Mehrfamilienhäuser sind noch immer der „Hot Spot“ des Marktes, fast 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stehen vor der Renovierung, bei der Übertragung von Landnutzungsrechten kommt es zu einer Neuberechnung der Einkommensteuer … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienmarkt.
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| Im nördlichen Markt sind Wohnungen das Segment, das im Jahr 2024 positiv auffallen wird. (Foto: Linh An) |
Wohnung - Hot Spot des Marktes
Kürzlich organisierte Batdongsan.com.vn die Veranstaltung „Überblick über den vietnamesischen Immobilienmarkt 2024 und Schwerpunkt Da Nang“.
Auf der Konferenz erklärte Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass Wohnungen eine Immobilienart seien, für die auf dem Markt ein relativ stabiles Interesse und Preiswachstum bestehe.
Konkret liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im Jahr 2021 zwischen 34 und 37 Millionen VND/m2. Im Jahr 2022 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen zwischen 38 und 40 Millionen VND/m2. Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen zwischen 39 und 42 Millionen VND/m2. Im Jahr 2024 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen zwischen 45 und 51 Millionen VND/m2.
Im Gegensatz zum kontinuierlichen Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen kam es bei den Wohnungsmietpreisen in den letzten Jahren kaum zu nennenswerten Veränderungen. Im Jahr 2021 beträgt der durchschnittliche Mietpreis einer Wohnung 10 Millionen VND/Monat. Bis 2023 und 2024 wird der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen auf 12 Millionen VND/Monat steigen.
Insbesondere für den nördlichen Markt sind Wohnungen das Segment, das im Jahr 2024 positive Aufmerksamkeit erhalten wird. Zu den führenden Märkten hinsichtlich des Wohnungsinteresses zählen Hanoi und Hung Yen mit einer Wachstumsrate von 7 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024, gefolgt von Hai Phong mit einer Wachstumsrate von 6 %.
In Hanoi sind die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 das größte Interesse der Nutzer stoßen, Hanoi Melody Residence mit einem Anstieg von 88 %, Heritage West Lake mit einem Anstieg von 87 %, Sunshine Green Iconic mit einem Anstieg von 76 %, Sunshine Golden River mit einem Anstieg von 74 % und The Sapphire – Vinhomes Smart City mit einem Anstieg von 58 %.
In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 das größte Interesse der Nutzer auf sich zogen, Lavida Plus mit einem Anstieg des Interesses von 258 %, Celesta Rise mit einem Anstieg des Interesses von 198 %, das Stadtgebiet von Van Phuc City mit einem Anstieg von 57 %, The Opera Residence mit einem Anstieg von 55 %, Thu Thiem Green House mit einem Anstieg von 55 % und The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park mit einem Anstieg von 46 %.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Wohnungsbauprojekte mit der besten Preissteigerung auf dem Hanoi-Markt Times City mit einer Steigerung von 39 %, Goldmark City mit einer Steigerung von 38 %, Vinhomes Ocean Park Gia Lam mit einer Steigerung von 38 %, Vinhomes D'Capital mit einer Steigerung von 27 % und Vinhomes Smart City mit einer Steigerung von 26 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Apartmentprojekte mit den besten Preissteigerungen auf dem Markt Lavida Plus mit einer Steigerung von 24 %, The Era Town mit einer Steigerung von 19 %, Masteri Thao Dien mit einer Steigerung von 18 %, The Opera Residence mit einer Steigerung von 13 % und Empire City Thu Thiem mit einer Steigerung von 13 %.
Laut Herrn Quoc Anh nehmen High-End- und Luxuswohnungen in den Großstädten allmählich einen größeren Anteil des Wohnungsangebots ein, insbesondere in den drei Schlüsselmärkten des Landes: Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang. Insbesondere bei den Luxuswohnungen in Da Nang war ein gutes Wachstum sowohl bei den Verkaufspreisen als auch beim Zinsniveau zu verzeichnen, während der Markt in den beiden anderen Großstädten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, eher seitwärts tendierte.
Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist der Preis für Luxuswohnungen in Hanoi von 136 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal 2024 auf 132 Millionen VND/m2 im dritten Quartal 2024 gesunken. Im gleichen Zeitraum stieg der Verkaufspreis für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt von 113 Millionen VND/m2 auf 121 Millionen VND/m2.
Die Preise für Luxuswohnungen in Da Nang stiegen von 106 Millionen VND/m2 auf 111 Millionen VND/m2. Da Nang ist auch der Markt mit dem höchsten Interesse an Luxuswohnungen, von 240 bis 260 Punkten.
Unterdessen verzeichneten Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi einen Rückgang des Interesses. Insbesondere sank das Interesse an Luxuswohnungen in Hanoi von 109 auf 107 Punkte und an Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt von 50 auf 45 Punkte.
Herr Quoc Anh sagte, dass die Einwohner von Hanoi eher nach Luxuswohnungen suchen und den Gebieten Hung Yen, Da Nang und Hai Phong große Aufmerksamkeit schenken. Betrachtet man das Interesse der Bevölkerung Hanois an Luxuswohnungen in den Regionen mit 44 %, liegt Hung Yen an der Spitze, Da Nang belegt mit 15 % den zweiten Platz. Hai Phong belegte mit einem Suchanteil von 9 % den 3. Platz. Dies sind auch die drei Gebiete mit der höchsten Anzahl an Suchanfragen für Luxuswohnungen auf dem Markt.
Auch laut dem stellvertretenden Generaldirektor von Batdongsan.com.vn ist das Highlight im Luxuswohnungssegment das „Marken-Immobilienprodukt“. „Branded Residence ist ein High-End-Immobilienprojekt, das in Zusammenarbeit mit berühmten Marken entwickelt wurde. Diese Projekte bieten luxuriöse Dienstleistungen und Annehmlichkeiten mit klassischem Design. Zu den Hauptgründen, warum sich Verbraucher für den Kauf von Markenimmobilien entscheiden, zählen: Dienstleistungen und Annehmlichkeiten (34 %), Gewinnpotenzial (25 %), Gebäudeinstandhaltung und -verwaltung (23 %) und Markenbekanntheit (10 %).
Fast 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stehen vor der Renovierung.
Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat soeben ein Dokument herausgegeben, in dem es Agenturen mit der Lösung von Schwierigkeiten und Problemen bei der Reparatur von Wohnungen und Gemeinschaftseigentum in Mehrfamilienhäusern beauftragt, die vom Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion der Baubehörde verwaltet werden.
Zuvor hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Ende Juli 3.944 staatliche Wohnungen den Volkskomitees der Bezirke und der Stadt Thu Duc zugeteilt, damit diese Kommunen die Verwaltungs- und Nutzungspläne für Umsiedlungszwecke genehmigen konnten.
Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt verlangt von den Bezirken und der Stadt Thu Duc, die tatsächliche Zahl der sanierungsbedürftigen Wohnungen sowie den Fortschritt und den Umsiedlungsplan detailliert zu melden. Auf der Grundlage des oben genannten Plans wird das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion Wohnungen und Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern instand setzen.
Die knapp 4.000 Wohnungen verteilen sich auf die Ortschaften und sind in drei Gruppen unterteilt.
Konkret handelt es sich bei der Gruppe 1 um sämtliche Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im öffentlichen Eigentum, die noch leer stehen und für deren Nutzung noch keine Vorkehrungen getroffen wurden. Zur Gruppe 2 zählen leerstehende, noch nicht bezugsfertige Wohnungen, die zwischen bezugsfertigen Wohnungen liegen, für die aber noch keine Wohnungsverwaltung eingerichtet wurde.
Bei Wohnungen der beiden oben genannten Gruppen überwacht das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion die Reparatur und stellt sicher, dass die Arbeiten entsprechend den Vorschlägen der Kommunen fortgeführt werden.
Zur Gruppe 3 zählen leerstehende Wohnungen, die zwischen anderen Wohnungen liegen, für deren Nutzung eine Wohnungsverwaltung eingerichtet wurde.
Für diese Gruppe ist das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion damit beauftragt, die Wohnungen zu reparieren, sich mit der Verwaltung abzustimmen und dem Bauamt den Plan zur Reparatur des Gemeinschaftseigentums des Wohnhauses zu melden.
Neue Berechnungsmethode für die Einkommensteuer bei der Übertragung von Landnutzungsrechten
Nach den bisherigen Regelungen wurde bei der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken jeweils der Übertragungspreis als steuerpflichtiges Einkommen ermittelt. Doch mit den Neuregelungen im Landesgesetz 2024 hat sich die Berechnungsmethode geändert.
Dies ist ein wichtiger Inhalt des Grundstücksgesetzes von 2024 bei der Änderung der Vorschriften über der Einkommensteuer (im Folgenden PIT genannt) unterliegende Einkünfte aus Immobilienübertragungsaktivitäten.
Zuvor war das zu versteuernde Einkommen aus der Übertragung von Immobilien in Absatz 1, Artikel 14 des Einkommensteuergesetzes von 2007 (geändert und ergänzt durch Gesetz Nr. 71/2014/QH13) geregelt. Darin ist festgelegt, dass das zu versteuernde Einkommen aus der Übertragung von Immobilien jedes Mal als Übertragungspreis bestimmt wird.
Die oben genannte Regelung wurde jedoch durch Artikel 247 des Landgesetzes 2024 mit Wirkung vom 1. August geändert und ergänzt.
Demzufolge wird als zu versteuerndes Einkommen aus der Übertragung einer Immobilie jeweils der Übertragungspreis ermittelt; Bei der Übertragung von Landnutzungsrechten wird das zu versteuernde Einkommen auf Grundlage des Grundstückspreises in der Grundstückspreistabelle berechnet.
So wurden im Bodengesetz von 2024 Regelungen zur Ermittlung der einkommensteuerpflichtigen Einkünfte bei der Übertragung von Landnutzungsrechten hinzugefügt. Konkret werden ab dem 1. August die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Übertragung von Landnutzungsrechten auf Grundlage der in der Grundstückspreistabelle angegebenen Grundstückspreise ermittelt.
Das zu versteuernde Einkommen aus anderen Immobilienübertragungen (nicht aus Landnutzungsrechten) wird jedoch weiterhin jedes Mal auf Grundlage des Übertragungspreises ermittelt.
Gemäß dem Bodengesetz von 2024 werden die Volkskomitees der Provinzen ab 2026 einmal jährlich Grundstückspreislisten herausgeben, um mit der Marktentwicklung Schritt zu halten, statt wie bisher alle fünf Jahre.
Derzeit gilt in vielen Orten bis zum 31. Dezember 2025 weiterhin die vom Volkskomitee der Provinz gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 herausgegebene Bodenpreisliste.
In Ho-Chi-Minh-Stadt erließ das Volkskomitee der Stadt Ende Oktober, nachdem es fast drei Monate lang Kommentare, Erklärungen und entsprechende Anpassungen erhalten hatte, offiziell eine Entscheidung zur Anpassung der Grundstückspreisliste für 2020. Diese Grundstückspreisliste gilt vom 31. Oktober 2024 bis zum 31. Dezember 2025.
In der neu herausgegebenen Preisliste werden die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke angepasst, indem der Grundstückspreis in der Preisliste 2020 mit dem der jeweiligen Fläche und Lage entsprechenden Anpassungskoeffizienten (K-Koeffizient) multipliziert wird. Im Vergleich zum alten Preis sind die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke leicht gestiegen.
Bei Wohngrundstücken beträgt der Grundstückspreis im Jahr 2020 nach Multiplikation mit dem Koeffizienten K nur 30 % des Marktpreises, während die angepasste Grundstückspreisliste etwa 50 % des Marktpreises beträgt.
Die höchsten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnen Grundstücke in drei Straßen: Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi, Bezirk 1, mit 687,2 Millionen VND/m2. Im Vergleich zum Grundstückspreis von 2020 multipliziert mit dem Koeffizienten (567 Millionen VND/m2) stieg der bereinigte Grundstückspreis auf den oben genannten Routen um 120,2 Millionen VND/m2, was 21 % entspricht.
Allerdings ist diese Zahl im Vergleich zum Ende Juli zur Kommentierung freigegebenen Entwurf erheblich gesunken, als der vorgeschlagene Grundstückspreis für die drei Routen bei 810 Millionen VND/m2 lag.
Der niedrigste Grundstückspreis der Stadt liegt im Wohngebiet Thieng Lieng im Bezirk Can Gio mit 2,3 Millionen VND/m2. In der Preisliste 2020 beträgt der Grundstückspreis in dieser Gegend, multipliziert mit dem Koeffizienten K, nur 170.000 VND/m2. Bereinigt stiegen die Grundstückspreise um das 13,5-fache.
Voraussetzungen für die Enteignung von Grundstücken
Unter welchen Voraussetzungen können Entscheidungen zur Landrückgewinnung durchgesetzt werden?
Absatz 2, Artikel 89 des Landgesetzes von 2024 (gültig ab August 2024) legt fest, dass die Vollstreckung von Entscheidungen zur Landrückgewinnung erfolgt, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
a) Der Beschluss zur Landrückgabe ist rechtskräftig geworden, doch die Person, der das Land zurückerstattet wurde, hält sich nicht an den Beschluss zur Landrückgabe, nachdem das Volkskomitee der Kommune, das Komitee der Vietnamesischen Vaterländischen Front der Kommune, in der das Land zurückerstattet wurde, und die zuständige Landverwaltungsbehörde oder die Einheit oder Organisation, die mit der Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung beauftragt ist, mobilisiert und überzeugt wurden;
b) Der Beschluss zur Durchsetzung des Beschlusses zur Landrückgabe wurde am Sitz des Volkskomitees auf Gemeindeebene und am gemeinsamen Wohnort des Wohngebiets, in dem das Land zurückgefordert wird, öffentlich ausgehängt.
c) Die Entscheidung zur Vollstreckung des Landrückgewinnungsbeschlusses ist rechtskräftig geworden;
d) Der Vollstreckungspflichtige hat den Bescheid zur Vollstreckung des wirksamen Grundstücksrückforderungsbescheids erhalten.
Lehnt der Vollstreckungspflichtige die Entgegennahme des Vollstreckungsbescheids ab oder ist er bei der Zustellung des Vollstreckungsbescheids abwesend, fertigt das Volkskomitee auf kommunaler Ebene ein Protokoll darüber an.
Die Vollstreckung von Entscheidungen zur Landrückgewinnung kann daher nur erfolgen, wenn alle oben genannten Bedingungen erfüllt sind.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html
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