Anerkennung von Projektinvestoren durch Verträge zur Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts
Vor Kurzem hat die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) dem Premierminister und dem Bauministerium ein Dokument mit Kommentaren zum Dekretsentwurf zur Renovierung und Rekonstruktion von Mehrfamilienhäusern (Dekretsentwurf) übermittelt.
Für diesen Fall muss die Bestimmung „Anerkennung des Projektinvestors durch eine Vereinbarung zur Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts“ hinzugefügt werden, damit der Investor gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes für die Investitionspolitik zugelassen wird.
Laut dem Vorsitzenden des HoREA, Herrn Le Hoang Chau, sieht Artikel 15 des Verordnungsentwurfs lediglich eine „Auswahl von Projektinvestoren durch Vereinbarungen über den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts“ vor, nicht jedoch eine Anerkennung von Projektinvestoren durch Vereinbarungen über den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts für Investoren, „die alle Wohnungen oder andere Bereiche im Wohnhaus, die mit Landnutzungsrechten zum Bau des Wohnhauses verbunden sind, gekauft oder übertragen bekommen haben“. Daher sollte dieser Artikel zu Artikel 15 des Verordnungsentwurfs hinzugefügt werden.
Herr Chau führte den Fall an, in dem sich Unternehmen P bereit erklärte, alle 52 Wohnungen in dem alten vierstöckigen Wohnhaus in 239 Cach Mang Thang Tam, Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt, zurückzukaufen. Anschließend riss die Firma P das Mehrfamilienhaus ab, um an diesem Standort ein Immobilieninvestitions- und Bauprojekt sowie hochwertigen Gewerbewohnungsbau durchzuführen.
Laut Herrn Chau muss in diesem Fall eine Bestimmung hinzugefügt werden, die die Anerkennung des Projektinvestors durch eine Vereinbarung zur Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts vorsieht. Dann wird dem Investor die Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes gestattet.
Aus diesem Grund schlägt HoREA vor, Artikel 15 des Verordnungsentwurfs um Absatz 6 (neu) zu ergänzen, der Folgendes vorsieht: „Wenn ein Investor alle Wohnungen und andere Flächen in einem Mehrfamilienhaus erworben oder übertragen bekommen hat, die mit dem Nutzungsrecht an dem Grundstück verbunden sind, um ein Mehrfamilienhaus zu errichten, um ein Investitionsprojekt im Immobilien- und Wohnungsbau gemäß der Flächennutzungsplanung, Bauplanung, Stadtplanung, Wohnungsbauprogrammen und Plänen der Ortschaft umzusetzen, muss die Investitionspolitik für das Projekt zur Renovierung und zum Wiederaufbau des Mehrfamilienhauses gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes genehmigt werden.“
Darüber hinaus hat HoREA auch vorgeschlagen, Absatz 2, Artikel 6 des Verordnungsentwurfs zu ändern und zu ergänzen. Darin wird festgelegt, dass die Frist für die Einholung von Stellungnahmen von Eigentümern, Nutzern von Mehrfamilienhäusern und relevanten Behörden und Organisationen zum Inhalt des Plans zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern 50 Arbeitstage betragen soll. Dies ist angemessener, da die Regelung von 30 Tagen einschließlich Sonn- und Feiertagen nicht ausreicht, damit die zuständigen staatlichen Behörden Stellungnahmen einholen können.
Darüber hinaus hat HoREA hinsichtlich der Arbeitszeit vorgeschlagen, Absatz 3, Artikel 16 des Verordnungsentwurfs zu ändern und zu ergänzen, da die Regelung „Die Frist für den Eingang eines Antrags auf Registrierung als Investor gemäß Absatz 1 dieses Artikels beträgt 30 Tage“ unangemessen sei, sondern 35 Arbeitstage betragen sollte, um ausreichend Zeit für die Prüfung des Antrags und die Entscheidung über die Teilnahme am Projekt zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern zu haben.
Vorschlag für Eigenheimkäufer von Renovierungsprojekten für Altbauwohnungen, ein Kreditpaket im Wert von 125.000 Milliarden VND aufzunehmen
Insbesondere im Hinblick auf die Kreditfrage schlug HoREA vor, dem Verordnungsentwurf Artikel 27b hinzuzufügen, der die bevorzugte Kreditpolitik gemäß den Bestimmungen des Kreditgesetzes regelt.
Nach Einschätzung von Herrn Chau ist das Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND durchaus für Investoren und Eigenheimkäufer geeignet, die bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten Kredite zu sehr hohen Zinssätzen von etwa 10 % pro Jahr aufnehmen.
Laut Herrn Chau hat die Staatsbank derzeit kein Rundschreiben herausgegeben, in dem die Umsetzung der Vorzugskreditpolitik für Investoren und Eigenheimkäufer bei Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern gemäß den oben genannten Vorschriften detailliert beschrieben und angeleitet wird. Sie hat lediglich ein Programm zur Kreditvergabe für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie zur Renovierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen gemäß Resolution 33/NQ-CP gemäß der offiziellen Meldung Nr. 2380/NHNN-TD vom 1. April 2023 umgesetzt, das allgemein als das Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND bekannt ist.
Mit diesem Kreditpaket können Investoren und Eigenheimkäufer bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten zu einem Zinssatz leihen, der 1,5 bis 2 % unter dem normalen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegt. Dieser Zinssatz wird alle 6 Monate angepasst. Investoren, die in Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekte investieren, haben Anspruch auf Vorzugsdarlehen mit einer Laufzeit von drei Jahren, während Käufer von Eigenheimen, die in Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekte investieren, Anspruch auf Vorzugsdarlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren haben und danach zu einem vereinbarten „variablen“ Zinssatz leihen müssen.
Nach Einschätzung von Herrn Chau ist das Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND durchaus für Investoren und Eigenheimkäufer geeignet, die bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten Kredite zu sehr hohen Zinssätzen von etwa 10 % pro Jahr aufnehmen.
Aufgrund „rechtlicher Probleme“ gibt es derzeit jedoch keine Projekte zur Renovierung oder zum (Neu-)Bau von Wohnungen bzw. können viele Projekte nicht umgesetzt werden, was dazu führt, dass in den Projekten zur Renovierung oder zum (Neu-)Bau von Wohnungen keine Wohnprodukte enthalten sind. Daher konnten sich bisher keine Investoren und Eigenheimkäufer in den Projekten zur Renovierung oder zum (Neu-)Bau von Wohnungen Geld aus dem 125.000 Milliarden VND umfassenden Kreditpaket leihen.
Wenn es dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung und der Nationalversammlung also gelingt, mittelfristig staatliches Haushaltskapital bereitzustellen, um eine bevorzugte Kreditpolitik für Investoren und Eigenheimkäufer bei Renovierungs- und Wiederaufbauprojekten für Mehrfamilienhäuser umzusetzen, wie in Punkt d, Klausel 1, Artikel 63 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 vorgeschrieben, wird die Staatsbank über Haushaltskapital verfügen, um die Refinanzierung und Zinskompensation für Kreditinstitute zu unterstützen, die diese bevorzugte Kreditpolitik umsetzen.
„Die Staatsbank wird gebeten festzulegen, dass Investoren und Eigenheimkäufer bei Renovierungs- und Wiederaufbauprojekten von Mehrfamilienhäusern ein Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND für eine Laufzeit von maximal fünf Jahren mit einem festen Zinssatz aufnehmen können, der 1,5 bis 2 % unter dem normalen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegt“, schlug Herr Chau vor.
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