Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt wird zunehmend differenziert

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, wird die Differenzierung immer deutlicher. Während bei spekulativen Produkten ohne Verwertungswert noch keine nennenswerte Verbesserung zu verzeichnen ist, wurden bei Produkten, die einen sofortigen Cashflow generieren können, positive Transaktionen verzeichnet.

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, wird die Differenzierung immer deutlicher. Während sich bei spekulativen Produkten ohne Verwertungswert noch keine große Verbesserung gezeigt hat, wurden bei Produkten, die einen sofortigen Cashflow generieren können, positive Transaktionen verzeichnet.

Einst war er ein auf Swing-Trading spezialisierter „Spieler“, doch als sich der Markt änderte, änderte Herr Hoang Minh, ein Immobilieninvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt, seine Strategie.

Herr Minh sagte, dass man in einer lebhaften Marktlage eine Wohnung oder ein Grundstück lediglich in der ersten Phase der Verkaufseröffnung hinterlegen müsse, um es unmittelbar danach zu einem höheren Preis verkaufen und einen hohen Gewinn erzielen zu können. Doch wenn der Markt nachlässt, ist es nicht mehr so ​​einfach. Das vorstädtische Grundstück, das er zuvor gekauft hatte, steckt in der Liquiditätskrise. Die Zahl der Käufer ist stark zurückgegangen, während diejenigen, die verkaufen müssen, gezwungen sind, die Preise stark zu senken. Dieser Anleger war sich darüber im Klaren, dass er, wenn er seine spekulative Strategie fortsetzte, wie viele andere Anleger auch in eine Situation der „Aktienüberladung“ geraten könnte.

Nach reiflicher Überlegung beschloss er, seine Strategie zu ändern. Anstatt sich nur auf Produkte mit „Surf“-Elementen zu konzentrieren, begann er nach Vermögenswerten zu suchen, die sofort genutzt werden konnten, um einen stabilen Cashflow zu schaffen.

Ende letzten Jahres entschied sich Herr Minh für den Kauf einer 1-Zimmer-Wohnung im Distrikt 7 (HCMC) für 2,5 Milliarden VND. Es handelt sich um ein abgeschlossenes Projekt mit einer großen Wohngemeinschaft und Mietern aus dem Ausland. Nachdem er die Inneneinrichtung fertiggestellt hatte, vermietete er es schnell für 13 Millionen VND/Monat.

Laut Herrn Minh ist die Investition in Immobilien, egal um welches Kapital es sich handelt, nicht absolut sicher, man müsse aber „defensive“ Segmente wählen. Das bedeutet, dass die Immobilie sowohl auf Preissteigerungen in 3-5 Jahren warten kann als auch kurzfristig einen stabilen Cashflow bringt.

Ein aktueller Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) wies auch darauf hin, dass Wohnungen vor mehr als fünf Jahren von vielen als eine Art „Konsumgüter“ angesehen wurden und sich nur schwer mit anderen Immobiliensegmenten vergleichen ließen. Doch nun verschiebt sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer mehr in Richtung Nachfrage, und die Wohnungspreise geraten in einen langfristigen Aufwärtszyklus und übertreffen viele andere Preissegmente bei weitem.

Die Wohnungspreise steigen ständig und erreichen ein neues Niveau, sodass auch die Mietpreise tendenziell steigen und im Jahr 2024 einen durchschnittlichen Anstieg von 10 – 20 % verzeichnen werden. Im Stadtzentrum gibt es fast keine Wohnungen mit Mietpreisen unter 10 Millionen VND/Monat, der übliche Mietpreis für 1-Zimmer-Wohnungen beträgt 10 – 15 Millionen VND/Monat, für 2-Zimmer-Wohnungen 15 – 20 Millionen VND/Monat.

Neben der hohen Mietnachfrage wirken sich auch die stetig steigenden Wohnungspreise direkt auf die Preisstrategie der Vermieter aus. Wenn die Immobilienpreise steigen, sind die Vermieter gezwungen, die Mieten zu erhöhen, um Gewinne zu sichern und den Cashflow aus Investitionen auszugleichen.

Tatsächlich sinkt jedoch die Gewinnspanne bei der Wohnungsvermietung immer weiter, da die Mietpreise mit dem Anstieg der Immobilienpreise nicht Schritt halten können. Die Mietpreissteigerungsrate beträgt im Jahr 2024 nur etwa die Hälfte des Hauspreises, da die Gewinnspanne bei der Vermietung von Wohnungen in Vietnam nur unter 4 %, üblicherweise unter 2 % liegt und damit niedriger ist als die Ersparnisse.

Angesichts der Tatsache, dass es nicht viele primäre Bezugsquellen gibt, finden auf dem Markt rege Aktivitäten zur Übertragung sekundärer Wohnungen statt. Daten des Dat Xanh Services Research Institute zeigen, dass es sich bei neuen Angeboten meist um die nächste Phase bestehender Projekte handelt, sodass der Markt einen Unterschied von 10 bis 20 % bei den Transferpreisen im Vergleich zu Sekundärprojekten verzeichnet. Auch bei vielen gerade übergebenen High-End-Projekten steigen die Verrechnungspreise um 15 – 25 %.

Herr Tran Hien Phuong, Generaldirektor von Seaholdings, räumte ein, dass der Cashflow auf den Markt zurückgekehrt sei, die Funktionsweise werde sich jedoch stark von der zuvor unterscheiden. Kunden sind heute wählerisch und wählen oft Projekte mit ordnungsgemäßen Rechtsverfahren aus. Oder bei Sekundärprojekten akzeptieren wir Käufe nur, wenn die Wohnung über ein Pink Book verfügt, fertiggestellt ist, über alle vereinbarten Versorgungsleistungen verfügt und sofort genutzt werden kann.

Laut Herrn Phuong hängt die Marktdifferenzierung von der jeweiligen Region ab. An manchen Orten sind die Preise zwar stark gefallen, die Liquidität ist jedoch noch immer gering, an Orten mit echter Nachfrage haben sich die Preise jedoch schnell erholt. Dies zeigt, dass der Marktmechanismus zunehmend auf der tatsächlichen Nachfrage und nicht mehr auf Spekulationen basiert.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html