Investoren geraten wegen der Grundstückspreise in Hanoi ins Schwitzen

Viele Immobilieninvestoren in Hanoi bleiben tatenlos, während sie den chaotischen und virtuellen Preisanstieg im Grundstückssegment beobachten.

Markt kühlt ab, Preise steigen aber weiter

„Die Immobilienpreise in Hanoi steigen stark an. Grundstücke rund um die Ringstraße 4 sind im Vergleich zum chinesischen Neujahrsfest um mindestens 20 % teurer geworden. Wenn der Eigentümer jetzt ein Haus oder Grundstück kauft, zahle ich nur 6 Dong, wenn er 10 Dong bietet, und verhandle dann weiter. Der aktuelle Preis ist rein virtuell und spiegelt nicht den tatsächlichen Wert der Immobilie wider“, erklärte Ngo Xuan Chuc, Leiter eines Immobilientransaktionszentrums in Hanoi, gegenüber Reportern der Zeitung Dau Tu.

Diese Person sagte, dass die Grundstückspreise unbegründet in die Höhe getrieben würden, hauptsächlich durch Mundpropaganda von Verkäufern, das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2024 jedoch nicht wirklich aktiv sei. Auch die Tatsache, dass die Preise ständig neue Höchststände erreichen, verwirre viele Kunden und lasse sie zögern, Geld auszugeben.

„Obwohl das tatsächliche Transaktionsvolumen gering ist, erhöhen die Verkäufer kontinuierlich die Preise, um den Markt zu sondieren. Die Aufregung im ersten Quartal 2024 hat sich nun abgekühlt, und auch die Begeisterung der Käufer hat nachgelassen“, kommentierte Herr Chuc.

Die Regelung zur jährlichen Grundstückspreisliste im Grundstücksgesetz 2024 ist für Verkäufer der am häufigsten genannte Grund, die Immobilienpreise zu erhöhen.

Auch Frau Dinh Huong, eine Investorin mit viel Erfahrung darin, Marktzyklen zum „Surfen“ auszunutzen, äußerte angesichts der aktuellen Marktlage ihre Zurückhaltung.

„Die Immobilienpreise in Hanoi steigen in allen Segmenten. Meiner Beobachtung nach ist die Anzahl der Transaktionen derzeit nur so hoch wie in der Zeit nach Tet, aber die Preise steigen kontinuierlich. Das hält mich und viele Freunde aus der Immobilienbranche davon ab, voreilig Geld zu investieren“, sagte Frau Huong.

Unter Berufung auf Fakten sagte dieser Investor, dass die Grundstückspreise im Bezirk Ha Dong im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 15 – 20 % gestiegen seien. Dieser Anstieg sei in den meisten Gebieten aufgetreten, von belebten Orten wie dem Bezirk Van Quan bis hin zu weit vom Zentrum entfernten Standorten wie dem Bezirk Yen Nghia.

„Im Bezirk Ha Dong wurde ein 50 Quadratmeter großes Grundstück mit einer Hauptstraße, nahe der Ringstraße 4, vor Tet für 3,5 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Jetzt ist der Preis auf 7 Milliarden VND gestiegen. Dass sich die Immobilienpreise in nur einem halben Jahr verdoppelt haben, ist in den Gebieten rund um die Ringstraße 4 nichts Ungewöhnliches mehr“, sagte Frau Huong.

Ein Mitglied eines „Land Hunting“-Teams, das eine Reihe von Grundstücken im Wert von bis zu 300 Milliarden VND im Bezirk Dong Anh besitzt, gab bekannt, dass vor dem Neujahrsfest des vergangenen Jahres spekulative Teams eine Reihe von Grundstücken in Xuan Canh und Co Loa gekauft hätten. Derzeit liegen die Preise für Grundstücke in guter Lage in diesen Gebieten bei 200 Millionen VND/m2.

Laut dieser Person wird das oben genannte Team ab 2023 mit dem Kauf einer Reihe von Grundstücken zu Preisen beginnen, die etwa dreimal niedriger sind als die aktuellen Preise. Bei vielen davon handelt es sich um Immobilien, die von Banken zwangsversteigert wurden, sodass der Preis günstiger ist als der Marktpreis.

Auch die Mitglieder dieser Spekulantengruppe räumten bei der Diskussion über die aktuelle Preisentwicklung bei Grundstücken ein, dass die Preise maßlos in die Höhe getrieben würden. Der vom Verkäufer angebotene Betrag spiegelt zukünftige Erwartungen wider und nicht den tatsächlichen Wert des Produkts in der Gegenwart.

Anleger müssen einen „kühlen Kopf“ bewahren

Immobilienunternehmer sind sich einig, dass die Regelung zur jährlichen Grundstückspreisliste im Grundstücksgesetz von 2024 der von Verkäufern am häufigsten genannte Grund für eine Erhöhung der Immobilienpreise ist.

Zuvor basierten die Entschädigungspreise auf den alle fünf Jahre von der Regierung herausgegebenen Rahmenpreisen für Grundstücke. Es ist diese Zeitspanne, die zu einer großen Lücke zwischen dem Entschädigungspreis und dem tatsächlichen Transaktionspreis führt. Allerdings wird der Grundstückspreis nach dem neuen Gesetz nach Marktprinzipien festgesetzt, so dass bei der Umsetzung von Projekten durch Unternehmen die Entschädigungskosten für die Räumung des Geländes im Vergleich zu früher steigen werden. Um die Gewinnziele zu erreichen, sind Investoren gezwungen, die Produktpreise für Endverbraucher zu erhöhen.

„Wenn die Preise für Wohnungen, Geschäftshäuser und Villen steigen, kann sich das Wohnimmobiliensegment nicht außen vor lassen. Obwohl die jährliche Grundstückspreisliste erst 2026 in Kraft tritt, nutzen Makler diesen Grund bereits jetzt, um die Verkaufspreise in die Höhe zu treiben“, analysierte Frau Huong.

Dieser Investor fügte hinzu, dass Investoren im Kontext der drei Gesetze zum Immobilienbereich – dem Grundstücksgesetz von 2024, dem Wohnungsbaugesetz von 2023 und dem Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 –, die erst seit dem 1. August in Kraft sind, kaum eine Grundlage hätten, um in große Geschäfte zu investieren.

Herr Ngo Xuan Chuc teilte diese Ansicht und sagte auch, dass Anleger Ruhe bewahren und sich nicht von der Angst, etwas zu verpassen (FOMO) auf dem Markt beeinflussen lassen sollten. Wenn möglich, können Käufer bis zum Jahresende warten, um sich einen klareren Überblick über die Auswirkungen des neuen Gesetzestrios zu verschaffen und dann eine endgültige Entscheidung zu treffen.

Laut einer Umfrage der Informationsseite Batdongsan.vn zur Situation auf dem Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2024 stieg die Zahl der Suchanfragen nach zum Verkauf stehenden Grundstücken in Hanoi (Grundstücke, Wohngrundstücke) in den ersten 6 Monaten des Jahres im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 118 %.

Obwohl eine positive Erholung der Käuferstimmung zu verzeichnen ist, gehen Experten dieser Website davon aus, dass es im nächsten Quartal auf dem Markt wahrscheinlich nicht zu größeren Schwankungen kommen wird. Der Grund hierfür liegt darin, dass Käufer weiterhin stärkere Auswirkungen der Managementpolitik erleben möchten und die Einlagenzinsen wieder steigen.

Diese Stimmung spiegelt sich deutlich in den Umfrageergebnissen unter 325 Maklern zur Grundstückstransaktionssituation im zweiten Quartal 2024 wider. Demnach gaben 35 % der Makler an, dass das Transaktionsvolumen lediglich auf einem stabilen Niveau eingependelt sei; 29 % gaben an, dass das Transaktionsvolumen zurückgeht.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com, erklärte, dass diese Erkundung von jetzt an bis zum Ende des vierten Quartals 2024 andauern und Anfang 2025 enden werde. Erst wenn der Markt in eine stabile Phase eintritt, können sich die Immobilienarten vollständig erholen. Diese Phase wird voraussichtlich bereits im ersten Quartal 2026 stattfinden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html