Auf dem von der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) organisierten Seminar zu den Aussichten auf dem Immobilienmarkt stellte Herr Tran Hoang Quan, Direktor des Bauamts von Ho Chi Minh Stadt, viele bemerkenswerte Persönlichkeiten vor.
In den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt 15 gewerbliche Wohnbauprojekte bestätigt, deren Zulassung zum Verkauf und Mietkauf künftiger Wohnprodukte vorliegt. 15.020 Einheiten wurden auf den Markt gebracht, was einem Anstieg von 17,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Allerdings sind die Produkte überwiegend im oberen (70 %) und mittleren Preissegment angesiedelt, bezahlbarer Wohnraum ist nicht vorhanden.
Auch in den ersten neun Monaten verzeichneten die Immobiliengeschäftsaktivitäten der Stadt ein Minus von 8,71 %. Zuvor war in den ersten sechs Monaten des Jahres ein Minuswachstum von 11,58 % und im ersten Quartal ein Minuswachstum von 16,2 % zu verzeichnen.
Gleichzeitig sanken die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft in den ersten neun Monaten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,7 %. Zuvor war in den ersten sechs Monaten des Jahres ein Rückgang von 8,3 % und in den ersten vier Monaten des Jahres ein Rückgang von 14,6 % zu verzeichnen.
Herr Quan merkte an, dass der Immobilienmarkt noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen habe, sich aber allmählich erhole. Das Wachstum im folgenden Quartal sei weniger negativ als im Vorquartal gewesen, was zur Erholung der Bauindustrie beitrage.
Das Angebot an Gewerbewohnungen ist höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Allerdings ist das in- und ausländische Investitionskapital, das in die Immobilienbranche fließt, noch immer begrenzt und es gibt noch kein entsprechendes Angebot an bezahlbarem Wohnraum auf dem Markt.
Herr Tran Du Lich – Mitglied des Nationalen geldpolitischen Beirats, Vorsitzender des Beirats zur Umsetzung der Resolution 98 – schloss sich der Einschätzung von Herrn Tran Hoang Quan an und erklärte, dass sich der Immobilienmarkt von negativ zu leicht negativ, nicht positiv, entwickelt habe und sich langsam erhole.
Insgesamt erholt sich Vietnams Wirtschaft von Monat zu Monat und von Quartal zu Quartal, aber in diesem Jahr ist es schwierig, ein hohes Wachstum zu erzielen. Um 5 % des BIP zu erreichen, muss das vierte Quartal über 7 % liegen. In diesem Zusammenhang ist die Immobilienbranche noch schwieriger, da sie mit den Finanz- und Kreditmärkten verbunden ist.
Herr Tran Du Lich wies darauf hin, dass auf dem Immobilienmarkt ein Angebotsungleichgewicht herrsche (Foto: HQ).
Herr Lich wies auf zwei Engpässe im Immobilienbereich hin: Institutionen und Kapitalabsorption, wobei der Engpass bei der Kapitalabsorption ein großes Problem darstellt. Seit dem vierten Quartal 2022 haben Immobilien aufgrund von Cashflows und hohen Zinsen Probleme. Im vergangenen Jahr legte die Staatsbank ihre Prioritäten auf die Kontrolle der Inflation, die Erhaltung des Dong-Werts und die Senkung der Zinssätze. Von jetzt an bis zum nächsten Jahr wird sich die Zinsentwicklung positiv gestalten, vorausgesetzt, das Kreditsystem ist stabil.
Herr Lich sagte, dass im Jahr 2024 keine starke wirtschaftliche Erholung zu erwarten sei, aber es werde sicherlich besser laufen als im Jahr 2023. Der Immobilienmarkt könne nicht zusammenbrechen, aber er könne auch nicht so günstig werden wie vor 2019. Der Markt könnte im vierten Quartal von leicht negativ zu leicht positiv umschlagen und sich ab dem zweiten Quartal 2024 verbessern.
Auch der Immobilienmarkt muss das Problem von Angebot und Nachfrage lösen, da spekulative Produkte (die der Oberschicht dienen) dominieren, während Produkte für Menschen mit echten Bedürfnissen zu wenige sind. „Das ist eine Krankheit, die behandelt werden muss. Dass die Regierung den sozialen Wohnungsbau stark ausbaut, ist kein Zufall, sondern vielmehr ein Versuch, Angebot und Nachfrage im Einklang mit den Bedürfnissen der Verbraucher zusammenzubringen“, sagte Herr Lich.
Ebenfalls im Zusammenhang mit dem Produktungleichgewicht auf dem Markt (obere Preisklasse - Mittelklasse dominiert, kein sozialer Wohnungsbau) sagte Herr Tran Hoang Quan, dass es in HCMC derzeit 33 Projekte gebe, bei denen 20 % des Grundstücks für sozialen Wohnungsbau finanziert würden. Wenn dieser Grundstücksfonds erschlossen wird, wird Ho-Chi-Minh-Stadt über 70.000 Sozialwohnungen verfügen.
Allerdings sind 50 % dieser 33 Projekte noch nicht genehmigt, bei manchen Projekten gab es Schwierigkeiten bei der Berechnung der Infrastrukturkosten oder bei der Bestätigung der Anspruchsberechtigten für den Erwerb von Sozialwohnungen usw.
Im Rahmen des von der Regierung aufgelegten Programms zur Schaffung von einer Million Sozialwohnungen wurden Ho-Chi-Minh-Stadt 69.000 Einheiten zugeteilt, das Ziel bis 2030 soll jedoch auf 92.000 Einheiten anwachsen. Derzeit gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt 88 unabhängige Sozialwohnungsprojekte, die mit kommerziellen Projekten durchsetzt sind.
Wenn in der kommenden Zeit das überarbeitete Wohnungsbaugesetz und das überarbeitete Gesetz zum Immobiliengeschäft verabschiedet würden und es Richtlinien zur Beseitigung von Hindernissen gebe, werde die Stadt in der Lage sein, ein Gleichgewicht zwischen den drei Segmenten gehobene, mittlere und untere Preisklasse herzustellen, sagte Herr Quan.
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