Los edificios de apartamentos siguen siendo el "punto caliente" del mercado, casi 4.000 apartamentos antiguos en Ciudad Ho Chi Minh están a punto de ser reparados, nuevo cálculo del impuesto sobre la renta personal al transferir derechos de uso de la tierra... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| En el mercado Norte, los departamentos son el segmento que recibirá atención positiva en 2024. (Foto: Linh An) |
Apartamento - punto caliente del mercado
Recientemente, Batdongsan.com.vn organizó el evento "Descripción general del mercado inmobiliario de Vietnam 2024 y Da Nang Focus".
En la conferencia, el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, dijo que los apartamentos son un tipo de propiedad con un nivel bastante estable de interés y crecimiento de precios en el mercado.
En concreto, el precio medio de venta de apartamentos en 2021 oscila entre 34 y 37 millones de VND/m2. En 2022, el precio medio de venta de los apartamentos oscila entre 38 y 40 millones de VND/m2. En 2023, el precio medio de venta de apartamentos oscila entre 39 y 42 millones de VND/m2. En 2024, el precio medio de venta de apartamentos oscila entre 45 y 51 millones de VND/m2.
En contraste con la continua tendencia al alza de los precios de venta, los precios de alquiler de apartamentos prácticamente no han experimentado cambios significativos en los últimos años. En 2021, el precio medio de alquiler de un apartamento es de 10 millones de VND al mes. Para 2023 y 2024, el precio promedio de alquiler de apartamentos aumentará a 12 millones de VND al mes.
En particular, para el mercado del Norte, los apartamentos son el segmento que recibirá una atención positiva en 2024. Los mercados líderes en términos de interés por apartamentos incluyen Hanoi y Hung Yen con una tasa de crecimiento del 7% en comparación con el segundo trimestre de 2024, seguidos de Hai Phong con una tasa de crecimiento del 6%.
En Hanoi, los proyectos de apartamentos que recibieron el mayor interés de los usuarios en el tercer trimestre de 2024 son Hanoi Melody Residence con un aumento del 88%, Heritage West Lake aumentó un 87%, Sunshine Green Iconic aumentó un 76%, Sunshine Golden River aumentó un 74%, The Sapphire - Vinhomes Smart City aumentó un 58%.
En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos de apartamentos que recibieron el mayor interés de los usuarios en el tercer trimestre de 2024 son Lavida Plus con un aumento del 258% en el interés, Celesta Rise con un aumento del 198% en el interés, el área urbana de la ciudad de Van Phuc con un aumento del 57%, The Opera Residence con un aumento del 55%, Thu Thiem Green House con un aumento del 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park con un aumento del 46%.
En comparación con el mismo período del año pasado, los proyectos de apartamentos con el mejor aumento de precio en el mercado de Hanoi incluyen Times City con un aumento del 39%, Goldmark City con un aumento del 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam con un aumento del 38%, Vinhomes D'Capital con un aumento del 27%, Vinhomes Smart City con un aumento del 26%. En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos de apartamentos con los mejores aumentos de precios en el mercado son Lavida Plus con un aumento del 24%, The Era Town con un aumento del 19%, Masteri Thao Dien con un aumento del 18%, The Opera Residence con un aumento del 13% y Empire City Thu Thiem con un aumento del 13%.
Según el Sr. Quoc Anh, los apartamentos de alta gama y de lujo están ocupando gradualmente una proporción mayor de la oferta de apartamentos en las grandes ciudades, específicamente en los tres mercados clave del país: Hanoi, Ho Chi Minh City y Da Nang. En particular, los apartamentos de lujo en Da Nang mostraron un buen crecimiento tanto en precio de venta como en nivel de interés, mientras que el mercado en las otras dos ciudades principales, Hanoi y Ho Chi Minh City, tendió a moverse lateralmente.
Según datos de Batdongsan.com.vn, el precio de los apartamentos de lujo en Hanoi ha disminuido de 136 millones de VND/m2 en el segundo trimestre de 2024 a 132 millones de VND/m2 en el tercer trimestre de 2024. Durante el mismo período, el precio de venta de apartamentos de lujo en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 113 millones de VND/m2 a 121 millones de VND/m2.
Los precios de los apartamentos de lujo en Da Nang aumentaron de 106 millones de VND/m2 a 111 millones de VND/m2. Da Nang es también el mercado con mayor nivel de interés en apartamentos de lujo, desde 240 puntos hasta 260 puntos.
Mientras tanto, Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi registraron una disminución en los niveles de interés. En concreto, el nivel de interés por los apartamentos de lujo en Hanoi disminuyó de 109 puntos a 107 puntos, y el de los apartamentos de lujo en Ho Chi Minh City disminuyó de 50 puntos a 45 puntos.
El Sr. Quoc Anh dijo que los habitantes de Hanoi buscan cada vez más apartamentos de lujo y están prestando gran atención a las zonas de Hung Yen, Da Nang y Hai Phong. En términos del nivel de interés en el segmento de apartamentos de lujo por región de los habitantes de Hanoi, Hung Yen está a la cabeza con un 44%, y Da Nang en segundo lugar con un 15%. Hai Phong ocupó el tercer lugar con una participación de búsqueda del 9%. Estas son también las 3 zonas con mayor número de búsquedas de apartamentos de lujo en el mercado.
También según el Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, lo más destacado en el segmento de apartamentos de lujo es el producto inmobiliario "de marca". “Branded Residence son proyectos inmobiliarios de alta gama desarrollados en cooperación con marcas famosas. Estos proyectos ofrecen servicios y comodidades de lujo, con diseños elegantes. Las principales razones por las que los consumidores deciden comprar bienes raíces de marca incluyen: servicios y comodidades (34%), potencial de ganancias (25%), mantenimiento y administración de edificios (23%) y reconocimiento de marca (10%).
Casi 4.000 apartamentos antiguos en Ciudad Ho Chi Minh están a punto de ser reparados.
El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir un documento que asigna agencias para resolver las dificultades y problemas en la reparación de apartamentos y propiedades comunes en edificios de apartamentos administrados por el Centro de Gestión de Vivienda e Inspección de Construcción, Departamento de Construcción.
Anteriormente, a finales de julio, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh asignó 3.944 apartamentos de propiedad estatal a los Comités Populares de los distritos y de la ciudad de Thu Duc para que estas localidades pudieran aprobar planes de gestión y uso para fines de reasentamiento.
El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh exige a los distritos y a la ciudad de Thu Duc que informen en detalle el número real de apartamentos que necesitan reparación y el progreso y el plan de reasentamiento. Con base en el plan anterior, el Centro de Gestión de Vivienda e Inspección de Construcción reparará los apartamentos y las áreas comunes de los edificios de apartamentos.
Cerca de 4.000 viviendas distribuidas por localidades se dividen en 3 grupos.
En concreto, el grupo 1 incluye todas las viviendas en edificios de viviendas de propiedad pública que todavía están vacías y no han sido acondicionadas para su uso. El grupo 2 incluye apartamentos vacíos que no han sido dispuestos para su uso, ubicados entre apartamentos que han sido dispuestos para su uso pero que aún no han establecido una junta de administración de apartamentos.
Para los departamentos de los dos grupos antes mencionados, el Centro de Gestión de Vivienda e Inspección de Construcción presidirá la reparación, garantizando el avance de acuerdo a las propuestas de las localidades.
El grupo 3 incluye apartamentos vacíos, ubicados entre otros apartamentos que han sido dispuestos para su uso y han establecido una junta de administración de apartamentos.
Para este grupo, el Centro de Administración de Vivienda e Inspección de Construcción está asignado para reparar los apartamentos, coordinar con la junta administrativa e informar al Departamento de Construcción el plan de reparación de la propiedad común del edificio de apartamentos.
Nueva forma de calcular el IRPF en caso de transmisión de derechos de uso del suelo
De acuerdo con la normativa anterior, la renta imponible proveniente de la transmisión de derechos de uso de tierras se determinaba como el precio de transferencia en cada ocasión. Pero con la nueva normativa de la Ley de Tierras de 2024, el método de cálculo ha cambiado.
Se trata de un contenido destacable de la Ley del Suelo 2024 al modificar la normativa sobre las rentas sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF) procedentes de actividades de transmisión de inmuebles.
Anteriormente, la renta imponible procedente de la transmisión de bienes inmuebles estaba regulada en la Cláusula 1, Artículo 14 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de 2007 (modificada y complementada por la Ley Nº 71/2014/QH13), que estipula que la renta imponible procedente de la transmisión de bienes inmuebles se determina como el precio de transferencia en cada ocasión.
Sin embargo, la normativa anterior ha sido modificada y complementada por el artículo 247 de la Ley de Tierras de 2024, vigente a partir del 1 de agosto.
En consecuencia, la renta imponible procedente de la transmisión de un inmueble se determina como el precio de transmisión en cada caso; En caso de transmisión de derechos de uso de tierras, el ingreso imponible se calcula de acuerdo con el precio de la tierra en la tabla de precios de tierras.
Así, la Ley de Tierras de 2024 ha añadido normas sobre la determinación de las rentas sujetas al IRPF en los casos de transmisión de derechos de uso de tierras. En concreto, a partir del 1 de agosto la renta imponible procedente de la transmisión de derechos de uso del suelo se determina en función de los precios del suelo que figuran en la tabla de precios del suelo.
Mientras tanto, los ingresos imponibles provenientes de otras transferencias de bienes inmuebles (no derechos de uso de la tierra) todavía se determinan en función del precio de transferencia en cada ocasión.
De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, a partir de 2026, las listas de precios de tierras serán emitidas por los Comités Populares provinciales una vez al año para mantenerse al día con el mercado, en lugar de cada 5 años como lo exigían las regulaciones anteriores.
Actualmente, en muchas localidades, la lista de precios de la tierra emitida por el Comité Popular Provincial de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013 continúa aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025.
A finales de octubre, después de casi tres meses de recibir comentarios, explicaciones y ajustes apropiados, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh emitió oficialmente una decisión para ajustar la lista de precios de tierras de 2020. Esta lista de precios de tierras se aplicará desde el 31 de octubre de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2025.
En la lista de precios recién publicada, los precios de las tierras agrícolas se ajustan multiplicando el precio de la tierra en la lista de precios de 2020 por el coeficiente de ajuste (coeficiente K) correspondiente a cada zona y ubicación. En comparación con el precio anterior, los precios de las tierras agrícolas han aumentado ligeramente.
En el caso de terrenos residenciales, si el precio del terreno en 2020 después de ser multiplicado por el coeficiente K es solo el 30% del precio de mercado, la lista de precios del terreno ajustada es aproximadamente el 50% del precio de mercado.
El precio de terrenos más alto en Ciudad Ho Chi Minh pertenece a parcelas en tres calles: Nguyen Hue, Dong Khoi y Le Loi, Distrito 1, a 687,2 millones de VND/m2. En comparación con el precio del terreno de 2020 multiplicado por el coeficiente (VND 567 millones/m2), el precio del terreno ajustado en las rutas mencionadas aumentó en VND 120,2 millones/m2, equivalente al 21%.
Sin embargo, esta cifra ha disminuido significativamente en comparación con el borrador publicado para comentarios a finales de julio, cuando el precio del terreno propuesto en las tres rutas era de 810 millones de VND/m2.
El precio del terreno más bajo de la ciudad se encuentra en la zona residencial de Thieng Lieng, distrito de Can Gio, a 2,3 millones de VND/m2. En la lista de precios de 2020, al multiplicarlo por el coeficiente K, el precio del terreno en esta zona es de solo 170.000 VND/m2. Después del ajuste, los precios de la tierra aumentaron 13,5 veces.
Condiciones para la adquisición obligatoria de tierras
¿Cuáles son las condiciones para hacer cumplir las decisiones de recuperación de tierras?
La cláusula 2 del artículo 89 de la Ley de Tierras de 2024 (vigente a partir de agosto de 2024) estipula que la ejecución de las decisiones de recuperación de tierras se lleva a cabo cuando se cumplen las siguientes condiciones:
a) La decisión de recuperación de tierras ha entrado en vigor, pero la persona cuya tierra se recupera no cumple con la decisión de recuperación de tierras después de que el Comité Popular de la comuna, el Comité del Frente de la Patria de Vietnam de la comuna donde se recupera la tierra y el organismo de gestión de tierras competente o la unidad u organización que realiza la tarea de compensación, apoyo y reasentamiento se han movilizado y persuadido;
b) La decisión de hacer cumplir la resolución de recuperación de tierras se ha publicado en la sede del Comité Popular a nivel comunal y en el lugar de vida común del área residencial donde se recupera la tierra;
c) La decisión de ejecutar la resolución de recuperación de tierras haya entrado en vigor;
d) La persona sujeta a ejecución haya recibido la resolución de ejecución de la resolución de recuperación de tierras efectiva.
En caso de que la persona sujeta a ejecución se niegue a recibir la decisión de ejecución o se encuentre ausente cuando se notifique la decisión de ejecución, el Comité Popular a nivel comunal levantará acta.
Por tanto, la ejecución de las decisiones de recuperación de tierras sólo puede llevarse a cabo cuando se cumplan todas las condiciones prescritas anteriormente.
Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html
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