Auch hohe Einkommen haben in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt mit den Immobilienpreisen zu kämpfen

Angesichts der derzeit hohen Immobilienpreise wird es für die Gruppe der Arbeitnehmer mit einem hohen Einkommen von 13 bis 18 Millionen VND/Monat in städtischen Gebieten wie Hanoi, Da Nang, Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong schwierig sein, ein Haus zu kaufen, selbst wenn sie sparen.

Mit ihrem derzeitigen Einkommen kann sich die Gruppe der berufstätigen Haushalte mit dem höchsten Einkommen in Großstädten keinen Hauskauf leisten - Foto: B.NGOC

Die Einschätzung wurde von der Vietnam Association of Realtors (VARS) in ihrem kürzlich veröffentlichten Marktforschungsbericht für die Woche 1 im Dezember 2024 vorgenommen.

Das Sparen im Laufe des Jahres reicht nur aus, um 1 - 2 m2 Haus zu kaufen

Die Ergebnisse der im April dieses Jahres vom Allgemeinen Statistikamt veröffentlichten Erhebung zum Lebensstandard der Bevölkerung für 2023 unterteilten das Durchschnittseinkommen der Menschen in Großstädten wie Hanoi, Da Nang, Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong in fünf Einkommensgruppen.

Demnach wird die Gruppe der Menschen mit dem höchsten Durchschnittseinkommen im Jahr 2023 in Hanoi etwa 14,4 Millionen VND/Monat erreichen, in Ho-Chi-Minh-Stadt fast 13,3 Millionen VND/Monat, in Dong Nai 13,9 Millionen VND/Monat und in Binh Duong 18,3 Millionen VND/Monat.

Laut VARS handelt es sich hierbei um die Gruppe von Menschen, von denen erwartet wird, dass sie in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ein Eigenheim besitzen können, ohne auf staatliche Unterstützung angewiesen zu sein.

Doch angesichts der derzeit hohen Immobilienpreise – die Preise für Gewerbewohnungen liegen je nach Gegend und Wohnungssegment zwischen 40 und 70 Millionen VND/ ^{m2 –} fällt es selbst dieser Gruppe mit hohem Einkommen sehr schwer, ein Haus zu kaufen.

VARS geht davon aus, dass jeder Haushalt mit 2 Personen im erwerbsfähigen Alter zur höchsten Einkommensgruppe gehört. Das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe wird auf etwa 30 Millionen VND/Monat/Haushalt geschätzt, was etwa 360 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Die maximale Erschwinglichkeit bei Anwendung der allgemeinen Finanzregel besteht darin, dass die Wohnkosten 1/3 des Einkommens nicht übersteigen, was etwa 80 Millionen VND/Haushalt/Jahr entspricht. Dieser Betrag reicht heute nur noch aus, um in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt eine 1 bis 2 Quadratmeter große Wohnung zu kaufen.

Mittlerweile wird jede Gewerbewohnung in den oben genannten Großstädten für 40 - 70 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten, für eine kleine Wohnung von etwa 60 m² liegt der Verkaufspreis ebenfalls bei etwa 2,5 - 3,5 Milliarden VND/Wohnung.

Falls sich die Gruppe der Gutverdiener in diesem Stadtgebiet für den Kauf einer 60 m² großen Wohnung für etwa 3,5 Milliarden VND entscheidet und 70 % des Hauswerts von der Bank leiht (Darlehen über etwa 2,45 Milliarden VND), mit einem Zinssatz von 8 %/Jahr über 20 Jahre, beträgt die monatliche Rate etwa 25–27 Millionen VND, was etwa mehr als 300 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Bei einer maximalen Wohnkostenpauschale von 80 Millionen VND/Jahr können sich fast alle einkommensstarken Haushalte in städtischen Gebieten ohne Unterstützung von Verwandten und der Regierung kein Haus kaufen.

Auf dem Markt herrscht ein erheblicher Mangel an bezahlbarem Wohnraum, doch Reihen von Millionenvillen, die bereits Eigentümer haben, stehen seit Jahrzehnten leer - Foto: B.NGOC

Die meisten Menschen können es sich nicht leisten, ein Haus zu kaufen.

Laut VARS ist die Möglichkeit, Wohnraum zu finden und zu schaffen, für die Mehrheit der Menschen, insbesondere für Arbeitnehmer, in den letzten Jahren stark zurückgegangen.

Der Grund dafür liegt darin, dass die Immobilienpreise in den Großstädten, die bereits jetzt die finanziellen Möglichkeiten der meisten Menschen übersteigen, rapide steigen. Die Steigerungsrate der Immobilienpreise ist um ein Vielfaches höher als die Steigerungsrate der Einkommen der Menschen.

Der nächste Grund ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Das derzeitige Wohnungsangebot konzentriert sich hauptsächlich auf die mittleren, oberen und darüber liegenden Segmente. Es gibt nur sehr wenige Wohnbauprojekte, deren Preis unter 30 Millionen VND/ ^m2 liegt, sodass die Mehrheit der Menschen, einschließlich der Gruppe 5, keine geeigneten Optionen für den Kauf eines Eigenheims hat.

Laut VARS haben einige Investoren in letzter Zeit außerdem die Marktknappheit ausgenutzt, um die Verkaufspreise unangemessen in die Höhe zu treiben. Dies führte zu einem Anstieg der Immobilienpreise in Gegenden mit geringer Infrastruktur und damit zu Schwierigkeiten für Immobilienkäufer.

Einer der Hauptfaktoren, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben, ist die Spekulation. Da andere Anlagekanäle weiterhin starken Schwankungen unterliegen, führt die Psychologie des Hortens von Vermögenswerten und die Erwartung weiter steigender Immobilienpreise dazu, dass viele Menschen Immobilien kaufen, ohne sie tatsächlich zu nutzen.

Sie kaufen Immobilien und lassen sie dann verlassen, nutzen sie nicht und warten auf steigende Preise, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch größer wird.

Ein weiterer, weniger erwähnter, aber wichtiger Faktor, der die Immobilienpreise beeinflusst, sind die Finanzierungskosten. Obwohl die Zinssätze gesunken sind, müssen Eigenheimkäufer in Vietnam nach Anreizen immer noch variable Zinssätze von etwa 10 % oder mehr zahlen. Dies setzt auch Eigenheimkäufer finanziell unter Druck.

Um die Immobilienpreise zu senken, ist VARS der Ansicht, dass der Staat neben der weiteren Erforschung und Anwendung günstigerer Politiken in Bezug auf Grundstücke, Steuern und Darlehen für Sozialwohnungsprojekte und bezahlbaren gewerblichen Wohnraum auch weiterhin die Verbesserung der Verbindungsinfrastruktur fördern und die Stadtentwicklung nach dem TOD-Modell „nachbilden“ muss – einem Stadtentwicklungsmodell, das sich auf den öffentlichen Nahverkehr konzentriert. Dies ist ein unvermeidlicher Trend zur Lösung des Wohnungsproblems der städtischen Vietnamesen.

Wenn Wohn-, Geschäfts- und Dienstleistungsgebiete entlang öffentlicher Verkehrsachsen wie Zügen, U-Bahnen und Schnellbussen gebaut werden, werden die Menschen sicherlich bereit sein, in Vororte zu ziehen, wo Unternehmen Projekte zu niedrigeren Preisen entwickeln können. Wenn das Angebot groß genug und angemessen ist, werden sich die Immobilienpreise allmählich ihrem realen Wert anpassen.

Quelle: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm