Die Wohnungspreise explodieren, sollten Sie eine Wohnung ohne Pink Book kaufen?

Kein Pink Book, kann die Wohnung getauscht werden?

Immobilienmarktberichte mehrerer Marktforschungsinstitute für das dritte Quartal stimmen größtenteils darin überein, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen in Hanoi 64 bis 69 Millionen VND/m2 erreicht hat. Die Preise für Altbauwohnungen erreichen 46–51 Millionen VND/m2.

Bemerkenswert ist, dass neue Wohnungen im Wert von über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen ausmachen. Das Wohnungssegment mit Preisen unter 2 Milliarden VND ist fast vom Markt verschwunden.

Der Anstieg der Wohnungspreise hat viele Menschen dazu veranlasst, auf den Kauf von Wohnungen ohne Landnutzungsrechte und Hausbesitzzertifikate (sogenannte Pink Books) umzusteigen, da der Verkaufspreis oft niedriger ist als bei Wohnungen mit Zertifikaten. Die Frage ist, ist der Kauf in diesem Fall legal?

Punkt a, Absatz 1, Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt fest, dass die Bedingungen für Transaktionen zum Kauf, Verkauf, Mietkauf, zur Schenkung, zum Tausch, zur Hypothek und zur Kapitaleinlage unter Verwendung von Wohnraum alle Bedingungen erfüllen müssen, einschließlich einer gesetzlich vorgeschriebenen Bescheinigung, mit Ausnahme des in Absatz 2 dieses Artikels genannten Falls.

Zu den in Absatz 2, Artikel 160 des Wohnungsgesetzes 2023 gemäß Dekret 95/2024 genannten Fällen gehören:

- Kauf, Verkauf, Vermietung und Hypothekenaufnahme von zukünftigem Wohnraum; Verkauf von Wohnraum im Falle einer Auflösung oder Insolvenz;

- Häuser der Dankbarkeit, Häuser der Liebe, Häuser der großen Solidarität organisieren und verschenken;

- Kauf, Verkauf oder Pacht von verfügbarem Wohnraum von Investoren von Wohnungsbau-Investitionsprojekten in folgenden Fällen: Wohnraum ist öffentliches Eigentum; Sozialwohnungen, Wohnungen für die Volksarmee und Wohnungen für Umsiedlungen sind kein öffentliches Eigentum;

- Vermietung, Verleih, Verpachtung, Beauftragung von Wohnungsverwaltungen;

- Vererbung von Wohnraum.

Somit ist bei Wohnungen, die nicht über ein Pink Book verfügen, ein uneingeschränkter Kauf- und Verkaufsvorgang zwischen den Parteien möglich.

Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Rechtliche Hinweise

Artikel 8 des Dekrets 95/2024 schreibt eindeutig vor, dass Dokumente zum Nachweis der Wohnbedingungen erforderlich sind, um an Transaktionen teilnehmen zu können, wenn keine Eigentumsbescheinigung vorliegt.

Für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Häusern im Rahmen von Wohnungsbauinvestitionen müssen bei Umsiedlungshäusern und Häusern für die Volksarmee Dokumente vorliegen, die die Geschäftstauglichkeit der Häuser belegen.

Für diese Art von Häusern müssen Dokumente vorliegen, die ihre Gewerbeberechtigung bzw. ihre Nutzungszulassung belegen, Dokumente, die ihre Handelsberechtigung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen belegen.

Bei Kauf-, Verkaufs- oder Mietgeschäften für künftigen Wohnraum, der nicht Teil eines Projekts ist, muss eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und in den Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, eine Baugenehmigung vorliegen oder es müssen Dokumente zum Nachweis der Investition in den Wohnungsbau verfügbar sein.

Für Transaktionen zum Kauf, Verkauf oder zur Miete von Sozialwohnungen müssen Dokumente vorliegen, die die Wohnung gemäß den Bestimmungen von Artikel 63 und Artikel 69 des Dekrets 95/2024 als zur Miete oder zum Verkauf berechtigt ausweisen.

Bei Transaktionen zur Schenkung von Dankbarkeitshäusern, Wohltätigkeitshäusern und Solidaritätshäusern muss die Schenkungsorganisation über Dokumente verfügen, die den Bau des Schenkungshauses belegen.

Handelt es sich bei dem geerbten Haus um einen Kauf oder Mietkauf, muss ein rechtsgültiger Hauskauf- oder Mietkaufvertrag vorliegen, dem Dokumente beiliegen, die das Eigentum am Haus oder die Investition in den Hausbau durch den Verkäufer oder Mietkäufer belegen.

Bei Transaktionen zum Verkauf von Häusern aufgelöster oder insolventer Organisationen muss ein Beschluss oder eine Entscheidung zur Auflösung dieser Organisation oder eine Mitteilung einer zuständigen Behörde über die Auflösung der Organisation, der das Haus gehört, vorliegen. Im Falle einer Insolvenz muss ein Beschluss des Volksgerichts vorliegen, der den Konkurs der Organisation erklärt, der das Haus gehört.

Beim Kauf einer Wohnung ohne Pink Book können für den Käufer jedoch zahlreiche Risiken bestehen. Das größte Risiko besteht darin, dass der Staat das rechtliche Eigentum an der Wohnung und die mit dem Wohnungsbauprojekt verbundenen Landnutzungsrechte nicht anerkennt.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass bei einer Vereinbarung in Form eines notariell beurkundeten Verwaltungs- und Nutzungsberechtigungsvertrages ab dem Zweiteigentümer (ab 2. Person) lediglich die Nutzungsberechtigung für die Wohnung erteilt wird. Wenn zu diesem Zeitpunkt das rote Buch ausgestellt wird, ist der Erstbesitzer die Person, deren Name auf dem Dokument steht. Der Erstbesitzer darf bei der Übertragung des Namens auf den neuen Besitzer nicht mitwirken, um eine Preiserhöhung zu fordern.

Wenn es zu Streitigkeiten im Zusammenhang mit diesem Eigentum kommt, ist dieses daher nicht gesetzlich geschützt. Solange für die Immobilie kein Zertifikat vorliegt, kann der Käufer bei der Bank kein Geld leihen, indem er die Wohnung mit einer Hypothek belastet.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm