores por primera vez, según datos del Banco de la Reserva de Nueva Zelanda (RBNZ).
Las tasas hipotecarias en la nación del Pacífico Sur generalmente se fijan por menos de tres años, lo que significa que un aumento de 525 puntos básicos en la tasa de política a partir de octubre de 2021 hará que la carga de pago sea aún más pesada en el próximo período. El RBNZ estima que los pagos de intereses de los australianos aumentarán del 9% del ingreso disponible en 2021 a alrededor del 20% a mediados de 2024.
Se espera que los pagos de intereses de los préstamos hipotecarios de los neozelandeses representen hasta una quinta parte de sus ingresos (Foto: Bloomberg).
Eso está agotando los ingresos de personas como Aaron Rubin, quien obtuvo un préstamo de NZ$1 millón (US$603.000) en 2021 para comprar una casa de cuatro habitaciones por NZ$1,2 millones. Después de mudarse de Estados Unidos a Nueva Zelanda hace ocho años, él y su esposa, Jessica, siempre creyeron que comprar una casa en la ciudad costera de Nelson era la decisión correcta, ayudando a sus dos hijos a tener una vida estable en el futuro.
Inicialmente, la pareja sólo tenía que pagar unos NZD 4.000 al mes por el préstamo. Pero como la congelación de la tasa de interés terminó, ahora tienen que pagar NZ$2.400 adicionales por mes.
"Ni siquiera tenemos suficiente dinero para volver a Estados Unidos a visitar a nuestros familiares. Hay que calcular cada centavo gastado", dijo Rubin, ahora ingeniero de software. “Fue una experiencia larga y estresante. Nuestras vidas dieron un vuelco”, dijo.
Sin embargo, todavía se considera afortunado de poder afrontar los pagos de intereses mensuales. Dijo que muchos de sus amigos estaban bajo una presión financiera mucho mayor.
Los inversores se alejan
El auge de la última década ha convertido a los productos inmobiliarios en el principal canal de inversión rentable en países como Nueva Zelanda, Australia y, especialmente, Canadá, donde decenas de miles de personas se convirtieron rápidamente en inversores F0 en el mercado inmobiliario.
A partir de 2020, el número de apartamentos propiedad de inversores que poseen al menos un producto inmobiliario representa un tercio del total de casas en las dos provincias más pobladas de este país norteamericano (Ontario y Columbia Británica).
Pero el aumento de las tasas de interés y de los rendimientos de los bonos hacen que esa fórmula de inversión ya no sea efectiva. Ser propietario de un condominio en Toronto, la ciudad más grande de Canadá, genera un rendimiento de apenas 3,9% después de gastos, inferior al rendimiento del 5% de los bonos del gobierno, según un estudio del Banco de Montreal.
Comprar una vivienda ya no es un canal de inversión atractivo en Canadá (Foto: Bloomberg).
La disposición de los inversores a comprar productos inmobiliarios antes de su finalización ha sido un importante canal de capital para las empresas de desarrollo durante la última década. Y la “vacilación” de los clientes ha provocado que muchos proyectos se estanquen por falta de capital.
La baja oferta de viviendas en Canadá es la razón por la que los precios de las viviendas siguen siendo altos aquí a pesar de la difícil situación del mercado. Y cuando las actividades de construcción encuentran dificultades, sólo empeoran la escasez de oferta.
Una situación similar se está produciendo en Europa, donde los altos tipos de interés y el aumento de los costes de construcción han provocado una escasez de viviendas.
En Alemania, el número de solicitudes de permisos de construcción cayó más de un 27% en el primer semestre de este año, mientras que Francia registró una caída del 28% en los primeros siete meses del año. Mientras tanto, la actividad de construcción en Suecia es sólo alrededor de un tercio de lo que se necesita para satisfacer la demanda general del mercado, lo que hará que los precios de las viviendas sigan subiendo en lugar de enfriarse.
También es necesario mencionar el impacto de la alta inflación. En Gran Bretaña, que ha experimentado el aumento más rápido del coste de la vida en décadas, alrededor de dos millones de personas han tenido que cambiar a "comprar ahora y pagar después" para llegar a fin de mes, según una encuesta del Servicio de Dinero y Pensiones. Con más de un millón de propietarios de viviendas que se preparan para pagar cuotas hipotecarias más altas este año, la presión financiera seguramente será intensa.
Según un informe reciente de KPMG, alrededor de una cuarta parte de los compradores de viviendas financiadas con hipotecas del Reino Unido están considerando vender su vivienda actual y mudarse a opciones de vivienda más baratas en medio del aumento de los costos financieros. Los inquilinos también tendrán que compartir parte de la presión financiera sobre el propietario.
Karen Gregory, que vive en Londres, no tuvo más opción que vender su casa actual cuando sus pagos hipotecarios mensuales se triplicaron. En ese momento, una pareja joven con un niño muy pequeño que alquila su casa tendrá que buscar un lugar donde vivir o renegociar el contrato con un nuevo propietario.
"Ya estamos hartos del aumento de los tipos de interés", afirmó Gregory.
La actividad de la construcción es lenta en medio del aumento de las tasas de interés, lo que provoca que la oferta de viviendas siga siendo escasa (Foto: Bloomberg).
Asia no es una excepción.
Los propietarios de viviendas están protestando en Corea del Sur, que tiene la relación deuda familiar/PIB más alta entre los países desarrollados, un 157% si se incluyen los casi 800.000 millones de dólares de deuda "jeonse".
Al participar en este sistema, el propietario recibirá un depósito (llamado jeonse), equivalente a la mitad del valor del apartamento, al inicio del período de alquiler, que suele durar de 2 a 4 años.
A medida que aumentan las tasas de interés, el jeonse se vuelve menos atractivo que el alquiler mensual, lo que reduce la cantidad de depósito de seguridad que cobran los propietarios. Los propietarios suelen utilizar nuevos depósitos para cubrir contratos de alquiler vencidos. En ese momento ya no les era fácil cumplir con las obligaciones antes mencionadas.
Se prevé que el riesgo de impago de los propietarios de viviendas siga siendo alto en 2024, ya que el número de contratos que estaban a punto de vencer se firmó en un momento en que los precios de las viviendas en Corea estaban aumentando.
Mientras tanto, el mercado inmobiliario de Hong Kong se ha visto afectado negativamente por la desaceleración del crecimiento de China, el desplazamiento de población y las altas tasas de interés, lo que ha provocado una desaceleración del crecimiento de los precios de las viviendas. Dado que la moneda de la ciudad está vinculada al dólar estadounidense, la política monetaria adoptada por el regulador financiero de Hong Kong debe seguir de cerca el comportamiento de la Reserva Federal.
Los precios de las viviendas en zonas que antes se consideraban las más caras de la ciudad han caído a un mínimo de seis años, pero nadie les presta atención. Las empresas constructoras se ven obligadas a ofrecer fuertes descuentos mientras el Gobierno aplica una solución de reducción del impuesto de matriculación para estimular la demanda del mercado.
Los precios de la vivienda en Hong Kong (China) han caído, pero todavía están fuera del alcance de muchas personas (Foto: Bloomberg).
Pero a menos que se reduzcan las tasas de interés, el mercado inmobiliario de la ciudad no se recuperará. Los precios de las viviendas aquí han aumentado tan rápidamente en la última década que el sueño de tener una casa propia está fuera del alcance de muchos. Lamentablemente, la reciente caída de los precios de las viviendas no ha sido lo suficientemente fuerte como para compensar el aumento de los costos de los préstamos.
“Los mercados inmobiliarios en muchos países han estado ‘de fiesta’ durante las últimas dos décadas, apoyados por tasas de interés históricamente bajas y una oferta limitada”, dijo Shah (Bloomberg Economics). «Pero la próxima década será dolorosa», advirtió.
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