Werden die Immobilienpreise nach dem 1. August steigen oder fallen?

Ab heute (1. August) treten drei Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien, darunter das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz, mit zahlreichen neuen Regelungen offiziell in Kraft. Neben der Erwartung, dass Hunderte von Projekten gelöst und transparent gemacht werden, gibt es auch die Sorge, dass die Immobilienpreise aufgrund der Auswirkungen auf das Angebot steigen werden.

Das Gesetz ist noch nicht in Kraft getreten, aber die Preise sind gestiegen.

Von Anfang 2024 bis heute, also seit dem Inkrafttreten der drei Gesetze, sind die Preise für bestimmte Segmente des Immobilienmarktes kontinuierlich „eskaliert“. Besonders in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kann sich der Preis schon bei geringfügiger Verspätung ändern. Dabei verzeichnete das Wohnungssegment den stärksten Preisanstieg. In Hanoi zeigt der Immobilienmarktbericht Q2/2024 von Savills, dass seit 2020 der durchschnittliche Erstwohnungspreis um 18 % pro Jahr gestiegen ist, während der Zweitwohnungspreis um 14 % pro Jahr zugenommen hat. Herr Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte mit, dass im Wohnungssegment ein stetigerer Preisanstieg zu verzeichnen sei als in anderen Segmenten. In dieser Zeit stiegen die Preise kontinuierlich um durchschnittlich 15 – 20 % pro Jahr. Sogar im unteren Preissegment kostete jeder Quadratmeter im Jahr 2015 noch 25 bis 35 Millionen VND, im Jahr 2023 stieg dieser Wert jedoch auf 40 bis 60 Millionen VND. Mittelpreisige Wohnungen werden im Jahr 2023 50 – 70 Millionen VND/m2 kosten, während sie im Jahr 2015 nur etwa 35 – 50 Millionen VND/m2 kosteten. Im aktuellen High-End-Segment liegen die Kosten zwischen 70 und 100 Millionen VND pro Quadratmeter. Die höchsten Preise erzielten die Wohnungen im Zentrum, mit 80 - 200 Millionen VND/m² im letzten Jahr, in den Vororten lagen die Preise bei 30 - 60 Millionen VND/m².

Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise weiter steigen und die Menschen dadurch weniger Zugang zu Wohnraum haben.

FOTO: NGOC DUONG

In Bezug auf das Grundstückssegment sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Research Institute, dass auch bei niedrigen Gebäuden und Grundstücken erste Anzeichen einer positiven Erholung zu erkennen seien, da einige Projekte gute Ergebnisse bei Verkäufen und Übertragungstransaktionen verzeichneten. Auch in Hanoi sind die Grundstückspreise in den Vororten seit Jahresbeginn um 10 bis 20 Prozent gestiegen. Insbesondere vor dem Inkrafttreten dieser drei Gesetze herrschte auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt große Aufregung, da ab dem 1. August die angepasste Grundstückspreisliste der Stadt mit einer Erhöhung um das Fünf- bis Fünfzigfache in Kraft treten sollte. Dies trug zwar dazu bei, dass die Grundstückspreise nah am Markt lagen, verursachte aber auch viele Schwierigkeiten, da es Dutzende von Subjektgruppen betraf. Gestern hat der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument herausgegeben, in dem er um eine Verlängerung der Antragsfrist bittet, um den Druck auf die Bevölkerung in Bezug auf die Landnutzungsgebühren zu vermeiden. Der Grund für die steigenden Immobilienpreise liegt im knappen Angebot. Rechtliche Probleme erschweren die Umsetzung von Projekten und viele Anleger bleiben auf Unternehmensanleihen sitzen und müssen aussteigen. Geringes Angebot, hohe Nachfrage. Trotz geringer Liquidität sind die Preise also immer noch hoch. Derzeit gibt es Tausende von Projekten, die feststecken und auf ihre Lösung warten, um das Angebot auf dem Markt zu ergänzen. Daher ist zu erwarten, dass die drei neuen Gesetze mit ihrem Inkrafttreten zu einer Senkung der Immobilienpreise beitragen und den Menschen den Zugang zu Wohnraum erleichtern werden. In der Realität ist davon allerdings nichts zu spüren.

Der Markt ist heiß, die Preise werden steigen …

Laut dem Wirtschaftsexperten Dr. Vu Dinh Anh werden durch die baldige Umsetzung der oben genannten drei Gesetze viele rechtliche Beschränkungen überwunden, Schwierigkeiten gelöst, der Neustart gestoppter Projekte unterstützt und die Voraussetzungen für die Entstehung neuer Projekte geschaffen. „Wenn das Angebot steigt und Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind, kühlen sich die Immobilienpreise im Allgemeinen und die Grundstückspreise im Besonderen grundsätzlich ab, aber in Wirklichkeit passiert das Gegenteil. Dies ist eine natürliche und unvermeidliche Erscheinungsform des Marktes, wenn er wieder aktiv wird; gleichzeitig entspricht es den Motivationen und Realitäten sowohl der Käufer als auch der Verkäufer“, erklärte er.

Die Immobilienpreise werden sich ab heute stark verändern, wenn drei Gesetze in Kraft treten.

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Dieser Experte analysierte, dass der Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren nahezu eingefroren sei. Wenn der Markt bereinigt ist, wird er wieder aktiv und eines der ersten Anzeichen sind steigende Preise. Obwohl bei vielen Projekten die Möglichkeit eines Neustarts besteht, steigen die Kosten aus Sicht des Investors während der Zeit, in der das Projekt „feststeckt“, erheblich an. Das Grundstück bleibt liegen, das Projekt ruht, dennoch müssen Zinsen und Abschreibungskosten gezahlt werden... von den Schulden zwischen Investor und Bauunternehmen ganz zu schweigen. Die Kosten steigen, daher wird der Projektbesitzer beim Neustart zum Ausgleich die Preise erhöhen. Auf der Käuferseite hingegen besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass sie Preiserhöhungen weiterhin akzeptieren, da der Zugang zu Kapital derzeit deutlich besser ist als früher und die Zinsen gesunken sind. Ein Teil der kalkulierten Kosten für Immobilieninvestitionen hinsichtlich Kapitalzugang und Zinsniveau kann mit der Preissteigerung angepasst werden. Dies führt zu einem Trend steigender Immobilienpreise, wie es heute die Realität ist. Langfristig betrachtet, so Dr. Vu Dinh Anh, lasse sich nicht vorhersagen, ob die Immobilienpreise nach Inkrafttreten der drei Gesetze steigen oder fallen werden. Denn das Gesetz bringt viele Neuerungen mit sich, die sich in viele unterschiedliche Richtungen auf die Immobilienpreise auswirken. Die Erhöhung oder Verringerung hängt vom Grund der jüngsten Schwankungen der Grundstückspreise im jeweiligen Segment ab. Beispielsweise ist der Immobilienmarkt in jüngster Zeit mit dem Problem des begrenzten Angebots konfrontiert. Basierend auf den Regelungen der drei neuen Gesetze ist die Möglichkeit einer Angebotssteigerung in der kommenden Zeit sehr hoch. Dadurch wird die Ursache für den Anstieg der Grundstückspreise aufgrund des Mangels an Angebot behoben, was möglicherweise zu einem Abwärtstrend bei den Preisen führt. Ebenso wird die Zulassung des Verkaufs von Immobilien auf Grundstücken mit Pachtrechten für mehr Dynamik auf dem Markt sorgen. Das Wichtigste dabei sei, so Anh, dass das Ausmaß der Auswirkungen auf den Markt – auch wenn das Gesetz wirksam sei – in hohem Maße von der Ausgestaltung und Umsetzung der Verordnungen und Vorschriften abhänge. So ist es beispielsweise bei der Wohnraummiete so, dass Vermieter nach geltendem Recht gezwungen sind, ein Gewerbe zu gründen, was für Hauseigentümer jedoch wahrscheinlich zu höheren Belastungen des Staatshaushalts führen wird. Viele Meinungen legen nahe, dass sich die Bedingungen für eine Unternehmensgründung nicht an der Anzahl der Häuser oder der Mietfläche orientieren sollten, sondern auf der Grundlage des Wertes der Miethäuser beurteilt werden sollten. In den aktuellen untergesetzlichen Dokumenten wurden diese vorgeschlagenen Stellungnahmen noch nicht akzeptiert. „Die endgültige Festlegung der Regelung, die Vermieter zur Unternehmensgründung verpflichtet, wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus, zumindest in Bezug darauf, ob sich der Mietimmobiliensektor entwickeln kann oder nicht. Wenn sich der Mietmarkt entwickelt, während die Nachfrage nach Wohneigentum zurückgeht, wird sich dies auf die Immobilienpreise auswirken. Wenn dies zu schwierig ist und sich der Mietmarkt nicht entwickeln kann, wird dies auch die Nachfrage derjenigen verringern, die mehr Häuser zum Mieten kaufen möchten. Das Ausmaß der Auswirkungen auf den Markt hängt jedoch weitgehend von der Konkretisierung der Vorschriften, den Leitlinien zu untergeordneten Gesetzesdokumenten und sogar von Vorschriften in anderen Gesetzen ab, die sich jedoch auf den Immobilienmarkt beziehen“, sagte Herr Vu Dinh Anh.

…kann aber nicht sofort erhöht werden

In seiner Bewertung der Auswirkungen der drei oben genannten Gesetze auf den Immobilienmarkt kommentierte Master Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt): „Mit dem Bodengesetz von 2024 wird der alle fünf Jahre von der Regierung herausgegebene Rahmen für Grundstückspreise aufgehoben. Dies bedeutet, dass die Gemeinden nicht wie bisher darin eingeschränkt sind, Grundstückspreise herauszugeben, die unter dem Preisrahmen der Regierung liegen müssen. Dies hilft den Gemeinden, proaktiv Grundstückspreislisten zu erstellen, die der tatsächlichen Situation entsprechen.“ Insbesondere durch die Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung, die auf Marktprinzipien basieren, können die staatlichen Grundstückspreise mit der Marktentwicklung Schritt halten und die derzeitige „Zwei-Preis-Situation“ einschränken. Mit den Bestimmungen des Bodengesetzes 2024 werden die Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste der Orte jedoch im Vergleich zur Vorperiode steigen. Die Auswirkungen steigender staatlicher Grundstückspreise führen zu einer Erhöhung einiger finanzieller Verpflichtungen der Landnutzer, wie z. B. Landnutzungsgebühren, Grundmieten, Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Bodennutzung, Registrierungsgebühren oder erhöhte Entschädigungs- und Räumungskosten. Gleichzeitig kann es für Immobilienunternehmen zu höheren Investitionskosten kommen, wenn die Grundstückskosten steigen, was wiederum zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt. Wir können außerdem nicht ausschließen, dass spekulative Faktoren die Grundstückspreise in einigen Gegenden in die Höhe treiben und die Angst der Menschen vor einem Anstieg der Immobilienpreise mit Inkrafttreten der oben genannten Gesetze ausnutzen, um ein regelrechtes Fieber auszulösen und die Immobilienpreise im Vergleich zum tatsächlichen Wert in die Höhe zu treiben. Unterdessen erklärte MSc. Nguyen Chi Hieu (stellvertretender Leiter der Fakultät für Rechnungswesen und Wirtschaftsprüfung an der Universität für Wirtschaft und Recht): „Die Kommunen geben jedes Jahr neue Grundstückspreislisten heraus, die sich eng an den Marktpreisen orientieren. Die Unternehmen müssen daher höhere Grundstücks- und Geschäftsmieten zahlen, was sich auf ihre Gewinne auswirkt und möglicherweise zu höheren Preisen für Waren und Dienstleistungen führt, was wiederum Inflationsdruck erzeugt.“ Plötzliche Preisanstiege können zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt führen. Zu schnelle Preisanstiege können zu Immobilienblasen führen und damit finanzielle und wirtschaftliche Risiken mit sich bringen. Nicht nur Unternehmen, auch Privatpersonen – insbesondere Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen – werden mit größeren finanziellen Belastungen konfrontiert, wenn sie Grundstücke oder eine Wohnung kaufen möchten. Steigende Grundstückspreise verteuern das Wohnen und erschweren so vielen Menschen, insbesondere jungen Menschen oder jungen Familien, den Zugang zu Wohnraum. Darüber hinaus sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass Investoren, die gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen möchten, nur Übertragungen von Landnutzungsrechten erhalten und mit Menschen über den Kauf von Land verhandeln können. Der Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte ohne Wohnbauland wurde von der Nationalversammlung noch nicht verabschiedet. „Wenn dann die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken verschärft und der Rahmen für Grundstückspreise aufgehoben wird, bedeutet dies, dass die Inputkosten vieler gewerblicher Immobilienprojekte steigen können, was zu einem Anstieg der Wohnungs- und Immobilienpreise führt. Die Immobilienpreise werden jedoch steigen, aber nicht sofort, sondern es wird eine Verzögerung geben, da dies von vielen Faktoren abhängt. Das kurzfristige Angebot wird sicherlich begrenzt sein, dies ist eine notwendige Voraussetzung für steigende Immobilienpreise, während die Nachfrage nach Immobilien eine unklare Unbekannte ist“, sagte Herr Hieu. Ihm zufolge hätten jedoch in der gegenwärtigen Situation, in der die allgemeinen Schwierigkeiten herrschen, spekulative Käufer noch nicht viel Geld auf den Tisch gelegt und hätten Angst, Kredite bei Banken aufzunehmen. Menschen mit echten Bedürfnissen glauben, dass die Immobilienpreise immer noch hoch sind, deshalb warten sie noch. Kurzfristig sind die Immobilienpreise also nicht dramatisch gestiegen, langfristig werden sie aber definitiv steigen. Auch Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, ist der Meinung, dass die drei oben genannten Gesetze, wenn sie wirksam sind, nicht unmittelbar zu höheren Immobilienpreisen führen werden. Da es bei der praktischen Umsetzung der Richtlinien zu Verzögerungen kommt und Projekte zudem einen Fahrplan benötigen, dauert der Prozess sehr lange – es können sogar Jahre vergehen, bis Produkte auf den Markt kommen. Es ist jedoch abzusehen, dass die von den Kommunen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes herausgegebene Grundstückspreisliste der Realität näher kommen wird, wie Ho-Chi-Minh-Stadt kürzlich bekannt gab. Der starke Anstieg des Entwurfs der Grundstückspreisliste wird die Inputkosten in vielen Wirtschaftssektoren beeinflussen. Zunächst werden die Kosten für die Entschädigung bei der Räumung von Grundstücken in die Höhe getrieben, was eine Kettenreaktion auslösen wird, die die Wohnungspreise, die Mietpreise für Häuser, die Kosten für Grundstücksmieten, die Kosten für Fabrikmieten in Industrieparks und bei Investitionsprojekten für Handel, Dienstleistungen und Tourismus erhöhen wird, was zu einem möglichen Anstieg der Warenpreise im Allgemeinen führen wird. Dies wird sich nachteilig auf soziale Wohnungsbauprojekte auswirken, bei denen sich Unternehmen zur Umsetzung des Projekts mit der Übertragung von Landnutzungsrechten einverstanden erklären.

Keine Regelungen mehr zur Eigentumsdauer einer Wohnung

Artikel 58 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 legt fest, dass die Nutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Planungsunterlagen und der tatsächlichen Nutzungsdauer des Mehrfamilienhauses gemäß dem Inspektionsergebnis der zuständigen Behörde bestimmt wird. Die Nutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern gemäß Planungsunterlagen muss im Gutachten der zuständigen Behörde nach den baurechtlichen Bestimmungen eindeutig festgelegt sein. Die Nutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses berechnet sich ab dem Tag der Inbetriebnahme des Mehrfamilienhauses gemäß den Bestimmungen des Baurechts. So wird im Wohnungsbaugesetz 2023 keine Eigentumsdauer mehr vorgeschrieben, sondern nur noch die Nutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern. Wenn ein Mehrfamilienhaus verfällt, einsturzgefährdet ist und abgerissen werden muss, ist der Wert des Hauses zwar nicht mehr vorhanden, der Wert des Nutzungsrechts am Grundstück zur langfristigen Sicherung bleibt jedoch bestehen und dient als Grundlage für die Entschädigung der Menschen.

Immobilienmakler müssen über eine Berufszulassung verfügen

Gemäß Artikel 9 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte müssen Organisationen und Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte betreiben, ein Unternehmen gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzes gründen oder eine Genossenschaft oder einen Genossenschaftsverband gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Genossenschaften mit Immobiliengeschäftszweigen gründen (kollektiv als Immobiliengeschäftsunternehmen bezeichnet). Falls eine Einzelperson ein Immobiliengeschäft in kleinem Umfang betreibt, muss sie kein Immobilienunternehmen gründen, muss aber gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Erklärungen abgeben und Steuern zahlen. Darüber hinaus müssen Personen, die als Immobilienmakler tätig sind, gemäß Artikel 61 des Gesetzes über Immobilienunternehmen über eine Berufszulassung verfügen und in einem Immobilienhandelsserviceunternehmen oder einem Immobilienmaklerserviceunternehmen tätig sein. Mit der neuen Regelung ist es Einzelpersonen somit nicht mehr gestattet, die Tätigkeit als Immobilienmakler frei auszuüben, wie dies bisher der Fall ist.

Thanhnien.vn

Quelle: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm