Rechtliche Probleme und gesetzliche Regelungen stellen die größten Engpässe auf dem Immobilienmarkt dar.
Laut Immobilienexperten wird der Immobilienmarkt von zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Rundschreiben bestimmt. Die drei Gesetze, die den stärksten Einfluss auf den Markt haben, sind jedoch das Wohnungsbaugesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Grundstücksgesetz.
Im Jahr 2023 verabschiedete die Nationalversammlung das Wohnungsgesetz (geändert) und das Gesetz über das Immobiliengeschäft (geändert), die am 1. Januar 2025 in Kraft treten, also in einem Jahr.
Die beiden größten rechtlichen Engpässe des Immobilienmarktes sind gelöst, es wartet nur noch auf das Grundstücksgesetz. (Foto ZN)
Zu den beiden neu verabschiedeten Gesetzen meinte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass das neue Wohnungsbaugesetz grundsätzlich sehr praxistauglich sei und für Konsistenz und Einheitlichkeit der gesetzlichen Regelungen sorge. HoREA kommentierte, dass das neue Wohnungsbaugesetz die beste Qualität seit über 30 Jahren aufweise.
Auch das neue Gesetz zum Immobiliengeschäft enthält zahlreiche bahnbrechende Regelungen, wie etwa die Legalisierung von Bestimmungen zu Tourismus- und Ferienimmobilien. Oder neue Regelungen im Zusammenhang mit der Tatsache, dass Investoren finanzielle Verpflichtungen hinsichtlich des Grundstücks erfüllen müssen, bevor sie zukünftige Immobilienprodukte ins Geschäft bringen.
Derzeit befindet sich lediglich das Landesgesetz noch im Prozess der Überprüfung, Änderung und Ergänzung neuer Regelungen zur Fertigstellung.
Die Nationalversammlung sollte am 29. November über das überarbeitete Landgesetz abstimmen. Während der sechsten Sitzung der 15. Nationalversammlung Ende November erklärte die Nationalversammlung jedoch, dass der Gesetzentwurf in dieser sechsten Sitzung nicht verabschiedet worden sei und auf die nächste Sitzung verschoben werde.
Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ erklärte der Immobilienexperte Nguyen Thanh Tuan: „Im Vergleich zu den gerade verabschiedeten Wohnungsbaugesetzen und den Gesetzen zum Immobiliengeschäft ist die Änderung und Anpassung des Grundstücksgesetzes viel schwieriger.“
Das Bodenrecht überschneidet sich mit zahlreichen Gesetzen und Rundschreiben in vielen unterschiedlichen Bereichen. Tatsächlich weist das (alte) Landgesetz von 2013 zahlreiche Einschränkungen und Mängel auf. Daher legte die Regierung der Nationalversammlung im Jahr 2019 einen Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Bodengesetzes von 2013 vor.
Allerdings beantragte die Regierung daraufhin viermal eine Verschiebung der Begutachtung des Gesetzesentwurfs, bevor die Nationalversammlung beschloss, ihn in das Gesetz- und Verordnungsprogramm 2022 aufzunehmen.
Darüber hinaus sind einige Bestimmungen des Bodengesetzes zwischen den mit Stellungnahmen befassten Stellen nicht einheitlich, beispielsweise die Methode zur Berechnung des Bodenpreises oder die Regelungen im Zusammenhang mit dem Landerwerb durch den Staat.
„Daher ist es notwendig, mehr Zeit zu haben, um ein schwieriges Gesetz wie das Landgesetz zu prüfen und zu ändern. „Vermeiden Sie die Situation, dass wir nur genehmigt haben und dann weitere Änderungen diskutieren“, sagte Herr Tuan.
Unterdessen erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, dass der neueste Entwurf des Landgesetzes zwei unangemessene Regelungen enthalte. Dabei handelt es sich um Artikel 128, Absatz 1, Absatz 1, Absatz 4 und Absatz 6, in dem es um den Vorschlag geht: „Die Erlaubnis zur Änderung der Landnutzung zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte muss die Bedingung erfüllen, dass die Person, der der Staat die Erlaubnis zur Änderung der Landnutzung erteilt hat, das Recht hat, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen …“
Der Verband schlägt daher vor, dass Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Grundstücksgesetzes (geändert) geändert und ergänzt werden müssen, um es Investoren zu ermöglichen, über die Erlangung des Nutzungsrechts an „Wohngrundstücken“, „Wohngrundstücken und anderen Grundstücken“ oder „Grundstücken, die keine Wohngrundstücke sind“ im Einklang mit Flächennutzungsplanung, Stadtplanung, Bau- und Wohnungsbauprogrammen zu verhandeln, um gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischte Wohnbauprojekte sowie Handels- und Dienstleistungsunternehmen umzusetzen.
Dadurch werden die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass Investoren, insbesondere große Immobiliengesellschaften und Unternehmen, in die Entwicklung von Wohnbauprojekten und großflächigen Stadtgebieten mit Dutzenden, Dutzenden, Hunderten oder Tausenden von Hektar investieren können, damit sowohl eine gleichzeitige Verkehrsinfrastruktur, technische Infrastruktur, soziale Infrastruktur als auch zahlreiche städtische Versorgungseinrichtungen und Dienste vorhanden sind.
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