Mehr Publizität, mehr Sanktionen
Laut dem Immobilienexperten Phan Cong Chanh müssen Bank und Investor die Angelegenheit selbst regeln, wenn auf ein Haus eine Hypothek aufgenommen wurde und die Bank dem Investor den Verkauf gestattet, ohne dass eine Hypothekenfreigabe erforderlich ist. Sollten Risiken eintreten, tragen die Bank und der Anleger die Verantwortung und die legitimen Rechte der Bürger sind gesetzlich geschützt.
Viele Investoren belasten die Häuser, die sie an Kunden verkauft haben, mit Hypotheken an Banken.
Um jedoch zu verhindern, dass Investoren die Häuser ihrer Kunden verpfänden, schlug Herr Phan Cong Chanh vor, dass die Behörden Richtlinien und Vorschriften erlassen müssten, um solche Fälle auf eine Weise zu lösen, die den Menschen zugute käme. Insbesondere wenn die Leute die Gesetze befolgt, die Verfahren eingehalten und den vollen Betrag bezahlt haben, muss der Staat sie schützen und ihnen rosarote Bücher ausstellen, damit sie nicht aufgrund von Streitigkeiten oder der Erfüllung ihrer Verpflichtungen als Anleger Verluste erleiden.
"Obwohl das Gesetz viele Regelungen enthält, es aber immer noch Schlupflöcher gibt, müssen die Behörden eingreifen und diese umgehend beheben. Falls nötig, können die Menschen vor Gericht klagen. Das Gericht muss auch sehr klare Urteile haben, fast typische Situationen, wie Präzedenzfälle, damit andere Investoren, Banken und Menschen das Problem klar erkennen und sich sicher fühlen können. Gleichzeitig ist es notwendig, transparent zu sein und Informationen über Hypothekenprojekte zu veröffentlichen, um die Risiken zu minimieren, die die Kunden tragen müssen. Die Offenlegung muss klar, detailliert und regelmäßig aktualisiert sein, damit die Menschen sie verstehen können. Es darf nicht nur eine allgemeine Offenlegung sein, bei der nur der Projektname genannt wird", schlug Herr Chanh vor.
Aus einer anderen Perspektive zitierte Dr. Phan Phuong Nam (Rechtsuniversität Ho Chi Minh-Stadt) Dekret Nr. 16, in dem es heißt, dass die Nichtoffenlegung, unvollständige Offenlegung oder nicht korrekte Offenlegung des Inhalts von Immobilienprojekten oder Wohnungsbau-Investitionsprojekten mit einer Geldstrafe von 100 bis 120 Millionen VND geahndet werden kann. Die Geldstrafe für Immobilienunternehmen, die die vorgeschriebenen Bedingungen nicht vollständig erfüllen, beträgt 600 Millionen VND. Doch verglichen mit den Vorteilen, die sich aus der Ausnutzung rechtlicher Schlupflöcher bei einem großen Immobilienprojekt im Wert von Hunderten Milliarden Dong ergeben, ist diese Strafe zu niedrig. Daher verstoßen viele Investoren bewusst gegen das Gesetz und akzeptieren die Zahlung von Geldbußen, wodurch sie die Rechte anderer Unternehmen erheblich beeinträchtigen.
Aktuell wurden mit dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2024 einige positive Anpassungen an der Offenlegungspflicht von Immobilienunternehmen vorgenommen. Allerdings stellt auch die Tatsache, dass es nicht gelungen ist, den Strafrahmen zu erhöhen, um eine angemessene Ahndung von Verstößen zu gewährleisten, eine Einschränkung des Gesetzes dar.
Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass der Investor nach der schriftlichen Mitteilung des Bauamts, dass das Haus zum Verkauf oder Mietkauf freigegeben ist, eine Hypothek auf das Projekt aufnehmen kann und die Hypothek vor dem Verkauf an Kunden freigeben muss. Gleichzeitig müssen auch die Verfahren abgeschlossen werden, damit das Bauamt eine Mitteilung über förderfähigen Wohnraum ausstellen kann. Allerdings merkte Herr Chanh an: Die Regelung ist sehr schwer umzusetzen, wenn es keinen Mechanismus gibt, der gewährleistet, dass die Anleger die Regelungen einhalten. Denn unmittelbar nach der Ankündigung des Bauministeriums, dass die Investoren Hypotheken aufnehmen, werden sie auf diese Ankündigung setzen, um möglichst schnell Kapital von Kunden zu mobilisieren.
Vor dem Verkauf an Kunden muss die Hypothek beglichen werden
Um die Praxis von Investoren unter Kontrolle zu bringen, die Banken Hypotheken auf die Häuser ihrer Kunden verleihen, erklärte Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho Chi Minh-Stadt), dass es nicht notwendig sei, Transaktionen über Immobilienbörsen abzuwickeln, sondern den Handlungsspielraum von Notarorganisationen zu stärken und auszuweiten. Dazu müsse verlangt werden, dass auch Immobilientransaktionen, bei denen eine oder mehrere Parteien aus dem Immobiliengeschäft stammen, notariell beglaubigt werden. Denn der unabhängige Charakter der Beglaubigungstätigkeit werde dazu beitragen, die Umsetzung und Einhaltung des Gesetzes durch Investoren, Immobilienmakler und Berater zu prüfen und zu überwachen und so die Schwachen zu schützen.
Gleichzeitig ist es zur Wahrung von Stabilität und Ordnung für die wirtschaftliche Entwicklung erforderlich, einen Mechanismus zur Kontrolle künftiger Wohnungstransaktionen von Immobilienunternehmen aufzubauen.
„Um die Sicherheit der Eigenheimkäufer zu gewährleisten, muss das Gesetz Vorschriften zur Stärkung der Verantwortung der Banken bei der Verwaltung von Hypothekenwerten ergänzen. Denn beim Verkauf künftiger Eigenheime leihen sich Investoren sowohl Geld von Banken als auch Kapital von Kunden. Wenn das mobilisierte Kapital nicht genau überwacht wird, können Investoren es missbrauchen und gleichzeitig in viele Projekte investieren, was dazu führt, dass Investoren ihre Zahlungsfähigkeit verlieren, das Projekt nicht abschließen und das Haus nicht an die Kunden übergeben können. In diesem Fall sind nicht nur die Eigenheimkäufer, sondern auch die Rechte der Hypothekenbank betroffen. Wenn also eine Hypothek auf ein Wohnbauprojekt aufgenommen wird, muss die Bank für die Verwaltung und Überwachung der Hypothekenwerte verantwortlich sein“, schlug Herr Hoang vor.
Ihm zufolge seien klarere Regelungen zur Gewährleistung der Rechte von Eigenheimkäufern beim Umgang mit hypothekarisch belasteten Vermögenswerten in Form einer Projektübertragung erforderlich. Denn die Parteien können durch Übertragung des mit der Hypothek belasteten Immobilienprojekts mit dem Eigentum umgehen und so die Schulden eintreiben.
Herr Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt)
Wohnungsinvestor aus Phu Thanh verpflichtet sich zur Schuldentilgung
Am 25. Juni veröffentlichte das Unternehmen 585, der Investor des Wohngebäudes Phu Thanh (Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt), eine Pressemitteilung, in der es versicherte, dass es die Schulden begleichen werde, um das Haus für den Kunden „zurückzukaufen“.
Derzeit beträgt die Gesamtzahl der Wohnungen im Projekt 833. Dabei hat das Unternehmen das Red Book in Form von zukünftigen Vermögenswerten im Umfang von 219 Einheiten gemäß Hypothekenvertrag Nr. 104 vom 4. August 2010 mit einer Hypothek belastet. Während des Immobiliengeschäfts im Jahr 2010 wurden die Immobilien eingefroren und die Bankzinsen lagen bei bis zu 22 – 23 %/Jahr, was es für das Unternehmen schwierig machte, sein Geschäft zu betreiben und die Schulden bei der Bank zu regeln.
Angesichts der Schwierigkeiten des Unternehmens stimmte die Viet A Bank – Filiale Ho-Chi-Minh-Stadt am 3. November 2022 zu, dass der Investor die Schulden für jede Wohnungsnummer begleicht und die Bank die Hypothek für jede Wohnung erlässt. Bisher hat die Firma 585 die Entschuldung von 6 Wohnungen abgewickelt (davon wurde 1 Wohnung Anfang Juni 2024 neu beliehen). Der Investor schlug vor, dass die Viet A Bank – Filiale Ho Chi Minh-Stadt das Unternehmen in den nächsten drei Jahren weiterhin unterstützt, damit das Unternehmen mehr Zeit hat, gleichwertige Vermögenswerte für die Hypothekentilgung der verbleibenden 213 Wohnungen vorzubereiten (von jetzt bis 2027). Für die 213 Wohnungen, die bei der Viet A Bank mit Hypotheken belastet sind, muss das Unternehmen 585 noch 5 % des Wohnungswerts von den Bewohnern eintreiben, was einem Betrag von über 41 Milliarden VND entspricht. Das Unternehmen 585 bekräftigt, dass die Bewohner nicht gegenüber der Bank, sondern in der Verantwortung des Unternehmens liegen.
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Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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