Allgemeine Regelungen zu den Bedingungen und Standards für Mitglieder von Wohnungsverwaltungen führten zu Machtmissbrauch und Wucher, ohne dass es Sanktionen gäbe, so das Rechtskomitee.
Der Inhalt wurde vom Rechtsausschuss im thematischen Überwachungsbericht „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung, zum Betrieb, zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern“ dargelegt, der am 22. August veröffentlicht wurde.
Der Rechtsausschuss stellte fest, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 keine Bedingungen und Standards für Mitglieder von Verwaltungsräten von Mehrfamilienhäusern vorschreibt. Im Rundschreiben Nr. 28/2016 des Bauministeriums mit Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern seien diese hingegen „sehr kurz und einfach“ formuliert. Demnach müssen die Mitglieder des Verwaltungsrates lediglich die Voraussetzungen und Standards erfüllen, dass sie Eigentümer des Wohngebäudes sind und dieses aktuell nutzen oder über eine vom Eigentümer erteilte Ermächtigung zur Teilnahme an der Wohngebäudekonferenz verfügen.
Wohnblocks, Hochhäuser im Westen von Hanoi. Foto: Ngoc Thanh
Die Verwaltung ist eine Vertretungsorganisation aller Bewohner eines Mehrfamilienhauses und erfüllt viele wichtige Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwendung der Haushaltsmittel (Instandhaltungsfonds) sowie der Verwaltung und dem Betrieb der technischen Infrastruktur des Mehrfamilienhauses. Da die Voraussetzungen und Anforderungen für Vorstandsmitglieder sehr einfach sind, sind in Wirklichkeit grundsätzlich alle Einwohner teilnahmeberechtigt.
Dies hat laut dem Rechtsausschuss dazu geführt, dass einige Verwaltungsräte bei der Verwendung von Geldern für die Instandhaltung, Verwaltung und den Betrieb von Wohnhäusern Verstöße begangen haben. Unkenntnis der rechtlichen Bestimmungen zum Thema Wohnen führt in manchen Mehrfamilienhäusern zu Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten mit Investoren und Bewohnern.
Es gibt Fälle, in denen Vorstandsmitglieder ihre Macht zum persönlichen Vorteil missbrauchen. So beauftragen sie beispielsweise Dienstleistungen außerhalb der Verwaltungs- und Betriebseinheit, verwenden willkürlich Instandhaltungsgelder oder beauftragen Auftragnehmer mit dem Schutz, der Reinigung, Instandhaltung und Wartung des Gebäudes, um Provisionen zu erhalten. „Es gab Fälle, in denen die Verwaltung die Bewohner dazu aufwiegelte, Beschwerden einzureichen, sich in großer Zahl versammelte und Unruhen verursachte“, heißt es in dem Bericht.
Der Rechtsausschuss wies auch darauf hin, dass die geltenden Gesetze nicht ausdrücklich vorschreiben, wie Wohnungseigentümerversammlungen organisiert werden (persönlich, online usw.). Die Sanktionen bei Verstößen seitens des Vorstandes und der Mitglieder sind weder umfassend noch spezifisch oder wirksam.
Der Rechtsausschuss hat daher vorgeschlagen, dass im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) Regelungen über Sanktionen für Fälle geprüft und ergänzt werden, in denen der Vorstand oder Vorstandsmitglieder ihre Befugnisse überschreiten, ihre Befugnisse missbrauchen und den Bewohnern Schaden zufügen.
Laut Wohnungsbaugesetz muss dem Verwaltungsrat ein Vertreter des Investors angehören, wenn sich an dem Mehrfamilienhaus ein privater Eigentumsanteil des Investors befindet. Einige Investoren nutzen diese Regelung aus und verzichten bewusst auf eine Beteiligung an der Geschäftsführung. Wenn es keine Investorenkomponente gibt, werden die Ergebnisse der Vorstandswahl vom örtlichen Volkskomitee nicht anerkannt.
Der Rechtsausschuss hat daher eine Anpassung in der Richtung vorgeschlagen, dass in dem Fall, dass der Investor keinen Vertreter zur Teilnahme entsendet, der Verwaltungsrat lediglich aus Vertretern der Eigentümer und Nutzer des Mehrfamilienhauses bestehen muss.
Pham Thanh Tung, Büroleiter der Vietnamesischen Architektenvereinigung, verwies auf die Situation, dass die Verwaltungsräte vieler Mehrfamilienhäuser in jüngster Zeit ihre Macht missbrauchen, andere ausnutzen und Gruppeninteressen ausnutzen, und sagte auch, dass dies teilweise daran liege, dass den Mitgliedern der Verwaltungsräte das Wissen, die Fähigkeiten und die Qualifikation fehlen. Die Vorstandsmitglieder müssen über Erfahrungen und Kenntnisse in den Bereichen Wirtschaft und Bauwesen verfügen. Den Vorzug erhalten diejenigen, die sich mit Sicherheits- und Brandschutzvorschriften auskennen.
Um qualifizierte Leute für den Vorstand zu gewinnen, sei es am wichtigsten, ein angemessenes und attraktives Vergütungssystem zu haben, damit sich viele um die Stelle bewerben, sagte Tung. "Wenn es eine oder zwei Millionen Dong wären, würde das niemand machen wollen. Aber wenn das Gehalt sieben bis acht Millionen betragen würde, gäbe es definitiv Leute, die die Voraussetzungen erfüllen, um für ein Amt zu kandidieren, besonders wenn das Bildungsniveau und das Rechtsverständnis der Leute so steigen wie heute", sagte er.
Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 und des Rundschreibens Nr. 02/2016 des Bauministeriums müssen nach 1994 gebaute Mehrfamilienhäuser mit 20 oder mehr Wohnungen einen Verwaltungsrat einrichten. Laut Landesstatistik beträgt die Gesamtzahl der Mehrfamilienhäuser, in denen eine Verwaltungsgesellschaft erforderlich ist, 2.715, während die Zahl der neu eingerichteten Verwaltungsgesellschaften 1.973 (73 %) beträgt.
Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses oder einer Mehrfamilienhausanlage mit mehreren Eigentümern wird nach dem Vorbild einer Genossenschaft oder einer Aktiengesellschaft aufgebaut und agiert auch nach diesem Modell. Die Eigentümerversammlung beschließt, ein Betriebsmodell für die Eigentümerverwaltung auszuwählen, das den Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes und der jeweiligen Eigentümergruppe gerecht wird.
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