Der vietnamesische Immobilienmarkt muss dringend die Gesamtnachfrage steigern und Angebot schaffen.

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Die Regierung hat in jüngster Zeit viele wirksame Maßnahmen ergriffen, um die Erholung und den Durchbruch des Immobilienmarktes zu unterstützen. Insbesondere in der Resolution 33 hat die Regierung viele konkrete und detaillierte Lösungen zur „Rettung“ des Marktes vorgeschlagen. Tatsächlich erhielt der Markt auch einige positive Signale, konnte aber nicht ausbrechen.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“: Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der City Real Estate Association. Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) sagte: In den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 war der Immobilienmarkt weiterhin mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert.

+ Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt von Anfang 2023 bis heute?

– Obwohl der Immobilienmarkt nach den Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung der Schwierigkeiten Anzeichen einer Besserung zeigt. Generell war der Markt in den letzten sieben Monaten jedoch weiterhin mit zahlreichen Schwierigkeiten, mangelnder Liquidität und einem sehr begrenzten Angebot konfrontiert.

Die Hauptgründe dafür sind ungelöste Rechtsfragen und eingeschränkter Zugang zu Kapital, einige Vorfälle in der zweiten Hälfte des Jahres 2022, die das Vertrauen der Anleger beeinträchtigen, und ganz allgemein wurden einige grundlegende Probleme des Marktes nicht gelöst, wie etwa Rechtsfragen, knappes Angebot, Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage …

Tatsächlich hat Vietnam das Potenzial und die Stärken des Immobilienmarktes noch nicht voll ausgeschöpft. Immobilien für Industrie, Tourismus und Unterhaltung konzentrieren sich nur auf einige Regionen und haben nicht in allen Orten des Landes eine flächendeckende Dynamik und Attraktivität entwickelt.

Der vietnamesische Immobilienmarkt muss dringend die Nachfrage steigern und ein Angebot schaffen. Quelle: Bild 1

Herr Le Hoang Chau prognostiziert, dass der vietnamesische Immobilienmarkt bis Ende 2023 schleppend bleiben wird und sich erst ab dem zweiten oder dritten Quartal 2024 dank Fortschritten im rechtlichen Umfeld erholen und gesünder, transparenter und standardisierter entwickeln kann; positive Wirtschaftswachstumsaussichten; synchrone und moderne Infrastrukturentwicklung

In vielen Segmenten des Investmentmarktes bestehen noch immer große Hürden und Hindernisse. Die potenziellen Landressourcen werden nicht optimal genutzt. Der Immobilienmarkt in Industrieparks, Wirtschaftszonen, Exportverarbeitungszonen und High-Tech-Zonen entwickelt sich weiterhin vorsichtig und in moderatem Tempo, die Vermietungsquoten sind niedrig.

Der Bedarf an Wohnraum für alle sozialen Schichten, insbesondere aber für Gering- und Mittelverdiener, ist sehr groß, die Resonanz ist jedoch begrenzt.

+ Können Sie die Schwierigkeiten des Marktes im aktuellen Zeitraum genauer analysieren?

- Derzeit gibt es drei Hauptschwierigkeiten und Hindernisse, die den Durchbruch auf dem Immobilienmarkt verhindern.

Erstens Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Richtlinien und Gesetzen, beispielsweise Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstücksrecht, Schwierigkeiten aufgrund des Planungsrechts und einige Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Investitionsrecht.

Im Hinblick auf die Planung wurden beispielsweise einige Projekte mit detaillierten Plänen im Maßstab 1/500 genehmigt, die jedoch nicht mit der Zoneneinteilung und den Gesamtplänen vereinbar sind und gemäß den Vorschriften überprüft, angepasst und aktualisiert werden.

Oder viele Projekte stoßen aufgrund von Vorschriften zu Methoden der Grundstücksbewertung auf Schwierigkeiten, Hindernisse und eine langsame Umsetzung. In vielen Fällen wurde eine Flächennutzungsplanung angekündigt, es gibt jedoch keinen jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene …

Zweitens gibt es Schwierigkeiten beim Kapitalfluss. Insbesondere ist der Zugang zu Fremdkapital für Immobilienunternehmen noch immer schwierig, was vor allem an drei Problemen liegt: hohen Zinssätzen, der Rechtmäßigkeit der Projekte und dem Vertrauen in die Marktliquidität. Tatsächlich liegt der Realzinssatz bei etwa 11–12 %/Jahr.

Die jüngste Senkung des Zinssatzes um 0,5-2% ist eine große Anstrengung der Regierung und des Bankensystems. Dieser Schritt wirkt sich positiv auf die Wirtschaft und das Immobiliengeschäft aus.

Eine Verkürzung der Projektlaufzeit um ein Jahr kann Unternehmen jedoch dabei helfen, bis zu 12–15 % der Kapitalkosten an Zinsen einzusparen. Ganz zu schweigen von den Einsparungen bei den Lohnkosten, Maschinen und Ausrüstung usw. für das ganze Jahr.

Strenge Vorschriften zur Risikokontrolle von Immobilienkrediten tragen dazu bei, den Markt gesünder und bedarfsgerechter zu gestalten und Preisblasen zu vermeiden.

Allerdings ist die finanzielle Leistungsfähigkeit der meisten Immobilienunternehmen derzeit begrenzt, das Eigenkapital ist gering und sie sind in erster Linie auf Bankkredite angewiesen, was den Zugang zu Kreditkapital erschwert.

Der Zinssatz für Kredite im Rahmen des 120.000 Milliarden VND umfassenden Pakets für sozialen Wohnungsbau ist zu hoch (8,7 % für Unternehmen, 8,2 %/Jahr für Eigenheimkäufer), was es für Investoren und Eigenheimkäufer schwierig macht.

Drittens: Schwierigkeiten hinsichtlich der Gesamtnachfrage und des Marktvertrauens. Es lässt sich erkennen, dass die Gesamtnachfrage in den meisten Segmenten stark zurückgegangen ist, insbesondere im gehobenen Wohnungsbau sowie im gehobenen Tourismus- und Ferienimmobilien- und -grundstückssegment. Das Marktvertrauen ist stark gesunken.

Einer vorläufigen Umfrage der Vietnam Real Estate Association zufolge hatten zwei Drittel der Projektentwicklungsunternehmen im vergangenen Jahr nahezu keine Aktivitäten zur Entwicklung neuer Projekte.

Gleichzeitig haben Immobilienmaklerunternehmen etwa 50–70 % ihrer Mitarbeiter entlassen. Die meisten Anleger haben in der letzten Zeit kein Geld in den Immobilienmarkt investiert.

+ Also, welche Empfehlungen haben Sie, um dem Immobilienmarkt zum Durchbruch zu verhelfen?

- Das dringendste Problem besteht jetzt darin, die Gesamtnachfrage zu steigern und eine wichtige Versorgungsquelle für den vietnamesischen Immobilienmarkt zu schaffen. Die größte Nachfrage auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt besteht derzeit im Segment der bezahlbaren Gewerbeimmobilien. Um die Gesamtnachfrage zu steigern, ist es daher notwendig, diesen Typ schnell, stark und vielfältig zu entwickeln.

Allerdings muss die Regierung in naher Zukunft gemäß dem Programm zur sozioökonomischen Erholung und Entwicklung für 2023 und den Zeitraum 2023–2025 wirksame Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes umsetzen.

Darüber hinaus muss die Überprüfung der Rechtsverfahren für Immobilienprojekte, die im Rückstand sind oder ausgesetzt wurden, dringend abgeschlossen und in den Jahren 2022 und 2023 gründlich behandelt werden, um die Voraussetzungen für eine Neuumsetzung der Projekte zu schaffen und die Versorgung des Marktes mit Gütern sicherzustellen.

Ich hoffe außerdem, dass der Staat gemäß Punkt h, Klausel 1, Artikel 2 der Resolution Nr. 43/NQ-CP der Regierung vom 6. Juni 2014 über eine Reihe von Schlüsselaufgaben bei der Reform der Verwaltungsverfahren bei der Gestaltung und Umsetzung von Investitionsprojekten unter Nutzung von Land zur Verbesserung des Geschäftsumfelds Baugenehmigungen für Investitionsprojekte in Gebieten mit genehmigter Detailplanung von 1/500 ausnimmt.

Was das Kreditkapital betrifft, denke ich, dass die Geschäftsbanken auch die Zins-/Gebührenunterstützung für Immobilientransaktionen mit elektronischen Zahlungen und bargeldlosen Zahlungen erhöhen müssen.

Darüber hinaus schlage ich vor, dass der Kreditzinssatz für den Immobilienmarkt im Zeitraum 2023 – 2025 wie folgt lautet. Für das renditeträchtige gewerbliche Wohnungssegment liegt die Empfehlung unter 7%/Jahr.

Sozialer Wohnungsbau: Für Unternehmen werden unter 6 %/Jahr empfohlen; für Eigenheimkäufer unter 4,5 %/Jahr. Im Tourismus- und Ferienimmobiliensegment werden unter 9 %/Jahr empfohlen. Schließlich werden für das gehobene Wohnimmobiliensegment und andere Segmente 9–10 %/Jahr empfohlen.

Den Trend zur öffentlichen Ausgabe von Anleihen anstelle von privaten Emissionen ausrichten und fördern; Verstöße im Zusammenhang mit Unternehmensanleihen, der Stornierung von Einlagen und der „Doppelpreis“-Erklärung bei Immobilienübertragungen weiterhin streng zu ahnden, um einerseits die Abschreckung zu erhöhen und andererseits die Rechte der Anleger zu wahren und so Haushaltsverluste zu verringern; Perfektionierung der rechtlichen Rahmenbedingungen zum Schutz von Anlegern in Unternehmensanleihen und Fondszertifikaten.

Abschließend empfehle ich, die Ausgabe von Eigentumszertifikaten für Tourismus- und Ferienimmobilien an Sekundärinvestoren zu fördern, um schnell Ressourcen in zweistelliger Milliardenhöhe freizusetzen und die Entwicklung von Tourismus- und Ferienimmobilien auf Grundlage des Dekrets Nr. 10/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Dekrete zur Umsetzung des Bodengesetzes anzukurbeln.

+ Vielen Dank!

Viet Vu (Aufgeführt)

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