Wird die Abschaffung der Residualmethode zu einer Verlangsamung der Grundstücksbewertung führen?

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Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung haben den Projektfortschritt „ausgebremst“.

Einer Umfrage des Bauministeriums zufolge sind mehr als 50 % der Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer langsamen Umsetzung konfrontiert, da es schwierig ist, die Methoden zur Grundstücksbewertung festzulegen und so den Marktpreis zu ermitteln. Darüber hinaus gibt es Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Rechtmäßigkeit, Planung, Investitionen usw. Insbesondere die Festlegung der Landnutzungsgebühren allein nimmt ein bis zwei Jahre in Anspruch. Aus diesen Gründen ist im Jahr 2022 beim Angebot ein deutlicher Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu verzeichnen.

Erwähnenswert ist, dass die Grundstücksbewertung bei vielen Projekten nach der Inspektion sogar noch langsamer verlief als zuvor. Es gibt Projekte, die sich um 2–3 Jahre oder sogar 10 Jahre verzögern, ohne dass die Grundstückspreise ermittelt werden. Aufgrund dieser Probleme wurden in den letzten Jahren viele Investitionsprojekte nicht genehmigt.

Viele unterschiedliche Meinungen bei der Festlegung von Grundstückspreisen erschweren die Ermittlung des „Marktpreises“ zusätzlich. In der Zwischenzeit warten die Projekte immer noch darauf, Geld an die Behörden zu zahlen, um mit der Landübergabe beginnen zu können. Diese Grundstücksbewertung ist zudem ein Thema, über das sich viele Unternehmen und Kommunen beschwert haben, weil sie den Fortschritt von Investitionsprojekten, insbesondere Immobilienprojekten, „verlangsamt“.

Verlangsamt die datenbasierte Methode tatsächlich die Grundstücksbewertung? Abbildung 1 — Eine verzögerte Grundstücksbewertung führt dazu, dass sich viele Immobilieninvestitionsprojekte um viele Jahre verzögern.

Der Mangel an Konsens in Bezug auf die Grundstücksbewertung spiegelt sich auch in vielen neueren Stellungnahmen wider, insbesondere in der Frage, ob die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aufgegeben oder beibehalten werden soll, da diese Methode im Verordnungsentwurf zur Änderung und Ergänzung der Verordnung 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise nicht mehr erwähnt wird.

Dementsprechend wird in vielen Meinungen behauptet, dass das Direktvergleichsverfahren, das Abzugsverfahren und das Ertragswertverfahren das Überschussverfahren insbesondere bei Immobilienprojekten kaum vollständig ersetzen können. Daher kann die Streichung dieser Methode aus dem Entwurf zu den Schwierigkeiten bei der Preisgestaltung weitere Schwierigkeiten nach sich ziehen und zu Verzögerungen bei der Projektumsetzung führen. Darüber hinaus zeigt die Änderung der Bewertungsmethode die Instabilität der Politik und wirkt sich auf Investitionsprojekte aus, die nach der Überschussmethode bewertet werden, und damit auf die Geschäftsergebnisse der Unternehmen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte diese Ansicht und sagte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt in den vergangenen acht Jahren hauptsächlich die Überschussmethode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und Landmieten für Projekte angewendet habe. Bei 280/320 gewerblichen Wohnungsbau- und Stadtgebietsprojekten in der Umgebung wird diese Methode angewendet, was 87,5 % entspricht. Daher ist es notwendig, die Überschussmethode weiterhin beizubehalten und gleichzeitig das Rundschreiben 36/2014/TT-BTNMT zu ändern, in dem die Methode zur Grundstücksbewertung detailliert beschrieben wird, um die Berechnung der Gesamtkostenschätzungen und des voraussichtlichen Gesamtertrags des Projekts immer genauer zu gestalten.

Allerdings, so der Experte, bringe die Anwendung der Überschussmethode auch einige rechtliche Risiken für Beamte und damit verbundene Personen mit sich. Beispielsweise besteht das Problem großer Fehler, da es sich bei der Überschussmethode um eine Schätzung handelt, bei der sowohl die gesamten Investitionskosten als auch die gesamten Einnahmen des Projekts angenommen werden, während die wichtigste Grundlage die Eingabedatenbank ist, die ungenau ist und nicht in Echtzeit aktualisiert wird. Daher konnte der durchschnittliche Preisindex nicht gefunden werden.

Aus diesem Grund wird in vielen Stellungnahmen vorgeschlagen, dass anstelle einer Abschaffung der Überschussmethode Maßnahmen ergriffen werden sollten, um die Genauigkeit der Informationserfassung bei Verwendung dieser Methode zu verbessern und diese zu beseitigen.

Warum ist die Überschussmethode heute noch langsam?

Als Reaktion auf die oben genannten Meinungen betonte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Entwicklung der Landressourcen im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie Leiter der Redaktion des (geänderten) Bodengesetzes, bei dem kürzlich abgehaltenen „Workshop zur angemessenen Grundstücksbewertung zur Freigabe von Projektblockaden“, dass der Gesetzesentwurf nicht vorsehe, die Überschussmethode aufzugeben, vorerst jedoch nicht angewendet werde.

Verlangsamt die datenbasierte Methode tatsächlich die Grundstücksbewertung? Abbildung 2 — Die Streichung der Überschussmethode aus dem neuen Entwurf hat zu zahlreichen Meinungsverschiedenheiten geführt.

Der Erläuterung zufolge wird in der Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees für Landnutzungsmanagement gefordert, dass man sich bei der Festlegung der Grundstückspreise eng am Markt orientieren müsse. Während die Überschussmethode eine Preisbestimmung auf Grundlage angenommener Kosten und Erlöse vorschreibt. In der Vergangenheit waren die Angaben zum Grundstückspreis in den Übertragungsverträgen niedriger als die Realität. Eine Bestimmung nach diesem Preis würde zwar dem Gutachter Sicherheit geben, würde jedoch den Markt nicht richtig widerspiegeln.

Darüber hinaus weist die Residuenmethode in der praktischen Umsetzung viele hypothetische Elemente auf. Wird nur ein Indikator verändert, ist der nach der Überschussmethode ermittelte Grundstückspreis erheblich verfälscht. Ganz zu schweigen davon, dass bei dieser Methode die Parameter auch zu unterschiedlichen Preisen führen, wenn die Person, die die Informationen sammelt, eine andere ist als die Person, die sie durchführt.

Insbesondere sprach Herr Chinh auch das folgende Thema an: „Kommunen und Investoren sind besorgt, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung verzögern wird. Die Frage ist, warum die Überschussmethode immer noch langsam ist?“

Ihm zufolge ist die aktuelle Marktdatenbank unvollständig, nicht standardisiert und spiegelt den Marktwert nicht genau wider, weshalb die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung in naher Zukunft nicht mehr angewendet werden wird. Daher werden im Entwurf des Grundstücksgesetzes (in der geänderten Fassung) bei der Bewertung eines Grundstücks mindestens zwei Methoden verwendet. Falls diese beiden Methoden unterschiedliche Werte haben, wird der höhere Wert verwendet.

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