Was kann man tun, um beim Immobiliengeschäft nicht betrogen zu werden?

Transaktionen, die über ein Notariat abgewickelt werden.

Experten zufolge sind Hauskäufer, insbesondere beim Kauf von Immobilien im Bau, derzeit vielen Risiken ausgesetzt und können leicht getäuscht werden. Erstens entspricht die Qualität des Hauses möglicherweise nicht den Werbeversprechen. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Käufer ihre Eigentumsurkunde nicht rechtzeitig erhalten. Laut Gesetz muss der Bauträger die Urkunde innerhalb von drei Monaten nach Übergabe ausstellen. In der Realität dauert es im besten Fall drei Jahre, bei vielen Projekten jedoch Jahrzehnte, bis die Urkunde ausgestellt wird. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der Bauträger gemäß den Bauplänen baut oder die Eigentumsurkunde des Käufers sogar an eine Bank verpfändet. Käufer bemerken dies oft erst, wenn sie den Kredit nicht zurückzahlen können und die Bank die Immobilie zwangsversteigert. Daher sind Regelungen zum Schutz von Käufern von Immobilien im Bau erforderlich.

Aktuell gibt es Vorschriften, die Banken verpflichten, Käufern von Neubauwohnungen Garantien zu gewähren. Sollte der Bauträger die Immobilie nicht übergeben, entschädigt die Bank den Kunden. Die meisten Bauträger ignorieren diese Regelung jedoch. Daher müssen Bankgarantien überdacht werden. In vielen Ländern weltweit ist dies nicht vorgeschrieben, sodass Käufer zwischen einer Bankgarantie und einer Haftpflichtversicherung wählen können. Zudem verlangen Bauträger häufig, dass Anzahlungen auf ein Sperrkonto eingezahlt werden. Der Bauträger kann dieses Geld erst nach Übergabe der Immobilie abheben. Die aktuelle Finanzkraft von Bauträgern ist sehr gering und unzureichend. Dies führt dazu, dass Unternehmen nicht über die notwendigen Ressourcen verfügen, um Kapital aus anderen Quellen zu beschaffen.

Im Notariat Nr. 3 werden derzeit Immobilientransaktionen abgewickelt.

Dr. Nguyen Ngoc Dien, außerordentlicher Professor an der Universität für Wirtschaft und Recht (Vietnam National University Ho Chi Minh City), argumentiert, dass Immobilien ein wertvolles Gut darstellen, das stets die Aufmerksamkeit der Menschen auf sich zieht. Immobilientransaktionen sind jedoch immer mit Risiken wie Unsicherheit, gefälschten Dokumenten und zahlreichen Streitigkeiten und Verlusten zwischen den Parteien verbunden; daher ist ein strenger Rechtsrahmen unerlässlich.

Um Sicherheit zu gewährleisten, werden Transaktionen in entwickelten Ländern notariell beglaubigt. Dies erfordert ein umfassendes Verständnis des Rechtsstatus der Immobilie, sichert den Ablauf, vermeidet Verluste und bietet eine Versicherung für die Beglaubigungsleistungen. Das System ist strengen rechtlichen Vorgaben unterworfen und beinhaltet eine vom Notar durchgeführte Prüfkette.

In Vietnam ist laut Dr. Nguyen Ngoc Dien, außerordentlicher Professor, die Implementierung des aktuellen Beglaubigungsmodells die optimale und vernünftigste Lösung. Zukünftig sollte der Fokus auf der Weiterentwicklung dieses Modells liegen, auf der Schaffung rechtlicher Rahmenbedingungen zur Verknüpfung der verschiedenen Schritte, der Erhöhung der Authentizität und Verifizierung sowie der Gewährleistung höchster Sicherheitsstandards für alle Beteiligten – analog zu den in Industrieländern angewandten Modellen.

Die Pflicht zur Teilnahme am Börsengeschäft entfällt.

Dr. Luu Quoc Thai, Dozent an der Juristischen Universität Ho-Chi-Minh-Stadt, ist der Ansicht, dass Zahlungen beim Kauf und Verkauf von Neubauwohnungen über Banken abgewickelt werden müssen, um Sicherheit, Transparenz und Kontrolle über die Verwendung von Vorauszahlungen zu gewährleisten. Diese Maßnahme könnte Bankgarantien ersetzen, sofern der Investor die gesamte Vorauszahlung auf ein Treuhandkonto einzahlt. Die Auszahlung der Gelder würde sich dann ausschließlich nach dem Baufortschritt des Projekts richten. Diese Lösung würde zudem dazu beitragen, die Kosten für Bankgarantien zu senken und dubiose Transaktionen, die auf Geldwäsche im Immobiliensektor abzielen, zu minimieren.

Laut Professor Dang Hung Vo, dem ehemaligen stellvertretenden Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , werden Häuser im Bau (ohne Eigentumsurkunde) derzeit von Bauträgern über Maklerfirmen verkauft. Bei Immobilien mit bereits vorhandener Eigentumsurkunde müssen alle Transaktionen über ein Notariat abgewickelt werden.

Notare sind vom Staat zur Erbringung öffentlicher Dienstleistungen befugt; sie bekleiden ein richterliches Amt und fungieren als „Wächter“, die die Parteien bei der Durchführung von Transaktionen gemäß den Vorschriften unterstützen und so Rechtmäßigkeit und Sicherheit gewährleisten. Immobilientransaktionen hingegen sind private Dienstleistungen, denen die administrativen und staatlichen Kontrollinstrumente zur Sicherstellung der Rechtskonformität fehlen, was zu Streitigkeiten und Risiken für Käufer und Verkäufer führt. „Wir müssen das Gesetz so kodifizieren, dass seine effektive Umsetzung gewährleistet ist, anstatt Transaktionen über Börsen mechanisch anzuwenden. Daher sollten die Regelungen zu Immobilientransaktionen über Börsen aus dem Entwurf des geänderten Immobiliengesetzes gestrichen werden“, sagte Professor Dang Hung Vo.

Immobilientransaktionen sollten nicht zwingend über einen Tauschhandel abgewickelt werden müssen.

Laut Notar Hoang Manh Thang, Leiter des Notariats Nr. 7 (Ho-Chi-Minh-Stadt), unterscheiden sich das bestehende Notarwesen und private Immobilientransaktionen hinsichtlich Art, Umfang, angebotenen Produkten und Dienstleistungen sowie Verfahren. Die notarielle Beglaubigung ist eine staatlich organisierte öffentliche Dienstleistung, ein Instrument der staatlichen Verwaltung und Regulierung, ein Schutzmechanismus und besitzt rechtliche, beweisrechtliche und zirkulatorische Bedeutung. Private Immobilientransaktionen hingegen dienen der Abwicklung von Immobiliengeschäften, operieren in kleinem Umfang, sind von Immobilienunternehmen abhängig und basieren primär auf mündlichen oder schriftlichen Vereinbarungen, was leicht zu schwerwiegenden wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen, Streitigkeiten und Betrug führen kann.

Die größte Sorge besteht darin, dass Makler an der Börse rechtlich nachteilige Informationen verschweigen oder einseitige Werbung betreiben könnten. Wer trägt die Verantwortung, wenn Streitigkeiten entstehen oder Produkte mangelhaft oder verspätet geliefert werden? Transaktionen über Börsen bieten keine Mechanismen, die Rechtssicherheit und Transaktionssicherheit gewährleisten. Daher kann dies nicht in den anstehenden Entwurf zur Änderung des Immobiliengesetzes aufgenommen werden.

Die Mehrheit lehnt die Pflicht zur Abwicklung von Immobilientransaktionen über einen Börsenparkett ab, da die bestehenden Börsenparkette nicht über die notwendigen Kapazitäten verfügen, die Rechtmäßigkeit der Transaktionen zu überprüfen. Diese Regelung ist ineffektiv und sollte abgeschafft werden.

Kurzer Überblick um 12 Uhr am 16. Juni: Ein umfassender Nachrichtenüberblick.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm