In diesem Zusammenhang ist bezahlbarer Wohnraum heute ein potenzielles Segment für Investoren mit hoher Nachfrage, begleitet von einem zunehmend vollständigen Infrastruktursystem und attraktiven Investitionsförderungsrichtlinien seitens der Regierung. Andererseits ist eine enge Abstimmung zwischen dem öffentlichen und privaten Sektor ein wichtiger Faktor zur Lösung des Problems des bezahlbaren Wohnraums.
„Riesige“ Wohnungsnachfrage
Im Zeitraum 2019–2023 stiegen die Immobilienpreise in Hanoi durchschnittlich um 6 % pro Jahr und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 % pro Jahr, während das persönliche Einkommen nur um 4 % bzw. 3 % zunahm. Diese wachsende Kluft macht es vielen Menschen schwerer denn je, ein Eigenheim zu besitzen. Darüber hinaus wurde die Situation durch rechtliche Hürden, Probleme mit Bauträgern und Verzögerungen bei der Vergabe von Wohnraumförderungsplänen noch komplizierter.
Ein nachhaltig entwickelter Immobilienmarkt weist häufig ein vielfältiges Angebot an Segmenten auf, insbesondere Produkte der Klassen B und C. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht jedoch ein großer Mangel an Wohnraum dieser Art. Der Bedarf von etwa 50.000 Wohnungen pro Jahr, vor allem von Menschen mit mittlerem Einkommen und jungen Haushalten, kann nicht vollständig gedeckt werden.
Laut Frau Giang Huynh, Forschungs- und S22M-Direktorin bei Savills Vietnam, leiden sowohl Ho-Chi-Minh-Stadt als auch die benachbarten Provinzen Binh Duong, Dong Nai und Long An unter einem Mangel an Wohnraum. In naher Zukunft wird es in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Zunahme an Luxusprojekten geben, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt sein wird. Im Gegensatz dazu wird sich Hanoi auf die Entwicklung von Projekten der Klasse B konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht ist auf viele Faktoren zurückzuführen, darunter Einkommenswachstum, begrenzte Landmittel und steigende Grundstückskosten sowie komplizierte Verwaltungsverfahren bei der Genehmigung neuer Entwicklungsprojekte.
Reihe von Infrastruktur- und Politikunterstützungen
Die öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur belaufen sich auf etwa 6 Prozent des BIP und die Regierung setzt viele Großprojekte um, beispielsweise den Bau von Straßen, Brücken, Flughäfen und Seehäfen. Gleichzeitig wurden mit dem Bodengesetz von 2024 günstigere Bedingungen für die Umsetzung dieser Projekte geschaffen. Das Hauptziel dieser Projekte besteht darin, die Verkehrsanbindung zwischen Provinzen und Städten zu verbessern und so die geografischen Entfernungen und Reisezeiten zu verkürzen, insbesondere zwischen Stadtzentren und Vororten. Dadurch werden günstige Bedingungen für die sozioökonomische Entwicklung und die Anziehung von Investitionen geschaffen.
„Das Modell der verkehrsorientierten Entwicklung (TOD), typischerweise das U-Bahn-System, hat sich bei der Lösung von Verkehrsproblemen und der Bereitstellung von Wohnraum als wirksam erwiesen. Durch die Konzentration auf die Entwicklung von Gebieten rund um U-Bahn-Linien erhöht sich die Baudichte, was das Reisen und die Verbindung zwischen Gebieten erleichtert. Gleichzeitig trägt die Nutzung von Grundstücksfonds entlang der U-Bahn-Linien dazu bei, die Investitionskosten zu senken und so mehr bezahlbare Wohnmöglichkeiten für die Menschen zu schaffen“, fügte Frau Giang Huynh hinzu.
Von der Verkündung neuer Gesetze wie dem Grundstücksgesetz 2024, dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und dem Wohnungsbaugesetz 2023 dürften positive Veränderungen auf dem Immobilienmarkt ausgehen. Diese neuen gesetzlichen Regelungen versprechen eine effizientere Landnutzung, eine Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und die Schaffung günstigerer Bedingungen für die Teilnahme von Investoren am Markt. „Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023 hat den Prozess des Hauskaufs und -verkaufs vereinfacht und gleichzeitig klare Regelungen für den ausländischen Hausbesitz geschaffen. Demnach dürfen Ausländer bis zu 30 % der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Gebäude und nicht mehr als 250 Häuser in einem Bezirk besitzen. Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre und kann verlängert werden. Im Falle einer Heirat mit einem vietnamesischen Staatsbürger ist es Ausländern jedoch gestattet, dauerhaft Eigentümer einer Immobilie zu werden“, zitierte Frau Giang Huynh.
Um dem Wohnungsmangel zu begegnen und Grundstücksspekulationen vorzubeugen, wurde mit dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 eine Regelung eingeführt, die ab dem 31. Januar 2025 die Parzellierung von Wohngrundstücken in großen städtischen Gebieten verbietet. Gleichzeitig bringt das Wohnungsbaugesetz 2023 auch wichtige Anpassungen mit, wobei der Schwerpunkt auf der Wohnungsentwicklung in großen städtischen Gebieten liegt. Darüber hinaus wurde die obligatorische Regelung, 20 % der Landfläche für gewerbliche Projekte zu reservieren, abgeschafft, was Investoren die Möglichkeit eröffnet, diese Fläche für den Bau von Sozialwohnungen umzuwandeln. Investoren in Sozialwohnungen profitieren von vielen attraktiven Anreizen wie kostenloser Landnutzung, keiner Bodenmiete und der Möglichkeit, Kredite zu Vorzugszinsen zu erhalten.
Bei einem kürzlich in Ho-Chi-Minh-Stadt abgehaltenen Workshop erklärte Ha Quang Hung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass es für Kommunen in jüngster Zeit viele Möglichkeiten gegeben habe, Unternehmen, Immobilieninvestoren und Wirtschaftssektoren zur aktiven Teilnahme am Bau von Sozialwohnungen zu bewegen.
Konkret zeigen Statistiken von 2021 bis heute, dass in 61/63 Ortschaften 619 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 561.800 Einheiten umgesetzt wurden. Allerdings wurden bislang lediglich 79 Projekte im Umfang von 40.600 Wohnungen fertiggestellt; Die restlichen 128 Projekte mit einem Umfang von etwa 112.000 Wohnungen wurden begonnen und befinden sich im Bau. Darüber hinaus beträgt die Zahl der für Investitionen genehmigten Projekte 412 Projekte mit einem Umfang von fast 410.000 Wohnungen und die Verfahren für den Baubeginn werden derzeit abgeschlossen.
In diesem Zusammenhang, so die Experten von Savills Vietnam, brauchen wir zur Lösung des Problems angemessenen und bezahlbaren Wohnraums für die Menschen eine umfassende Lösung, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors vereint. Keine einzelne Partei kann dieses Dilemma lösen. Andererseits ist die Finanzierung sozialer Wohnungsbauprojekte aufgrund des begrenzten Staatshaushalts und des hohen Zinsniveaus schwierig. Auch der private Sektor ist einem Inflationsdruck bei den Inputkosten ausgesetzt. Daher ist eine wirksame Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten dringend erforderlich.
Die lokalen Regierungen sollten starke Anreize für die Zusammenarbeit der Grundbesitzer bei der Schaffung neuer nachhaltiger Wohngebiete schaffen. Durch optimale Ausnutzung der Grundstücksfläche in Kombination mit gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen und Grünflächen können wir das immer dringlicher werdende Wohnungsproblem teilweise lösen. Für die Verwirklichung dieser Ideen wird eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren von entscheidender Bedeutung sein.
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
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