Laut dem Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2024 von PropertyGuru Vietnam erreichte der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi nach 6 Jahren 70 %. Konkret liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen in Hanoi bei 46 Millionen VND/m2, während der Durchschnittspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 48 Millionen VND/m2 liegt.
Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur 27 bzw. 31 Millionen VND/m2.
Die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Laufe der Jahre kontinuierlich gestiegen. (Quelle: PropertyGuru Vietnam).
Die Immobilienpreise liegen bei fast dem 24-Fachen des Einkommens.
Der neueste Bericht von Numbeo.com (einer Website, die sich auf Statistiken zum Lebensstandard in Städten und Ländern auf der ganzen Welt durch Umfragen spezialisiert hat) zeigt, dass der durchschnittliche Hauspreis in Vietnam im Jahr 2024 fast das 24-fache des durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommens beträgt.
Grafik: Huy Manh. (Quelle: Numbeo)
Laut Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin für Forschung und S22M bei Savills Ho Chi Minh City, sind die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit etwa 30-mal höher als das Durchschnittseinkommen der Stadtbewohner.
Konkret beträgt das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts in Ho-Chi-Minh-Stadt nur etwa 15 Millionen VND/Monat. Während der durchschnittliche Wohnungspreis in einem neuen Projekt derzeit 5,5 - 6 Milliarden VND beträgt. Wenn Menschen in der Lage sind, 40–50 % pro Monat zu sparen, werden sie mehrere Jahrzehnte brauchen, um sich ein Haus leisten zu können, sofern sie keinen Kredit aufnehmen oder keine Unterstützung von Verwandten bekommen.
„ Für einen Haushalt, der nur auf einem durchschnittlichen Einkommen basiert, wird es derzeit sehr schwierig sein, in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu kaufen. „Man muss über ein ziemlich hohes Einkommen und die Unterstützung einer Fremdfinanzierung verfügen, um eine durchschnittliche Wohnung kaufen zu können “, sagte Frau Giang.
Zahlreiche Studien zeigen zudem, dass die Wachstumsrate der Immobilienpreise im Laufe der Jahre deutlich höher ist als die Wachstumsrate der Einkommen der Bevölkerung. Laut einem Bericht von Savills Vietnam strebt Hanoi im Jahr 2023 ein durchschnittliches Prokopfeinkommen von 150 Millionen VND/Person/Jahr an. Im Vergleich zum Jahr 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 %/Jahr.
Mittlerweile beträgt das Wohnungspreiswachstum von 2019 bis zur ersten Hälfte des Jahres 2023 bis zu 13 %/Jahr.
„ Diese Zahl zeigt, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi fast halb so groß ist wie das Wachstum der Wohnungspreise “, sagte Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi.
Frau Hang warnte, dass es noch schwieriger werden würde, Wohneigentum zu erwerben, wenn diese Kluft größer würde.
Auch Dr. Le Xuan Nghia, ein Finanz- und Bankexperte, führte Beweise für die enorme Kluft zwischen den Immobilienpreisen und dem Einkommen der Menschen an.
Konkret bedeutet das, dass ein Arbeitnehmer im Alter von 30 Jahren oder jünger mit einem durchschnittlichen Einkommen von ca. 15 Millionen VND/Monat, abzüglich der Lebenshaltungskosten in großen Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi, etwa 6 Millionen VND übrig hat. Er würde also mindestens 20 Jahre brauchen, um 1,5 Milliarden VND anzusparen. Bei einem Einkommen von 20 – 30 Millionen VND/Monat müssen Sie 10 – 15 Jahre sparen, um eine 1,5 Milliarden VND teure Wohnung zu kaufen.
Laut PropertyGuru Vietnam beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis für alle Arten von Wohnungen in Hanoi 22,8 Milliarden VND/Einheit für Häuser zur Straßenseite; 17,8 Milliarden VND/Einheit für Villa; 6,3 Milliarden VND/Einheit für Privathäuser und 3,1 Milliarden VND/Einheit für Wohnungen. Unterdessen beträgt das geschätzte Durchschnittseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi im Jahr 2023 135 Millionen VND/Jahr.
So müssen die Menschen in Hanoi 169 Jahre lang „hart arbeiten“, um ein Haus an der Straße zu besitzen, 132 Jahre, um ein Privathaus zu besitzen, und 23 Jahre, um eine Wohnung zu kaufen (unter der Annahme, dass die Arbeiter ihr gesamtes Einkommen für den Hauskauf verwenden).
Warum steigen die Immobilienpreise nur und sinken nicht?
Laut Experten steigen die Immobilienpreise aufgrund der hohen Nachfrage bei knappem Angebot. Zur Begründung des begrenzten Angebots sagte das Bauministerium, dass viele Immobilienprojekte derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung konfrontiert seien (sie müssten vorübergehend gestoppt, verzögert oder aufgeschoben werden, es gebe Probleme bei der Kreditaufnahme, der Ausgabe von Anleihen und der Mobilisierung von Kapital).
Aufgrund des knappen Angebots und der hohen Baukosten steigen die Immobilienpreise stetig an. (Foto: Cong Hieu).
Ein weiterer Grund besteht laut Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, darin, dass die Immobilienpreise von zahlreichen Faktoren abhängen, beispielsweise von Grundstückspreisen, Baukosten und der Rechtmäßigkeit der Baumaßnahmen. Wenn diese Faktoren gleichzeitig wirken, wird es für Unternehmen schwierig, die Immobilienpreise zu senken.
Insbesondere bei einem Immobilienprojekt sind die Grundstückskosten einer der wichtigen Inputkosten, die sich auf den Endpreis auswirken. Im Durchschnitt betragen die Grundnutzungsgebühren in städtischen Gebieten etwa 10 % der Kosten einer Wohnung, 20–30 % der Kosten eines niedrigen Reihenhauses und etwa 50 % der Kosten einer Villa.
In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise um 15 - 30 % gestiegen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 2 - 8 % geführt hat.
Nicht nur die Grundstückspreise, auch die Baumaterialien wie Eisen, Stahl, Sand usw. stiegen stark an. So stiegen beispielsweise die Preise für Eisen und Stahl um etwa 15–20 %, während die Rohstoffkosten 65–70 % des geschätzten Wertes von Bauprojekten ausmachen.
Darüber hinaus stiegen die Kosten für die Umsetzung des Projekts auch aufgrund zahlreicher rechtlicher Probleme, die die Bauzeit verlängerten. Herr Tuan sagte, dass es Projekte gebe, bei denen die rechtlichen Verfahren bis zu 4–5 Jahre dauern.
Herr Tuan erläuterte weiter, dass ein Unternehmen, wenn es ein Grundstück im Wert von 500 Milliarden VND kauft, jedes Jahr 10 % seiner Zinsaufwendungen, also 50 Milliarden VND, verliere. Das Unternehmen muss diese Kosten zwangsläufig zum Preis hinzurechnen.
Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, schloss sich der oben genannten Meinung an und sagte, dass die zu hohen Investitionskosten ein großes Hindernis für eine Senkung der Immobilienpreise seien. „ In der aktuellen Projektkostenstruktur haben sich die Baukosten im Vergleich zu vor 4-5 Jahren fast verdoppelt, von 7-7,5 Millionen VND/m3 auf über 12 Millionen VND/m2“, sagte Herr Quang.
Laut Dr. Nguyen Duy Phuong, Investment Director von DGCapital, nimmt der Investor bei der Umsetzung eines Projekts eine Hypothek auf sowohl das Land als auch zukünftige Vermögenswerte auf, um sich Kapital von der Bank zu leihen. Die Reduzierung des Verkaufspreises wirkt sich auf den Wert der Sicherheiten bei der Bank aus.
Der beste Weg zur Kontrolle der Immobilienpreise ist laut Experten eine Erhöhung des Angebots.
Um die Immobilienpreise zu senken, ist laut Experten eine Erhöhung des Angebots notwendig. (Illustration: Minh Duc)
Um dies zu erreichen, müssen laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), zwei wichtige Schritte unternommen werden. Das erste Ziel besteht darin, rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen, um sicherzustellen, dass diese Projekte umgesetzt und gebaut werden können.
Zweitens ist es notwendig, das Kreditproblem zu lösen und den Cashflow anzukurbeln, indem man eine Politik fördert, die auf Menschen mit echtem Wohnungsbedarf abzielt, und indem man Unternehmen dabei hilft, Projekte zu entwickeln, die diesen Bedarf decken. So müssen etwa die Schwierigkeiten beim Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Gewerberaum angegangen werden, um das Angebot zu erhöhen.
Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, ist es notwendig, den Bau und die Modernisierung öffentlicher Verkehrssysteme, einschließlich U-Bahn-Linien, voranzutreiben. Eine bequeme Verkehrsanbindung wird die Menschen dazu ermutigen, aus dem Stadtzentrum wegzuziehen, was den Druck auf die Wohnungsnachfrage in der Innenstadt verringern wird.
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