Ein Haus kaufen und mit gutem Gewinn vermieten: Tipps für den Schnellcheck

Der Kauf und die Miete von Immobilien ist heutzutage in Vietnam eine beliebte Form der Immobilieninvestition. Anleger profitieren häufig von dieser Art von Geschäft aufgrund des stabilen Gewinnpotenzials und der Möglichkeit, langfristige Vermögenswerte anzuhäufen.

Allerdings birgt die Investition in Mietimmobilien auch gewisse Risiken. Auch wenn Sie ein Eigenheim besitzen, ist es nicht immer einfach, Mieter zu finden oder durch die Vermietung einen stetigen Geldfluss zu erzielen. Darüber hinaus können sich auch Verwaltungs-, Wartungs- und Reparaturkosten usw. auf die Gewinne der Anleger auswirken.

Gibt es also eine Möglichkeit, festzustellen, ob es sich lohnt, in eine Immobilie zu investieren, um sie zu vermieten? BiggerPockets – Amerikas größtes soziales Netzwerk für Immobilieninvestitionen – enthüllt die 2-Prozent-Regel, um Investoren dabei zu helfen, potenzielle Immobiliengeschäfte schnell zu bewerten.

Wenden Sie die 2%-Regel an

Die 2%-Regel ist ein einfaches, aber wirksames Instrument zur groben Einschätzung des Ertragspotenzials einer Mietimmobilie. Gemäß dieser Regel sollten die monatlichen Mieteinnahmen der Immobilie mindestens 2 % des Kaufwerts der Immobilie betragen, um als gute Kapitalrendite zu gelten.

Zunächst müssen Sie den für den Immobilienbesitz erforderlichen Geldbetrag ermitteln, einschließlich der Kosten für Steuern, Gebühren und Maklerdienste. Als nächstes müssen Sie die voraussichtlichen Einnahmen berechnen, die Sie aus der Vermietung erzielen.

Diese Daten können Sie selbst erheben oder über professionelle Immobilienmaklerfirmen beschaffen.

Wenn die monatlichen Mieteinnahmen 2 % des Kaufpreises oder mehr betragen, hat die Immobilie das Potenzial, eine gute Investition zu sein.

Wenn die monatlichen Mieteinnahmen weniger als 2 % des Kaufpreises betragen, kann es sein, dass die Investition nicht die erwartete Rendite bringt. Wenn Sie dennoch in diese Immobilie investieren möchten, müssen Sie den Mietpreis anpassen oder die Betriebskosten senken, um die gewünschte Gewinnspanne zu erzielen.

Nehmen wir beispielsweise an, Sie kaufen eine Wohnung für 2 Milliarden VND. Gemäß der 2-%-Regel beträgt die monatliche Mindestmieteinnahme, um einen guten Gewinn zu erzielen, 40 Millionen VND.

Ein Immobiliengebiet in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Wenn der Cashflow aus der Vermietung 50 Millionen VND/Monat erreicht, zeigt dies, dass es sich um eine potenzielle Investition handelt. Wenn die Miete hingegen nur 30 Millionen VND/Monat beträgt, müssen Sie eine Anpassung der Miete oder eine Kostensenkung in Betracht ziehen, um die gewünschte Gewinnrate zu erzielen.

Allerdings ist die 2 %-Regel nur ein grober Richtwert und garantiert keine absolute Genauigkeit hinsichtlich des Gewinnpotenzials eines Vermögenswerts. Viele weitere Faktoren beeinflussen die tatsächliche Rendite einer Immobilieninvestition. Beispielsweise hängt der monatliche Cashflow aus Mieteinnahmen von der Art, Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie den Marktbedingungen ab.

Einige andere alternative Tools

Die 2-Prozent-Regel ist ein einfaches und beliebtes Instrument, das von vielen Investoren verwendet wird, um schnell die Rentabilität einer Mietimmobilie zu bestimmen. Dies ist jedoch nur eine allgemeine Regel und Sie müssen dennoch eine sorgfältigere Analyse durchführen, wenn Sie sich für eine Geldanlage entscheiden. Sie können verschiedene andere Methoden nutzen, um vor einer Investition eine umfassendere Perspektive zu erhalten.

Der erste ist der Bruttomietmultiplikator (GRM). Bei dieser Kennzahl wird das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und der jährlichen Gesamtmiete berechnet. Wenn beispielsweise der Preis einer Immobilie 3 Milliarden VND beträgt und die jährliche Gesamtmiete 300 Millionen VND beträgt, beträgt der GRM 10. Normalerweise deutet ein niedrigerer GRM auf eine attraktivere Investitionsmöglichkeit hin. Der Nachteil dieses Tools sind jedoch die Betriebskosten, die nicht berücksichtigt werden.

Das zweite ist das Nettobetriebseinkommen (NOI). Dieser Index berechnet den jährlichen Gewinn einer Immobilie nach Abzug der Betriebskosten vor Steuerabzügen und Hypothekenzahlungen. Das NOI bietet ein klareres Bild der Rentabilität einer Immobilie. Wenn die NOI-Rate positiv ist, generiert die Immobilie genügend Mieteinnahmen, um die Betriebskosten zu decken.

Der dritte ist die Cashflow-Analyse. Bei der Cashflow-Analyse stehen nicht nur die Mieteinnahmen im Mittelpunkt, sondern sämtliche Geldzu- und -abflüsse, einschließlich Betriebskosten, Zinsen, Steuern usw., werden berücksichtigt. Ein positiver Cashflow ist ein wichtiger Faktor zur Aufrechterhaltung der Liquidität und zur Sicherung nachhaltiger Gewinne.

Der vierte ist die Kapitalisierungsrate (Cap Rate). Diese Kennzahl berechnet die jährliche Rendite der Gesamtinvestition einer Immobilie. Die Kapitalisierungsrate wird berechnet, indem das NOI durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt wird. Eine höhere Kapitalisierungsrate weist auf eine bessere Investitionsmöglichkeit hin, ist jedoch normalerweise auch mit einem höheren Risiko verbunden.

Die fünfte ist die Analyse des zukünftigen Werts. Anstatt sich nur auf den aktuellen Gewinn zu konzentrieren, sollten Sie den zukünftigen Wert der Immobilie berücksichtigen. Allerdings erfordert diese Methode oft Erfahrung und Kenntnisse im Immobilienbereich.

Durch die Kombination dieser Alternativen können Anleger eine umfassende Anlagestrategie entwickeln, um umfassendere und fundiertere Anlageentscheidungen zu treffen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm