NDO – Die Einkommensteuerpolitik im Zusammenhang mit Immobilienübertragungen ist stets ein kontroverses Thema, da sie einerseits die Haushaltseinnahmen sichern und andererseits eine Belastung der Bevölkerung vermeiden muss. Insbesondere weise das derzeitige Steuersystem noch zahlreiche Mängel auf, die zu falschen Angaben von Transaktionswerten führten, Steuerausfälle verursachten und den Markt verzerrten.
Besteuerungsmethoden weisen noch viele Mängel auf
Damit die Steuerpolitik die Natur wirtschaftlicher Transaktionen angemessen widerspiegelt, sollte die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens aus Immobilienübertragungen laut Finanzministerium auf der Formel „Steuersatz multipliziert mit zu versteuerndem Einkommen“ basieren, wobei das zu versteuernde Einkommen aus dem Verkaufspreis abzüglich der gesamten damit verbundenen Kosten berechnet wird.
Das Finanzministerium ist der Ansicht, dass die Möglichkeit geprüft werden muss, die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen und die Übertragung von Landnutzungsrechten mit einem Steuersatz von 20 % zu regeln, um eine Ähnlichkeit mit dem Körperschaftsteuersatz auf Immobilienübertragungen herzustellen. Für die Anwendung dieser Methode sind allerdings zwei wichtige Voraussetzungen erforderlich: eine Datenbank historischer Grundstückstransaktionen, die den tatsächlichen Wert genau widerspiegelt, klare Regelungen zu abzugsfähigen Ausgaben und Nachweisbedingungen sowie den Anschaffungskosten der übertragenen Immobilie.
Das Problem: Obwohl der Steuerbehörde historische Transaktionsdaten seit 2018 vorliegen, entspricht der im Vertrag angegebene Verrechnungspreis noch immer nicht dem tatsächlichen Wert. Die Kontrolle, um sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer ehrliche Angaben machen, ist nach wie vor mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Gleichzeitig ist es nicht einfach, Dokumente zum Nachweis der Übertragungskosten und des Selbstkostenpreises zu sammeln.
Leicht identifizierbare Kosten wie Anschaffungs-, Bau- und Reparaturkosten können anerkannt werden, Aufwendungen wie Maklergebühren, Zinsen und Entschädigungskosten sind jedoch schwer nachzuweisen. Dies stellt eine große Hürde bei der Berechnung der tatsächlichen Gewinne aus Immobilientransaktionen dar. Insbesondere bei Immobilien, deren Erwerb schon länger zurückliegt oder die geerbt oder verschenkt wurden, ist es kaum möglich, die Anschaffungskosten zu ermitteln.
Der Wirtschaftsexperte Nguyen Tri Hieu äußerte sich zu diesem Thema und sagte, dass einer der Gründe für die Verzerrung des vietnamesischen Immobilienmarktes darin liege, dass die Grundsteuer nicht effektiv angewendet werde. Derzeit umfassen die immobilienbezogenen Steuern hauptsächlich die nichtlandwirtschaftliche Grundsteuer sowie die Einkommensteuer aus Grunderwerb und Eintragungsgebühren. Mittlerweile erheben viele Industrieländer wie die USA, Japan und Südkorea eine jährliche Grundsteuer auf den Immobilienwert und tragen so zur Regulierung des Marktes bei und schaffen nachhaltige Einnahmen für den Staatshaushalt.
Das Fehlen eines vernünftigen Grundsteuersystems hat zu Spekulation und Hamsterkäufen geführt, wodurch die Immobilienpreise für diejenigen, die sie wirklich brauchen, unerschwinglich wurden. Wenn kein Steuerdruck auf sie ausgeübt wird, sind viele Anleger bereit, Immobilien zu „horten“, anstatt sie zu verkaufen oder zu verwerten. Dies reduziert das Angebot, treibt die Preise in die Höhe und schafft einen ungesunden Markt. Gleichzeitig entgehen dem Staat wichtige Einnahmequellen, da er weiterhin in hohem Maße auf die Körperschafts- und Mehrwertsteuer angewiesen ist.
Daher sei laut Herrn Nguyen Tri Hieu eine Reform der Immobiliensteuerpolitik notwendig, um die Spekulation einzuschränken. Eine mögliche Lösung wäre eine progressive Besteuerung von Zweit- und Folgeimmobilien. Mit dieser Methode lässt sich das Horten kontrollieren, ohne dass Eigenheimkäufer darunter leiden. Darüber hinaus sollte es eine Politik der Steuerbefreiung und -ermäßigung für Sozialwohnungen und Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen geben, um benachteiligten Gruppen den Zugang zu Wohnraum zu gewährleisten. Gleichzeitig sollte die Steuererhebung dezentralisiert und den lokalen Behörden übertragen werden, um so eine Haushaltsquelle für die Entwicklung der Infrastruktur und öffentliche Dienstleistungen in städtischen Gebieten zu schaffen.
Straffen Sie das Management und verknüpfen Sie Steuerdaten
Der Experte Phan Huu Nghi, stellvertretender Direktor des Instituts für Bank- und Finanzwesen (National Economics University), analysierte die Mängel der aktuellen Einkommensteuerpolitik und wies darauf hin, dass es derzeit zwei Methoden zur Berechnung der Steuer gebe: Bei der ersten Methode werde eine Steuer von 2 % auf den gesamten Transaktionswert erhoben, bei der zweiten Methode eine Steuer von 20 % auf die Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis.
Die erste Methode ist zwar einfach, schafft aber eine große Lücke, da viele Leute absichtlich einen niedrigeren Preis als den tatsächlichen angeben, um Steuern zu sparen. Dies führt nicht nur zu Budgetverlusten, sondern macht den Markt auch weniger transparent.
Im Gegensatz dazu spiegelt die zweite Methode, bei der eine Steuer von 20 % auf die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis erhoben wird, den tatsächlichen Gewinn genauer wider, hat jedoch Schwierigkeiten, den Selbstkostenpreis zu bestimmen, insbesondere bei Transaktionen, die viele Jahre zurückliegen.
Um diese Situation zu überwinden, schlug Herr Phan Huu Nghi vor, das Preisdeklarationsmanagement zu verschärfen und sicherzustellen, dass die Transaktionswerte genau erfasst werden. Wenn der Käufer in diesem Fall absichtlich einen niedrigen Preis angibt, um Steuern zu vermeiden, wird er beim Weiterverkauf Schwierigkeiten haben, da der in den Dokumenten angegebene Kaufpreis zu niedrig ist, was bei der nächsten Transaktion zu einer höheren Steuerlast führen kann. Darüber hinaus sollten Fälle falscher Angaben zum Transaktionswert streng sanktioniert werden, um Transparenz auf dem Markt zu schaffen.
Eine weitere wichtige Lösung besteht in der Implementierung einer Datenverbindung zwischen Notar-, Steuer- und Grundstücksverwaltungsbehörden, um die Transaktionswerte besser kontrollieren zu können.
Laut Herrn Nghi kann der Staat mit einem transparenten Datensystem die Marktpreise vergleichen und so Fälle erkennen, in denen die angegebenen Preise niedriger sind als in Wirklichkeit. Gleichzeitig ist es notwendig, die gesetzlichen Bestimmungen zur Ermittlung angemessener Ausgaben bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens zu prüfen und zu ergänzen, um Situationen zu vermeiden, in denen Steuerzahler Schwierigkeiten beim Nachweis tatsächlicher Ausgaben haben.
Generell muss die Reform der Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen zwei Ziele verfolgen: Erhöhung der Transparenz, Vermeidung von Steuerausfällen und Schaffung von Bedingungen für eine stabile Marktentwicklung. Dementsprechend muss eine Anpassung vorgenommen werden, damit die Steuern den tatsächlichen Gewinn widerspiegeln und die Situation der „zwei Preise“ bei Immobilientransaktionen eingeschränkt wird.
Allerdings muss es für die Umsetzung einen vernünftigen Fahrplan geben, plötzliche Störungen müssen vermieden werden und die Rechte der Menschen mit echtem Wohnbedarf müssen gewährleistet sein. Denn die Grundsteuerreform ist nicht nur eine Frage der Finanzen, sondern hat auch mit der nachhaltigen Entwicklung des Marktes zu tun.
Bei richtiger Umsetzung wird die Einkommensteuer dazu beitragen, die Spekulation einzudämmen, die Immobilienpreise zu stabilisieren und eine stabile Einnahmequelle für den Haushalt zu schaffen, anstatt sich zu sehr auf andere Steuern zu verlassen. Am wichtigsten ist, dass die Steuerpolitik in ein synchrones Management-Ökosystem eingebettet wird, das von der Kontrolle der Preisangaben über die Überprüfung der Transaktionen bis hin zum Aufbau einer transparenten Datenbank reicht, um Fairness für Käufer, Verkäufer und den Staat zu gewährleisten.
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Quelle: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html
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