لماذا يرتفع سعر السكن الاجتماعي المستعمل يوما بعد يوم؟

[إعلان 1]

مساكن منخفضة الدخل ولكنها لم تعد منخفضة السعر

في الآونة الأخيرة، وبما أن المعروض من الشقق بأسعار معقولة لم يظهر أي علامات تحسن، وخاصة في المناطق غير البعيدة عن وسط المدينة، سعى العديد من الناس إلى شراء شقق سكنية اجتماعية قديمة.

ورغم أن هذه الشقق تعتبر مساكن اجتماعية ويتم استخدامها منذ سنوات عديدة، إلا أنها تباع حاليا بأسعار تفوق قدرة أصحاب الدخل المنخفض. على سبيل المثال، مشروع Felix Homes في Go Vap (HCMC)، والذي تم الإعلان عنه للبيع بمبلغ 14 مليون دونج/متر مربع في عام 2017، هو مشروع إسكان اجتماعي لاقى استحسانًا كبيرًا من قبل العديد من الناس. لأن في ذلك الوقت كان الأشخاص الذين يقل دخلهم عن 9 ملايين دونج شهريًا ما زالوا يحصلون على 70% من قيمة الشقة من البنوك بأسعار فائدة تفضيلية، مع سداد على فترات تتراوح بين 15 و20 عامًا. بمبلغ يقارب 240 مليون دولار، يمكن للمشترين امتلاك شقة في هذا المشروع السكني الاجتماعي.

لكن من خلال البحث، يتم حاليًا بيع شقة في فيليكس هومز بمساحة 56 مترًا مربعًا مقابل 1.69 مليار دونج، أي ما يعادل حوالي 30 مليون دونج/متر مربع. بالإضافة إلى ذلك، هناك بائعين يبيعون شققًا في هذا المشروع بأسعار تتراوح من 35 إلى 45 مليون دونج/م2.

لماذا يُفرط في استخدام المساكن الاجتماعية؟ الصورة ١ — مشروع فيليكس هومز للإسكان الاجتماعي في جو فاب.

في هانوي، تم الإعلان عن مشروع NOXH @Home في Yen So (هوانغ ماي، هانوي) بقيمة 1.2 مليار دونج/شقة 55 مترًا مربعًا، مع التسليم في نهاية عام 2018 وقرض لمدة 20 عامًا بأسعار فائدة تفضيلية. وبالتالي، فإن كل متر مربع من هذا المشروع يكلف حوالي أكثر من 20 مليون دونج، وهو سعر غير مناسب للغاية مقارنة بمشروع الإسكان الاجتماعي ولكنه أرخص أيضًا من بعض مشاريع الشقق التجارية في ذلك الوقت.

لكن في الوقت الحاضر، يتم بيع سعر شقة بمساحة 55 مترًا مربعًا في مشروع @Home مقابل 1.75 مليار دونج، أي ما يعادل 31 مليون دونج/متر مربع. بالإضافة إلى ذلك، يتم أيضًا تقديم بعض الشقق الأكبر حجمًا في هذا المشروع للبيع بأسعار تصل إلى 36 مليون دونج/م2.

مع ارتفاع أسعار العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي القديمة، أصبحت القدرة على امتلاك منزل لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية بالنسبة للعديد من الأشخاص أكثر صعوبة من أي وقت مضى. وفي حديثها عن رحلتها في البحث عن منزل، قالت السيدة داو ثو ترانج (35 عامًا، مدينة هوشي منه) إنها وزوجها يبحثان عن منازل ويعاينانها منذ ما يقرب من شهرين الآن ولكنهما لم يجدا منزلًا مرضيًا من حيث السعر والموقع.

وحدات الإسكان الاجتماعي القديمة، رغم أنها مأهولة منذ زمن طويل وتظهر عليها علامات التدهور، إلا أن أسعارها لم تنخفض. اطلعتُ على العديد من المشاريع، لكن لم يُبع أيٌّ منها بأقل من 30 مليون دونج، وهو ما يفوق قدرة عائلتي المالية. أما مشاريع الإسكان الاجتماعي ذات الأسعار المناسبة، فهي بعيدة جدًا أو تتطلب الانتقال إلى محافظات مجاورة، وإذا اشتريتُ منها، فسيكون ذلك صعبًا جدًا على عملي..."، قالت السيدة ترانج.

لماذا يُفرط في استخدام المساكن الاجتماعية؟ الصورة ٢ — يتم إعادة بيع الشقق في فيليكس هومز من قبل العديد من الأشخاص بسعر مضاعف عن السعر الأساسي.

وقالت السيدة ترانج إن فكرة شراء هذا السكن الاجتماعي القديم جاءت من أحد الأصدقاء. وبعد بحث طويل، عثرت عائلة هذا الصديق على شقة قديمة سعرها 28 مليونًا للمتر المربع. لكن إذا حسبنا تكلفة تجديد الشقة، فالسعر حوالي 30 مليون/م2. وهذا السعر بعيد عن متناول أصحاب الدخل المنخفض، لذا فهو ليس خياراً جيداً للعديد من الأشخاص. لذلك فإن فكرة شراء شقق سكنية اجتماعية قديمة ظناً أن سعرها سيكون أرخص لأن الشقق تظهر عليها علامات التدهور هي فكرة غير صحيحة على أرض الواقع.

وبحسب الأبحاث فإن أسعار المساكن الاجتماعية ارتفعت بشكل مستمر في السوق الثانوية وحققت ذروة جديدة في السوق الأولية. على سبيل المثال، تراوح سعر المستثمر في مشروع NHS Trung Van الأخير (هانوي) بين 19 و20 مليون دونج/م2. ناهيك عن الرسوم التي قد تترتب على ذلك، حيث أن عدد الراغبين في شراء منزل في المشروع وتقديم طلبات التسجيل في الوقت الحالي كبير للغاية.

لماذا ترتفع أسعار المساكن الاجتماعية القديمة؟

في الإجابة على هذا السؤال، تقول العديد من الآراء أن العامل الرئيسي المسبب لاستمرار ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية القديمة هو مشكلة العرض.

وبحسب أحدث تقرير لوزارة البناء، في الربع الأول من عام 2023، لم يكن لدى الدولة بأكملها سوى مشروع واحد للإسكان الاجتماعي بمقياس 300 شقة مرخصة حديثًا؛ هناك 5 مشاريع بمقياس 1908 وحدة مؤهلة لبيع المساكن المستقبلية؛ يوجد 4 مشاريع بمقياس 934 شقة تم الانتهاء من بنائها...

ومنها 397 مشروعاً سكنياً للعمال قيد الإنشاء بحجم 453,426 وحدة، و152 مشروعاً قيد الإنشاء بحجم 153,426 وحدة؛ يجري حالياً تنفيذ إجراءات الاستثمار لـ 245 مشروعاً بحجم 300 ألف شقة... ومع وجود العديد من المشاريع في حالة "قيد الإنشاء" وكون العرض الحالي من المساكن الاجتماعية لا يمثل سوى جزء صغير جداً من الطلب، ارتفعت أسعار بعض المشاريع القديمة بشكل حاد لأن الأسعار لا تزال غير مرتفعة للغاية مقارنة بمشاريع الشقق التجارية.

لماذا يستخدم الإسكان الاجتماعي بالفعل مبنى مكون من 3 طوابق؟ — ونأمل أن يساعد تطوير الإسكان الاجتماعي في السنوات القليلة المقبلة العديد من الأشخاص على امتلاك منازلهم.

وبحسب هذا التقرير، ارتفعت أسعار شقق الإسكان الاجتماعي المستعملة المؤهلة للتداول والبيع في سوق العقارات بسرعة كبيرة خلال السنوات الخمس الماضية، حيث وصلت عادة إلى 17 - 19 مليون دونج/م2 (مقارنة بمتوسط سعر البيع الأساسي الذي يتراوح بين 12 - 15 مليون دونج/م2). وفي الوقت الحالي، وصلت أسعار المساكن الاجتماعية في بعض المناطق إلى 21 - 25 مليون دونج/م2، وحتى 30 - 35 مليون دونج/م2، مما يجعلها غير متاحة للعديد من الأشخاص المحتاجين من ذوي الدخل المنخفض.

وبحسب موظفي الوساطة، فإن سعر كل شقة يرتفع أكثر أو أقل اعتمادًا على موقع الشقة واتجاهها والأثاث المصاحب لها وتطور البنية التحتية حول المشروع. وخاصة مع بعض مشاريع الإسكان الاجتماعي التي بنيت في السابق في مناطق ذات بنية تحتية ضعيفة، فقد تطورت هذه المناطق على مر السنين بقوة مع كثافة سكانية عالية، مما تسبب في ارتفاع أسعار الشقق هنا بشكل حاد وأحيانا ضعف السعر الأصلي.

وأضاف الخبراء أن السكن الاجتماعي يحصل على حوافز من سياسات الدولة بشأن رسوم استخدام الأراضي والضرائب وما إلى ذلك، ويرتبط بلوائح لا يمكن نقلها إلا بعد 5 سنوات، وبالتالي فإن السعر الأساسي أقل بكثير من سعر السكن التجاري. ولذلك، عندما يحين وقت النقل، يبدأ سعر المساكن الاجتماعية القديمة في الارتفاع بشكل حاد.

وفي رده على هذه القضية، أشار السيد فو هونغ ثانغ، نائب مدير البحث والتطوير في مؤسسة DKRA في فيتنام، إلى ثلاثة أسباب رئيسية وراء ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية القديمة.

أولاً وقبل كل شيء، يتعلق الأمر بالمسائل القانونية، حيث أن الوقت الطويل الذي يستغرقه الحصول على ترخيص المشروع يزيد من التكاليف الأخرى، بما في ذلك الفائدة، وتكاليف التشغيل، وتكاليف الفرصة البديلة... كل العناصر المذكورة أعلاه أدت إلى تضخم سعر بيع المنتج.

المشكلة الثانية هي مشكلة رأس المال. وبالإضافة إلى الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة المصرفية، أصبحت قنوات تعبئة رأس المال الأخرى مكلفة أيضاً. وأخيرا، يرجع ذلك إلى الارتفاع الحاد في تكاليف المدخلات. لقد ارتفعت أسعار الأراضي وتكاليف العمالة والمواد الخام (الحديد والصلب والرمل والأسمنت وغيرها) بشكل حاد في الآونة الأخيرة.

[إعلان 2]
مصدر