Immobilien-M&A erwartet große Welle zum Jahresende

Im ersten Halbjahr dieses Jahres verzeichnete der Immobilienmarkt nur wenige Fusionen und Übernahmen (M&A) im Industrie- und Wohnimmobiliensektor. Allerdings wird erwartet, dass dieser Markt in den letzten Monaten des Jahres an Fahrt gewinnt, wenn neue Bodengesetze in Kraft treten.

Wenige Deals abgeschlossen

Obwohl der Verkaufsdruck immer noch sehr hoch ist, ist der Immobilien-M&A-Markt im ersten Halbjahr 2024 noch recht ruhig und es werden nur wenige Geschäfte abgeschlossen. Beispielsweise genehmigte die Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company Ende Juni 2024 die Übertragung aller 49 % der Aktien der BIDICI Company zu einem Übertragungspreis von mindestens 130 % des Nennwerts (10.000 VND/Aktie).

Vier Tage später übertrug Phat Dat erfolgreich 25 % der Aktien der BIDICI Company für 769,5 Milliarden VND an eine Einzelperson, und der Eigentumsanteil von Phat Dat an BIDICI sank von 49 % auf 24 %. Dank dieses Deals meldete Phat Dat im zweiten Quartal 2024 einen Gewinn von 50 Milliarden VND, obwohl der Umsatz nur bei über 8,3 Milliarden VND lag.

Es ist bekannt, dass BIDICI im Oktober 2020 mit einem Investitionsprojekt auf dem Hochhaus-Apartmentgrundstück, Unterteilung 9, gegründet wurde, das zum städtischen Ökotourismusgebiet Nhon Hoi (Binh Dinh) gehört, dessen Auktion Phat Dat im Juni 2019 gewonnen hatte.

Was die Nam Long Group betrifft, so schloss dieses Unternehmen nach zahlreichen Verzögerungen aufgrund von Problemen bei der Aktualisierung der Verfahren für Investitionszertifikate im Juni 2004 die Übertragung von 25 % des Kapitals des Paragon Dai Phuoc-Projekts (auch bekannt als Nam Long Dai Phuoc) an den Partner Nishi Nippon Railroad (Japan) im Wert von 662 Milliarden VND ab.

Das Paragon Dai Phuoc-Projekt hat eine Fläche von 45 Hektar und befindet sich auf der Insel Dai Phuoc (Provinz Dong Nai). Tatsächlich hat die Nam Long Group seit 2022 den oben genannten Betrag erhalten, der eine Anzahlung für die Übertragung von 25 % der Anteile an Paragon Dai Phuoc darstellt. Dank des Abschlusses dieses Deals entging Nam Long im zweiten Quartal 2024 Verlusten, als der Gesamtumsatz im Vergleich zum gleichen Zeitraum um fast 74 % zurückging.

Zusätzlich zu den beiden oben genannten Deals verzeichnete der Markt auch eine Reihe anderer Deals, wie etwa die Zusammenarbeit der Kim Oanh Group mit drei Unternehmen: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi und NTT Urban Development zur Entwicklung des One World Project in Binh Duong.

One World hat eine Fläche von fast 50 Hektar und eine Gesamtinvestition von über 1 Milliarde US-Dollar. Das Projekt ist in 6 Teilprojekte gegliedert. Der Investor plant, im Voraus Einrichtungen zu errichten, darunter ein Konferenz- und Ausstellungszentrum, ein Aeon-Einkaufszentrum, ein 5-Sterne-Hotel und eine internationale Schule. Diese Produkte werden 2025 auf den Markt kommen.

Unterdessen verzeichnete das Segment Industrieimmobilien auch den Abschluss des Erwerbs eines 18 Hektar großen Industriegrundstücks in Ba Ria – Vung Tau von Sonadezi Chau Duc durch die Tripod Technology Corporation.

Mit einem Investitionskapital von 250 Millionen USD trägt Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) zur Realisierung des Expansions- und Entwicklungsplans der Hightech-Elektronikindustrie der Tripod Technology Group bei. Dies ist zugleich das bislang größte Hightech-Projekt im Chau Duc-Industriepark.

Erwartungen einer Beschleunigung

Der Druck auf der Verkaufsseite ist noch immer sehr hoch und Fusionen und Übernahmen gelten als Lösung, um Unternehmen vorübergehend bei der Überwindung unmittelbarer Schwierigkeiten zu helfen. Dies gilt insbesondere, da das am 1. August in Kraft getretene Grundstücksgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Wohnungsbaugesetz die rechtlichen Verfahren abschließen und so den Kauf- und Verkaufsprozess von Projekten beschleunigen sollen.

Nachdem der Verkauf des Projekts lange Zeit erfolglos geplant worden war, verabschiedete der Vorstand der Van Phat Hung Company vor Kurzem eine Resolution, mit der er die Übertragung von 99 % der Anteile an die Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) genehmigte – den Investor des Nhon Duc Nha Be Residential Area Project (HCMC). Dies ist auch das wichtigste Geschäftsziel des Unternehmens im Jahr 2024.

Neue, offenere Regelungen sind die Voraussetzung dafür, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in der kommenden Zeit eine starke Welle ausländischer Investitionen begrüßen kann.

Rechtsanwalt Nguyen Truc Hien, Mitglied der Vietnam International Law Firm Limited Liability Company (VILAF)

Tatsächlich hat Lotte Land seit 2021 200 Milliarden VND an Van Phat Hung überwiesen, um den Kauf von 55 % der Anteile an Nha Be Land voranzutreiben. Laut dem Leiter dieses Unternehmens hat sich der Umsetzungsprozess in der jüngsten schwierigen Zeit jedoch durch das Warten auf die Anwendung neuer Gesetze sowie die Abhängigkeit von Entscheidungen von Behörden und Abteilungen verlangsamt.

Herr Phung Dien Trong, stellvertretender Generaldirektor von Van Phat Hung, sagte, dass der wichtigste Teil für den Abschluss des Kapitaltransfers die rechtlichen Aspekte des Projekts seien, insbesondere die Genehmigung der Investitionspolitik für das Projekt. In den letzten Jahren musste für den Abschluss der Rechtsverfahren für Projekte auf die Genehmigung durch die Behörden gewartet werden, sodass sich die Zeit verlängerte und es zu Verzögerungen im Fortschritt der meisten Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt kam, einschließlich des oben genannten Projekts des Unternehmens.

Es ist jedoch wahrscheinlich, dass das Wohngebietsprojekt Nhon Duc Nha Be im dritten Quartal 2024 für Investitionen genehmigt wird, nachdem die neuen Bodengesetze in Kraft getreten sind. Dies ist Voraussetzung dafür, dass nicht nur Lotte Land, sondern auch weitere interessierte Partner die Übertragung durchführen können.

Neben den rechtlichen Anforderungen – eine notwendige Voraussetzung für ein erfolgreiches M&A-Projekt – eröffnen die Bestimmungen des neuen Gesetzes auch viele Perspektiven für ausländische Investoren.

So schreibt etwa das Gesetz über Immobiliengeschäfte vor, dass Investoren, die Projekte übertragen, finanzielle Verpflichtungen in Bezug auf das Projektgrundstück erfüllen müssen, darunter Landnutzungsgebühren, Grundmieten sowie Steuern, Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Grundstück. Nach Abschluss der Übertragungsverfahren und Erfüllung der mit der Übertragungstransaktion verbundenen finanziellen Verpflichtungen wird dem Käufer ein rosa Buch ausgehändigt.

Anders als früher müssen Investoren nach Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen für das Grundstück viel Zeit aufwenden, um das Pink Book zu erhalten und das Grundstück zu übergeben. Dies ist ein positiver neuer Punkt und dürfte dazu beitragen, den Prozess der Umsetzung der Verfahren zur Übertragung von Immobilienprojekten zu beschleunigen.

Rechtsanwalt Nguyen Truc Hien, Mitglied der Vietnam International Law Firm (VILAF), schätzte, dass der Immobiliensektor schon immer die Aufmerksamkeit in- und ausländischer Investoren auf sich gezogen habe, es in der Vergangenheit jedoch viele Barrieren, insbesondere rechtlicher Art, gegeben habe, die den Durchbruch von M&A-Projektaktivitäten verhindert hätten.

Das Bodengesetz von 2024 bringt auch viele Vorteile für ausländische Investoren mit sich, wie etwa die Übertragung von Landnutzungsrechten in Industrieparks, Industrieclustern und Hightech-Zonen, die Nutzung von Land durch die Übertragung von Immobilienprojekten und die Ausweitung der Methode zum Erhalt von Landnutzungsrechten für Unternehmen mit ausländischer Beteiligung.

„Die neuen, offeneren Regelungen sind die Voraussetzung dafür, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in der kommenden Zeit eine starke Welle ausländischer Investitionen begrüßen kann“, betonte Frau Hien.

Quelle: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html