Negocio con pérdidas y gran deuda
Al informar su situación financiera a la Bolsa de Valores de Hanoi (HNX), muchas empresas inmobiliarias de complejos turísticos mostraron pérdidas en la primera mitad del año.
Phu Quoc Tourism Investment and Development Joint Stock Company, la unidad que gestiona una cadena de complejos turísticos en Phu Quoc (Kien Giang), anunció una pérdida de casi 306 mil millones de VND, mientras que en el mismo período del año pasado obtuvo una ganancia de 832 mil millones de VND. Como resultado, la rentabilidad del capital es negativa.
Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company - el inversor de un proyecto turístico en Quy Nhon (Binh Dinh) - continuó perdiendo más de 199 mil millones de VND en este período, ampliando la pérdida de 34 mil millones de VND en el período anterior.
En todo el año 2023, esta empresa también perdió más de 152 mil millones de VND. Anteriormente, en el período 2021-2022, el beneficio total de la empresa fue de más de 611 mil millones de VND. Hung Thinh Quy Nhon también ha negociado con los tenedores de bonos para extender los pagos de intereses de los bonos para ciertos lotes, cuyo plazo de pago se ha retrasado del primer trimestre a julio-agosto de este año.
Otra empresa que realiza proyectos turísticos en Hai Phong, Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, también informó una pérdida de 34,4 mil millones de VND en los primeros 6 meses del año. Desde 2021, cuando se envió el informe a HNX, Van Huong Tourism ha estado registrando pérdidas. La compañía perdió un total de 117,2 mil millones de VND.
Otra empresa propietaria de un proyecto turístico en Da Nang que también se encuentra en constante pérdida es Tonkin Land Joint Stock Company. En el primer semestre del año, esta empresa perdió más de 8 mil millones de VND. En los años consecutivos 2021-2023, la empresa sufrió pérdidas con una pérdida total de 61,5 mil millones de VND.
Crystal Bay Joint Stock Company, que lleva a cabo numerosos proyectos turísticos en Khanh Hoa y Ninh Thuan, también perdió casi 76 mil millones de VND en el primer semestre del año. Esta cifra es menor en comparación con la pérdida de casi 136 mil millones de VND en el mismo período del año pasado.
Or BIM Real Estate Joint Stock Company - el inversor de proyectos turísticos en Ha Long (Quang Ninh), Phu Quoc (Kien Giang) también informó una pérdida de 341 mil millones de VND, mientras que en el mismo período del año pasado obtuvo una ganancia de 810 mil millones de VND. Esta pérdida es la primera desde 2021 que informó la compañía. En el período 2021-2023, la empresa obtuvo ganancias consecutivas por un total de 4.611 mil millones de VND.
Muchas empresas no sólo pierden dinero, sino que además recurren a un elevado apalancamiento financiero, con una deuda muchas veces mayor que el capital. Al 30 de junio, la Compañía de Turismo de Phu Quoc tenía una relación deuda/patrimonio de 13,69 veces, lo que corresponde a una deuda de aproximadamente 40,8 billones de VND. De los cuales, la deuda en bonos pendiente es de aproximadamente 7,509 billones de VND.
La empresa Hung Thinh Quy Nhon tiene una relación deuda/capital de 4,86 veces, equivalente a una deuda de aproximadamente 38.768 billones de VND. De los cuales, la deuda en bonos pendiente es de 7,259 billones de VND.
La compañía de turismo Van Huong tiene una relación deuda/capital de 8,32 veces, lo que corresponde a pasivos de 24.302 mil millones de VND. De los cuales, la deuda en bonos pendiente es de más de 4.060 billones de VND.
Tonkin Land también utiliza un alto nivel de apalancamiento financiero. Al 30 de junio, el ratio deuda/patrimonio aumentó a 5,1 veces, lo que equivale a una deuda de 1,105 billones de VND. La empresa aún tiene una deuda pendiente insignificante en bonos, alrededor de 22 mil millones de VND.
La compañía inmobiliaria BIM tiene una relación pasivo/patrimonio de 2,86 veces, equivalente a pasivos de 20.140 mil millones de VND. De los cuales, la deuda en bonos pendiente es de más de 5,422 billones de VND.
Resiliencia a largo plazo
El informe periódico del segundo trimestre del Ministerio de Construcción registró una nueva oferta de hoteles y complejos turísticos a nivel nacional con una serie de proyectos destacados entrando en operación. Sin embargo, este mercado continúa estancado y no muestra signos de recuperación.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Vo Hong Thang, Director General Adjunto del Grupo DKRA, comentó que el mercado inmobiliario turístico a nivel nacional en agosto todavía estaba sombrío. Los datos de investigación de esta unidad muestran que, en el caso de las villas de resort, la oferta se ha mantenido casi estable durante muchos meses, la liquidez es baja y la demanda ha disminuido un 22% en comparación con el mes anterior.
Los precios de venta primarios no fluctuaron mucho y continuaron mostrando una tendencia lateral. Las políticas de arrendamiento posterior, recompra, apoyo a los tipos de interés, etc. siguen aplicándose ampliamente, pero no son tan eficaces como se esperaba. El Sr. Thang dijo que el mercado continúa enfrentando muchas dificultades en liquidez y potencial aumento de precios cuando la confianza de los inversores y la recuperación de este segmento aún son muy bajas.
Se espera que el sector inmobiliario turístico se recupere a largo plazo (Ilustración: Trinh Nguyen).
En el caso de las casas adosadas y las casas comerciales en complejos turísticos, el Sr. Thang dijo que la situación no es mejor. La liquidez prácticamente se ha estancado, la mayoría de los proyectos han cerrado sus carteras, provocando que el mercado no registre transacciones en el último mes.
Los precios primarios no fluctuaron mucho, mientras que el mercado secundario registró algunos productos cuyos precios bajaron entre 30 y 40% pero aún enfrentaron dificultades de liquidez. Fuerte caída del poder adquisitivo, falta de nueva oferta, inventarios de alto valor… han provocado importantes obstáculos en los últimos meses, haciendo que este segmento casi caiga en un ciclo de “hibernación prolongada”.
En cuanto a los condotels, el Sr. Thang dijo que la oferta sigue disminuyendo, principalmente debido al inventario de proyectos antiguos (que representan el 99% de la oferta total). La demanda del mercado ha disminuido significativamente y el nivel de precios de venta no ha fluctuado mucho. El mercado aún enfrenta dificultades de liquidez y no hay señales de recuperación en el corto plazo.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com.vn, admitió que el mercado inmobiliario de complejos turísticos está en proceso de seguir resolviendo problemas pendientes. En los primeros 8 meses del año, a nivel macro, los factores que apoyan este mercado crecieron bien, como el número de turistas y la tasa de consumo. Sin embargo, en términos de orientación al desarrollo del mercado, todos los inversores tienen problemas con la producción de productos.
La producción, según el Sr. Tuan, debe tener un buen índice de apalancamiento, creando ingresos altamente sostenibles. Los inversionistas que participan en el mercado deben poseer este inmueble y tener ingresos por alquiler o ser apto para fines personales. Pero ambos problemas no se han resuelto, por lo que el mercado aún tiene un largo camino por recorrer antes de poder seguir desarrollándose.
Se predice que el mercado inmobiliario turístico tardará al menos en 2026 en recuperarse. Porque la demanda de búsqueda de compradores se ha mantenido estable durante los últimos 4 años, lo que hace que la demanda del mercado sea menor que la de otros tipos de bienes raíces. Tampoco existen muchas políticas especiales para atraer compradores para acceder al segmento.
Otro problema es que el capital del inversor ha cambiado. Anteriormente, los inversores implementaron muchas políticas para acompañar a los compradores durante mucho tiempo. Pero más tarde, cuando el mercado encontró dificultades en las fuentes de capital, los inversores ya no tenían potencial suficiente para ofrecer muchas políticas atractivas.
“El sector inmobiliario de complejos turísticos presenta una oferta escasa y una demanda débil, en un contexto en el que el mercado general se encamina hacia la recuperación. Por lo tanto, en términos de tendencias, no será hasta finales de 2026 que este segmento volverá a la sostenibilidad”, afirmó el Sr. Tuan.
Para aclarar, el Sr. Tuan explicó que el actual mercado inmobiliario turístico necesita un corredor legal más claro. Además, el mercado general también necesita recuperación de otros segmentos como la atención de necesidades reales de vivienda, casas adosadas, casas particulares y terrenos. La gente participa en esos tipos, creando liquidez y un buen crecimiento, para luego pasar a segmentos que pueden tener mayores riesgos, como el sector inmobiliario de complejos turísticos.
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