In letzter Zeit haben viele Immobilienunternehmen Bedenken hinsichtlich der Vorschriften für Wohnungsbaudarlehen geäußert.
Insbesondere Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass er und die Immobilienunternehmen sehr besorgt über die Bestimmungen in Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN) seien.
Die Immobilienbranche hat gerade ein Jahr voller Schwankungen und Schwierigkeiten hinter sich.
Gemäß dieser Regelung dürfen Banken bei immobilienbesicherten Krediten für den Kauf von Eigenheimen, einschließlich Gewerbeimmobilien, Privatpersonen nur noch Kredite für den Kauf von fertiggestellten und übergebenen, also verfügbaren Eigenheimen gewähren.
Daher gestattet Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN es Banken nicht, Privatpersonen Kredite für den Kauf unfertiger Gewerbeimmobilien zur Übergabe zu gewähren (d. h. künftig zu errichtende Gewerbeimmobilien), die durch diese Immobilie selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) sind. Daher müssen Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf einer künftigen gewerblichen Immobilie aufnehmen möchten, andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder diese durch andere Vermögenswerte absichern.
Zu diesem Inhalt antwortete die Staatsbank am 31. Januar.
Nach Angaben der Staatsbank handelt es sich bei dem Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN), das die Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken (CBs) und ausländischen Bankfilialen regelt, nicht um ein Dokument, das als Leitfaden für die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten dient.
In Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN heißt es: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die Immobilie selbst besichert, wobei das aus dem Darlehen entstehende Immobilienprojekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen entsteht.“
Die Staatsbank bestätigt, dass Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN diesen Inhalt weder ändert noch ergänzt. Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses zukünftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30 – 120 % an, abhängig von der Garantiequote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Darlehenssaldos zum Wert des gesicherten Vermögenswerts berechnet; Falls keine Informationen zum LTV-Verhältnis vorliegen, beträgt der Risikofaktor 150 %.
Bei der Finanzierung von Sozialwohnungen ist nicht die Fertigstellung der Wohnung zur Übergabe Voraussetzung.
Laut der Staatsbank heißt es in Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN: „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für den Kauf eines Hauses durch Privatpersonen.“ Die folgenden Bedingungen müssen vollständig erfüllt sein: Die Quelle der Schuldentilgung ist nicht die Quelle der aus dem Darlehen erzielten Mieteinnahmen; Das Haus ist gemäß Hauskaufvertrag fertiggestellt.
Ein Sozialwohnungsgebiet im Distrikt 12 (HCMC)
Banken und ausländische Bankfilialen haben gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu besicherten Transaktionen das uneingeschränkte Recht, mit Hypothekendarlehen für Häuser umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können.
Das aus diesem Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Preis darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.
Unterdessen heißt es in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN: „1. Klausel 11, Artikel 2 wird wie folgt geändert und ergänzt: „11. Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen an eine Privatperson zum Kauf eines Hauses, einschließlich eines durch Immobilien besicherten Darlehens an eine Privatperson zum Kauf eines Hauses, das die folgenden Bedingungen erfüllt: Die Mittel zur Rückzahlung der Schulden stammen nicht aus der Mittelquelle für die Miete des Hauses, die durch das Darlehen generiert wird; Das Haus ist gemäß Hauskaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt.
Banken und Zweigstellen ausländischer Banken haben gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsgesetzes das uneingeschränkte Recht, mit Hypothekendarlehen umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können.
Das aus diesem Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden...“.
Staatsbank
Zu den Hypothekendarlehen gehören: Hypothekendarlehen zum Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Fertigstellungsbedingung für die Übergabe, und Darlehen zum Kauf von Sozialwohnungen sowie zum Kauf von Häusern im Rahmen von Förderprogrammen und -projekten der Regierung.
Der auf ein Hypothekendarlehen angewandte Risikofaktor variiert je nach LTV-Verhältnis und Einkommensverhältnis (DSC) zwischen 20 und 100 %. Bei Krediten zum Erwerb von Sozialwohnungen bzw. zum Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte muss die Voraussetzung, dass das Haus bezugsfertig ist, nicht erfüllt werden. Außerdem ist der Risikokoeffizient mit nur 20 bis 50 % niedriger als bei anderen Wohnungsbaudarlehen, um die staatliche Politik zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.
Die Bedingung eines fertiggestellten Hauses im Rahmen eines Hauskaufvertrags gilt laut Staatsbank nur für Hypothekendarlehen (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).
Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN und der entsprechende Risikokoeffizient wird gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN angewendet.
„Daher schränkt diese Regelung das Recht von Organisationen und Einzelpersonen, künftig Wohnraum zu erwerben, nicht ein und steht auch nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024)“, erklärte die Staatsbank.
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