Kein Pink Book, kann die Wohnung getauscht werden?
Immobilienmarktberichte mehrerer Marktforschungsinstitute für das dritte Quartal stimmen größtenteils darin überein, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen in Hanoi 64-69 Millionen VND/m2 erreicht hat. Die Preise für Altbauwohnungen liegen bei 46–51 Millionen VND/m2.
Insbesondere machen neue Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen aus. Das Wohnungssegment mit Preisen unter 2 Milliarden VND ist fast vom Markt verschwunden.
Der Anstieg der Wohnungspreise hat viele Menschen dazu veranlasst, auf den Kauf von Wohnungen ohne Landnutzungsrechte und Hausbesitzzertifikate (sogenannte Pink Books) umzusteigen, da der Verkaufspreis häufig niedriger ist als bei Wohnungen mit Zertifikat. Die Frage ist, ist der Verkauf in diesem Fall legal?
Punkt a, Absatz 1, Artikel 160 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 legt fest, dass die Bedingungen für Transaktionen zum Kauf, Verkauf, Mietkauf, zur Schenkung, zum Tausch, zur Hypothek und zur Kapitaleinlage unter Verwendung von Wohnraum alle Bedingungen erfüllen müssen, einschließlich einer Bescheinigung gemäß den gesetzlich vorgeschriebenen Bestimmungen, mit Ausnahme des in Absatz 2 dieses Artikels genannten Falls.
Zu den in Absatz 2, Artikel 160 des Wohnungsbaugesetzes 2023 gemäß Dekret 95/2024 genannten Fällen gehören:
- Kauf, Verkauf, Vermietung und Hypothekendarlehen für künftigen Wohnraum; Veräußerung der Wohnung im Falle einer Auflösung oder Insolvenz;
- Häuser der Dankbarkeit, Häuser der Liebe, Häuser der großen Solidarität organisieren und verschenken;
- Kauf, Verkauf oder Anmietung von verfügbarem Wohnraum von Investoren von Wohnungsbau-Investitionsprojekten in folgenden Fällen: Der Wohnraum ist öffentliches Eigentum; Sozialer Wohnungsbau, Wohnraum für die Volksarmee und Wohnraum für Umsiedlungen sind kein öffentliches Eigentum;
- Vermietung, Verleih, Verpachtung, Beauftragung von Wohnungsverwaltungen;
- Vererbung von Wohnraum.
Somit ist bei Wohnungen, für die kein Pink Book vorliegt, ein uneingeschränkter Kauf- und Verkaufsvorgang zwischen den Parteien möglich.
Ein Wohnprojekt in Hanoi (Foto: Tran Khang).
Rechtliche Hinweise
Artikel 8 des Dekrets 95/2024 schreibt eindeutig vor, dass Dokumente zum Nachweis der Wohnbedingungen für die Teilnahme an Transaktionen erforderlich sind, wenn kein Eigentumsnachweis vorliegt.
Für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Häusern im Rahmen von Wohnungsbau-Investitionsprojekten müssen bei Umsiedlungshäusern und Häusern für die Volksarmee Dokumente vorliegen, die die Geschäftsberechtigung der Häuser nachweisen.
Für diese Art von Häusern müssen Dokumente vorliegen, die ihre gewerbliche Nutzung nachweisen, bzw. Dokumente, die ihre Nutzungszulassung nachweisen, Dokumente, die ihre Handelsberechtigung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen nachweisen.
Bei Transaktionen zum Kauf, Verkauf oder zur Miete von künftigem Wohnraum, der nicht Teil eines Projekts ist, muss eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, eine Baugenehmigung vorliegen, oder es müssen Dokumente verfügbar sein, die die Investition in den Wohnungsbau belegen.
Für Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf oder der Miete von Sozialwohnungen müssen Dokumente vorliegen, die die Wohnung gemäß den Bestimmungen in Artikel 63 und Artikel 69 des Dekrets 95/2024 als zur Vermietung oder zum Verkauf berechtigt ausweisen.
Bei Transaktionen zur Schenkung von Dankeshäusern, Wohltätigkeitshäusern und Solidaritätshäusern muss die schenkende Organisation über Dokumente verfügen, die den Bau des zu schenkenden Hauses belegen.
Handelt es sich bei dem geerbten Haus um ein Kauf- oder Mietkaufobjekt, muss ein rechtsgültiger Hauskauf- oder Mietkaufvertrag vorliegen, dem Dokumente beiliegen, die das Eigentum am Haus belegen oder die Investition in den Hausbau durch den Verkäufer oder Mietkäufer nachweisen.
Bei Geschäften zum Verkauf von Häusern aufgelöster oder insolventer Organisationen muss ein Beschluss oder eine Entscheidung zur Auflösung dieser Organisation oder eine Mitteilung einer zuständigen Behörde über die Auflösung der Organisation, in deren Eigentum das Haus steht, vorliegen. Im Falle eines Konkurses muss ein Beschluss des Volksgerichts vorliegen, mit dem der Konkurs der Gesellschaft, der das Haus gehört, erklärt wird.
Allerdings drohen dem Käufer beim Kauf einer Wohnung ohne Pink Book zahlreiche Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass der Staat das rechtliche Eigentum an der Wohnung und die mit dem Wohnbauprojekt verbundenen Landnutzungsrechte nicht anerkennt.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass bei einer Vereinbarung in Form eines notariell beurkundeten Verwaltungs- und Nutzungsberechtigungsvertrages vom Zweitbesitzer (ab 2. Eigentümer) lediglich die Nutzungsberechtigung für die Wohnung erteilt wird. Wenn zu diesem Zeitpunkt das rote Buch ausgestellt wird, ist der Erstbesitzer die Person, deren Name auf dem Dokument steht. Der Erstbesitzer darf bei der Übertragung des Namens auf den neuen Besitzer nicht mitwirken, um eine Preiserhöhung zu verlangen.
Wenn es daher zu Streitigkeiten im Zusammenhang mit diesem Eigentum kommt, ist es nicht gesetzlich geschützt. Solange für die Immobilie kein Zertifikat vorliegt, kann der Käufer bei der Bank kein Geld leihen, indem er die Wohnung mit einer Hypothek belastet.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm
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