Allgemeine Regelungen zu den Bedingungen und Standards für Mitglieder von Wohnungsverwaltungen führten zu Machtmissbrauch und Wucher, ohne dass es Sanktionen gäbe, so das Rechtskomitee.
Der Inhalt wurde vom Rechtsausschuss im thematischen Überwachungsbericht „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung, zum Betrieb, zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern“ dargelegt, der am 22. August veröffentlicht wurde.
Der Rechtsausschuss stellte fest, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 keine Bedingungen und Standards für Mitglieder des Verwaltungsrats von Mehrfamilienhäusern vorsieht, während das Rundschreiben Nr. 28/2016 des Bauministeriums über Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern lautet: sehr kurz und einfach". Demnach müssen die Mitglieder des Verwaltungsrates lediglich die Voraussetzungen und Standards erfüllen, dass sie Eigentümer des Wohngebäudes sind und dieses aktuell nutzen oder über eine vom Eigentümer erteilte Ermächtigung zur Teilnahme an der Wohngebäudekonferenz verfügen.
Wohnblocks, Hochhäuser im Westen von Hanoi. Foto: Ngoc Thanh
Der Verwaltungsrat ist eine Organisation, die alle Bewohner des Wohnhauses vertritt und viele wichtige Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwendung der Mittel der Menschen (Wartungsfonds), der Verwaltung und dem Betrieb von Gegenständen wahrnimmt. Technische Infrastruktur des Wohnhauses Da die Voraussetzungen und Anforderungen für Vorstandsmitglieder sehr einfach sind, sind in Wirklichkeit grundsätzlich alle Einwohner teilnahmeberechtigt.
Dies hat laut dem Rechtsausschuss dazu geführt, dass einige Verwaltungsräte bei der Verwendung von Geldern für die Instandhaltung, Verwaltung und den Betrieb von Wohnhäusern Verstöße begangen haben. Das mangelnde Verständnis der Bestimmungen des Wohnungsrechts kann in manchen Mehrfamilienhäusern zu Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten mit Investoren und Bewohnern führen.
Es gibt Fälle, in denen Mitglieder des Verwaltungsrats ihre Macht zum persönlichen Vorteil missbrauchen, z. B. indem sie Dienstleistungen außerhalb der Verwaltungs- und Betriebseinheit in Anspruch nehmen, willkürlich Wartungsgelder verwenden oder Auftragnehmer mit Sicherheits-, Reinigungs-, Wartungsarbeiten usw. beauftragen. Sie unterhalten das Gebäude gegen Provision. „Es gab Fälle, in denen die Verwaltung die Bewohner dazu aufwiegelte, Beschwerden einzureichen, sich in großer Zahl versammelte und Unruhen verursachte“, heißt es in dem Bericht.
Der Rechtsausschuss wies auch darauf hin, dass die geltenden Gesetze nicht ausdrücklich vorschreiben, wie Wohnungseigentümerversammlungen organisiert werden (persönlich, online usw.). Die Sanktionen bei Verstößen seitens des Vorstandes und der Mitglieder sind weder umfassend noch spezifisch oder wirksam.
Daher schlägt der Rechtsausschuss vor, dass der Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) Regelungen über Sanktionen in Fällen prüft und ergänzt, in denen der Vorstand oder Vorstandsmitglieder ihre Befugnisse überschreiten, ihre Befugnisse missbrauchen oder Schäden an den Bewohnern verursachen.
Laut Wohnungsbaugesetz muss dem Verwaltungsrat ein Vertreter des Investors angehören, wenn sich an dem Mehrfamilienhaus ein privater Eigentumsanteil des Investors befindet. Einige Investoren nutzen diese Regelung aus und verzichten bewusst auf eine Mitwirkung in der Geschäftsführung. Wenn es keine Investorenkomponente gibt, werden die Ergebnisse der Vorstandswahl vom örtlichen Volkskomitee nicht anerkannt.
Der Rechtsausschuss hat daher eine Anpassung in der Richtung vorgeschlagen, dass im Falle, dass der Investor keinen Vertreter zur Teilnahme entsendet, dem Verwaltungsrat lediglich Vertreter der Eigentümer und Nutzer des Mehrfamilienhauses angehören müssen.
In Bezug auf die Situation der Verwaltungsräte vieler Mehrfamilienhäuser, die in jüngster Zeit ihre Macht missbrauchen, andere ausnutzen und Gruppeninteressen ausnutzen, sagte der Büroleiter der Vietnamesischen Architektenvereinigung Pham Thanh Tung auch, dass ein Teil des Grundes ist den Mitgliedern des Vorstandes schuldig. Unwissenheit, mangelnde Fähigkeiten, Qualifikationen werden nicht behandelt. Vorstandsmitglieder müssen über Erfahrungen und Kenntnisse in den Bereichen Wirtschaft und Bauwesen verfügen. Den Vorzug erhalten Personen, die sich mit Sicherheits- und Brandschutzvorschriften auskennen.
Um qualifizierte Leute für den Vorstand zu gewinnen, sei es am wichtigsten, ein angemessenes und attraktives Vergütungssystem zu haben, damit sich viele um das Amt bewerben, sagte Tung. „Wenn es um eine oder zwei Millionen Dong geht, will das niemand machen. Aber wenn das Gehalt 7-8 Millionen beträgt, wird es definitiv Leute geben, die die Bedingungen erfüllen, um für ein Amt zu kandidieren, insbesondere wenn das Niveau und die Rechtskenntnisse der Leute „Es wird immer höher, wie heute“, sagte er.
Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 und des Rundschreibens Nr. 02/2016 des Bauministeriums müssen nach 1994 gebaute Mehrfamilienhäuser mit 20 oder mehr Wohnungen einen Verwaltungsrat einrichten. Laut Landesstatistik beträgt die Gesamtzahl der Mehrfamilienhäuser, in denen eine Verwaltungsgesellschaft erforderlich ist, 2.715, während die Zahl der neu eingerichteten Verwaltungsgesellschaften 1.973 (73 %) beträgt.
Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses oder einer Mehrfamilienhausanlage mit mehreren Eigentümern wird nach dem Vorbild einer Genossenschaft oder einer Aktiengesellschaft aufgebaut und agiert auch nach diesem Modell. Die Eigentümerversammlung beschließt, ein den Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes und der jeweiligen Wohnanlage entsprechendes Betriebsmodell für die Eigentümergemeinschaft auszuwählen.
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