Seit zwei Jahren gibt es auf dem Markt kein Angebot an bezahlbarem Wohnraum mehr.
Einer im vergangenen Jahr durchgeführten Umfrage von Marktforschungsinstituten für Immobilien zufolge sind die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt zwar gesunken, doch für die meisten Menschen mit echtem Wohnungsbedarf ist es nach wie vor schwierig, bezahlbaren Wohnraum zu einem Preis zwischen 25 und 30 Millionen VND/m2 zu finden.
Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ist sehr gering und existiert seit zwei Jahren nicht mehr auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt.
Derzeit kostet eine Mittelklassewohnung (2 Zimmer) etwa 2,5 Milliarden VND (35 Millionen VND/m2), also etwa 20 Mal mehr als das Durchschnittseinkommen von Haushalten und Einzelpersonen, die etwa 100 Millionen VND/Jahr sparen können.
Bezahlbare Wohnungen mit einem Preis von etwa 2 Milliarden VND oder weniger (25-30 Millionen VND/m2) und Sozialwohnungen sind sehr begrenzt verfügbar und waren daher in den letzten zwei Jahren auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch nicht vorhanden.
Herr Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, die Immobilienpreise stiegen ständig und überstiegen zunehmend das Einkommen der Menschen. Insbesondere der Wohnungspreissteigerungsindex in Ho-Chi-Minh-Stadt hat in den letzten acht Jahren, von 2015 bis heute, die Einkommenswachstumsrate der Bevölkerung übertroffen und ist um 82 % gestiegen.
Unterdessen zeigen Daten des Allgemeinen Statistikamts, dass das Einkommen der Menschen in städtischen Gebieten lediglich um 39 % gestiegen ist. Somit entspricht der Preis eines Hauses in Ho-Chi-Minh-Stadt fast dem Einkommen einer Bevölkerung von 24 Jahren.
Zur Erklärung der derzeit hohen Immobilienpreise sagte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Company, dass der Staat dieser Situation Beachtung schenkt und nach Wegen sucht, sie zu senken. Doch selbst in den schwierigsten Zeiten der Immobilienbranche sei die Erreichung dieses Ziels immer noch voller Herausforderungen und habe nicht die erwarteten Ergebnisse erzielt.
Laut Herrn Nghia gibt es drei Gründe für die hohen Immobilienpreise: Die Inputkosten wie Grundstück, Material, Arbeitskräfte, Planung, Aufsicht und Bau sind allesamt hoch; Inputvariable Kosten wie langwierige Verfahren, rechtliche Aspekte, hohe Zinsen; Der Wille des Primärverkäufers – des Investors und des Sekundärverkäufers – des Investors zur Gewinnoptimierung.
Gemeinsam die Immobilienpreise senken
Viele Experten sind der Ansicht, dass zur Senkung der Immobilienpreise und zur Umstrukturierung des Segments „gemeinsame Anstrengungen“, die Vereinheitlichung von Standpunkten und Umsetzungsmethoden sowie die Koordination vieler Subjekte und Komponenten - von staatlichen Verwaltungsbehörden bis hin zu Immobilienunternehmen und Banken - erforderlich seien.
Es ist notwendig, die Kosten- und Preiskalkulation von Wohnprojekten neu zu strukturieren, um den Wohnbedarf von Menschen mit geringem Einkommen zu decken.
Seitens der staatlichen Verwaltungsbehörden ist es zunächst notwendig, Möglichkeiten zur Verkürzung der Verwaltungsverfahren und -prozesse im Bereich Investitionen und Bau zu prüfen. Erwägen Sie Möglichkeiten, Unternehmen bei der Berechnung von Grundnutzungsgebühren und Grundstücksräumungen zu unterstützen, denn diese beiden Posten machen einen großen Teil der Kosten für Investoren aus und wirken sich direkt auf die Immobilienpreise aus.
Laut Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, steigen die Immobilienpreise auch aufgrund des starken Anstiegs der damit verbundenen Kosten, von den Kosten für die Einrichtung eines Grundstücksfonds über die Preise für Baumaterialien bis hin zu Investitionen, Bau- und Arbeitskosten usw. Darüber hinaus sind niedrige Zinssätze und eine hohe Inflation weitere Faktoren, die in letzter Zeit zum kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise beitragen.
Um die Immobilienpreise zu senken, sei eine Umstrukturierung der Segmente notwendig, sagte Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands und Präsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands. Dafür seien die Zusammenarbeit, der Beitrag, die Vereinheitlichung der Standpunkte, die Umsetzungsmethoden und die Koordination vieler Parteien – von staatlichen Verwaltungsbehörden bis hin zu Unternehmen, Banken usw. – erforderlich.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), schlug eine Neustrukturierung der Kosten und der Berechnung der Verkaufspreise von Wohnbauprojekten vor.
Zu den Hauptkosten von Wohnbauprojekten zählen die Gebühren für die Einrichtung eines Grundstücksfonds, die Baukosten, die Finanzierungskosten und die Verwaltungskosten.
Was die Kosten für die Einrichtung eines Grundstücksfonds angeht, ist es laut Herrn Chau notwendig, die Art und Weise der Erhebung von Landnutzungsgebühren zu ändern und diese in eine Steuer umzuwandeln, die auf „die Änderung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen, nicht landwirtschaftlichen Flächen zu Wohngrundstücken“ erhoben wird, mit einem transparenten Steuersatz (der etwa 15-20 % des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste betragen kann).
Dadurch wird der Mechanismus des „Bittens und Gebens“ und der Belästigung eliminiert; Dadurch verringert sich nicht nur die Grundsteuer im Vergleich zum derzeitigen Verfahren, sondern es trägt auch zur Senkung der Wohnkosten bei und schafft somit die Voraussetzungen für sinkende Immobilienpreise.
"Es besteht kein Grund zur Sorge, wenn Investoren ihre Häuser trotzdem zu einem zu hohen Preis verkaufen, denn sie müssen dann mehr Körperschaftssteuer zahlen und die Preise werden im Prinzip vom Markt bestimmt. Wenn sie ihre Häuser zu einem zu hohen Preis verkaufen, kehren ihnen die Käufer vielleicht den Rücken und boykottieren sie", sagte Chau.
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