Verhindern Sie, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden verpfänden

Mehr Transparenz, mehr Sanktionen

Laut dem Immobilienexperten Phan Cong Chanh müssen Bank und Investor die Angelegenheit selbst regeln, wenn ein Haus mit einer Hypothek belastet ist und die Bank dem Investor den Verkauf ohne Hypothekenfreigabe gestattet. Sollten Risiken eintreten, tragen die Bank und der Investor die Verantwortung und die legitimen Rechte der Menschen sind gesetzlich geschützt.

Viele Investoren belasten die Häuser, die sie an Kunden verkauft haben, mit Hypotheken an Banken.

Um jedoch zu verhindern, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden verpfänden, schlug Herr Phan Cong Chanh vor, dass die Behörden Richtlinien und Vorschriften erlassen müssten, um solche Fälle auf eine Weise zu lösen, die den Menschen zugutekommt. Insbesondere wenn die Leute die Gesetze und Verfahren befolgt und den vollen Betrag bezahlt haben, muss der Staat sie schützen und ihnen rosarote Bücher ausstellen, damit sie nicht aufgrund von Streitigkeiten oder der Nichterfüllung der Verpflichtungen des Investors Verluste erleiden.

„Das Gesetz enthält zwar viele Vorschriften, aber dennoch Schlupflöcher. Die Behörden müssen umgehend eingreifen und diese schließen. Notfalls können die Betroffenen Klage einreichen. Das Gericht muss zudem über eindeutige Urteile verfügen, quasi typische Situationen, quasi Präzedenzfälle, damit andere Investoren, Banken und Bürger das Problem klar erkennen und sich sicher fühlen können. Um die Risiken für die Kunden zu minimieren, ist Transparenz und die Veröffentlichung von Informationen über Hypothekenprojekte erforderlich. Die Offenlegung muss klar, detailliert und regelmäßig aktualisiert sein, damit die Öffentlichkeit sie versteht. Es darf sich nicht nur um eine allgemeine Offenlegung handeln, bei der nur der Projektname genannt wird“, schlug Herr Chanh vor.

Aus einer anderen Perspektive verwies Dr. Phan Phuong Nam (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) auf das Dekret Nr. 16, in dem es heißt, dass die Nichtoffenlegung, unvollständige Offenlegung oder nicht korrekte Offenlegung des Inhalts von Immobilienprojekten oder Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit einer Geldstrafe von 100 bis 120 Millionen VND geahndet werden kann. Die Geldstrafe für Immobilienunternehmen, die die vorgeschriebenen Bedingungen nicht vollständig erfüllen, beträgt 600 Millionen VND. Doch verglichen mit den Vorteilen, die sich aus der Ausnutzung rechtlicher Schlupflöcher bei einem großen Immobilienprojekt im Wert von Hunderten Milliarden Dong ergeben, ist diese Strafe zu niedrig. Daher verstoßen viele Investoren bewusst gegen das Gesetz und akzeptieren die Zahlung von Geldstrafen, wodurch die Rechte anderer Unternehmen erheblich beeinträchtigt werden.

Aktuell wurden mit dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2024 einige positive Anpassungen an der Offenlegungspflicht von Immobilienunternehmen vorgenommen. Allerdings stellt auch die fehlende Ausweitung des Strafrahmens zur Gewährleistung einer angemessenen Behandlung von Verstößen eine Einschränkung des Gesetzes dar.

Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass der Investor nach der schriftlichen Mitteilung des Bauamts, dass das Haus zum Verkauf oder Mietkauf freigegeben werden kann, eine Hypothek auf das Projekt aufnehmen kann und die Hypothek auch freigeben muss, bevor er das Haus an Kunden verkauft. Gleichzeitig müssen auch die Verfahren abgeschlossen werden, damit das Bauamt eine Mitteilung über förderfähige Wohnungen ausstellen kann. Herr Chanh merkte jedoch an: „Die Verordnung ist sehr schwer umzusetzen, wenn es keinen Mechanismus gibt, der sicherstellt, dass die Anleger die Verordnung einhalten.“ Denn unmittelbar nach der Ankündigung des Bauministeriums, dass der Investor Hypotheken aufnehmen wird, wird er sich auf diese Ankündigung verlassen, um möglichst schnell Kapital von Kunden zu mobilisieren.

Vor dem Verkauf an Kunden muss die Hypothek beglichen werden

Um die Praxis zu kontrollieren, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden bei Banken verpfänden, erklärte Herr Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho Chi Minh-Stadt), dass es nicht notwendig sei, Transaktionen über Immobilienhandelsplätze abzuwickeln, sondern den Handlungsspielraum von Notarorganisationen zu stärken und auszuweiten. Dazu müsse man verlangen, dass auch Immobilientransaktionen, bei denen eine oder mehrere Parteien Immobilienunternehmen sind, notariell beglaubigt werden. Denn die Unabhängigkeit der Notarisierungstätigkeiten werde dazu beitragen, die Umsetzung und Einhaltung des Gesetzes durch Investoren, Immobilienmakler und Berater zu überprüfen und zu überwachen und so die Schwachen zu schützen.

Gleichzeitig ist es zur Wahrung der Stabilität und Ordnung der wirtschaftlichen Entwicklung notwendig, einen Mechanismus zur Kontrolle künftiger Wohnungstransaktionen von Immobilienunternehmen aufzubauen.

„Um die Sicherheit der Hauskäufer zu gewährleisten, muss das Gesetz die Vorschriften zur Stärkung der Verantwortung der Banken bei der Verwaltung von Hypothekenvermögen ergänzen. Denn beim Verkauf von Wohneigentum leihen sich Investoren sowohl Geld von Banken als auch Kapital von Kunden. Wird das mobilisierte Kapital nicht genau überwacht, können Investoren es missbrauchen und in viele Projekte gleichzeitig investieren. Dadurch besteht das Risiko, dass sie ihre Zahlungsfähigkeit verlieren und das Projekt nicht abschließen und die Häuser nicht an die Kunden übergeben können. Davon sind nicht nur die Hauskäufer, sondern auch die Rechte der Hypothekenbank betroffen. Wenn die Bank also eine Hypothek auf ein Wohnprojekt aufnimmt, muss sie für die Verwaltung und Überwachung des Hypothekenvermögens verantwortlich sein“, schlug Herr Hoang vor.

Ihm zufolge seien klarere Regelungen zur Gewährleistung der Rechte von Eigenheimkäufern beim Umgang mit hypothekarisch belasteten Vermögenswerten in Form einer Projektübertragung erforderlich. Denn die Parteien können durch die Übertragung des mit einer Hypothek belasteten Immobilienprojekts mit dem Eigentum umgehen und so die Schulden eintreiben.

Um die Sicherheit der Eigenheimkäufer zu gewährleisten, muss das Gesetz durch Regelungen ergänzt werden, die die Verantwortung der Banken bei der Verwaltung von Hypothekenvermögen stärken. Denn beim Verkauf von künftigem Wohnraum leihen sich Investoren einerseits Geld von Banken, andererseits mobilisieren sie Kapital von Kunden.

Herr Ngo Gia Hoang (Rechtswissenschaftliche Universität Ho-Chi-Minh-Stadt)

Wohnungsinvestor aus Phu Thanh verpflichtet sich zur Schuldentilgung

Am 25. Juni veröffentlichte das Unternehmen 585, der Investor des Apartmentgebäudes Phu Thanh (Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt), eine Pressemitteilung, in der es versicherte, dass es die Schulden begleichen werde, um das Haus für den Kunden „abzulösen“.

Derzeit umfasst das Projekt insgesamt 833 Wohnungen. Das Unternehmen hat gemäß Hypothekenvertrag Nr. 104 vom 4. August 2010 eine Hypothek auf 219 Einheiten in Form von künftigen Vermögenswerten aufgenommen. Während des Immobiliengeschäfts im Jahr 2010 wurden Immobilien eingefroren und die Bankzinsen erreichten bis zu 22 – 23 % pro Jahr, was es dem Unternehmen schwer machte, sein Geschäft zu betreiben und die Schulden bei der Bank zu begleichen.

Angesichts der Schwierigkeiten des Geschäfts stimmte die Viet A Bank – Niederlassung Ho-Chi-Minh-Stadt am 3. November 2022 zu, dass der Investor die Schulden für jede Wohnungsnummer begleicht und die Bank die Hypothek für jede Wohnung freigibt. Bisher hat die Firma 585 die Hypothekenablösung von 6 Wohnungen abgewickelt (davon wurde 1 Wohnung Anfang Juni 2024 neu beliehen). Der Investor schlug vor, dass die Viet A Bank – Niederlassung Ho-Chi-Minh-Stadt das Unternehmen in den nächsten drei Jahren weiterhin unterstützt, damit das Unternehmen mehr Zeit hat, gleichwertige Vermögenswerte für die Hypothekentilgung der verbleibenden 213 Wohnungen vorzubereiten (von jetzt bis 2027). Von den 213 Wohnungen, die bei der Viet A Bank mit Hypotheken belastet sind, muss das Unternehmen 585 noch 5 % des Wohnungswerts von den Bewohnern eintreiben, was einem Betrag von über 41 Milliarden VND entspricht. Unternehmen 585 bekräftigt, dass die Bewohner nicht der Bank gegenüber verantwortlich sind, sondern in der Verantwortung des Unternehmens liegen.

Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm