خيار أقل خطورة للعملاء
استمراراً للجلسة السادسة، ناقش مجلس الأمة في قاعة المجلس صباح يوم 31 أكتوبر عدداً من المواد مع آراء مختلفة حول مشروع قانون تنظيم مهنة العقار (المعدل).
وقال رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه في تقديمه للتقرير بشأن شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل):
وفيما يتعلق بمبادئ تنظيم أعمال الإسكان وأعمال البناء المستقبلية، اتفقت بعض الآراء على ضرورة وضع ضوابط للودائع ومواعيد قبول الودائع ومبالغ الودائع في مشروع القانون.
وتشير بعض الآراء إلى إضافة لائحة إيداع لضمان توقيع العقود قبل الوقت الذي تصبح فيه أعمال الإسكان والبناء التي سيتم إنشاؤها في المستقبل مؤهلة للتشغيل. وتتفق بعض الآراء على قبول الودائع فقط عندما "يستوفي المشروع السكني أو الإنشائي شروط وضعه موضع التنفيذ" و"يجري المعاملات وفقاً للأنظمة".
رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه.
وبناء على آراء الحكومة ونواب الجمعية الوطنية في الدورة الخامسة ووفود الجمعية الوطنية وأجهزة الجمعية الوطنية واللجنة الدائمة للجمعية الوطنية اقترحت خيارين:
الخيار 1: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع من العملاء إلا بعد أن تكون المنازل والأعمال الإنشائية قد استوفت جميع شروط الدخول في العمل وأجرت المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون".
يعد هذا الخيار أقل خطورة بالنسبة للعميل، الطرف الأضعف في معاملة العقارات. وبما أن الإيداع لا يتم إلا عندما يصبح العقار مؤهلاً للعمل ويقوم الطرفان بالتوقيع على العقد رسمياً، فإن النزاعات تكون محدودة.
إن محدودية هذا الخيار هو أن المستثمر لا تتوفر لديه الفرصة للحصول على الودائع لضمان توقيع العقود مع العملاء المحتملين؛
إن استلام الودائع من العملاء الذين وقعوا عقود شراء أو إيجار أو بناء مساكن في المستقبل لا يعد وديعة لضمان توقيع العقد بل وديعة لضمان تنفيذ العقد وفقاً لأحكام المادة 328 من القانون المدني، ولم يعد للوديعة أي معنى لأن العقد يتضمن بالفعل أحكاماً بشأن تحصيل قيمة العقد وفقاً لبنود التقدم والجزاءات في حالة عدم قيام الطرفين بتنفيذ التزاماتهما على النحو السليم.
تم اختيار هذا الخيار من قبل الحكومة و15/40 آراء وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.
الخيار 2: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع وفقاً للاتفاق مع العملاء إلا عندما يكون للمشروع تصميم أساسي مقيم من قبل جهة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 24 من هذا القانون.
يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بشكل واضح على سعر البيع أو سعر الإيجار بالشراء للمنزل أو مشروع البناء. "يحدد الحد الأقصى لمبلغ الوديعة من قبل الحكومة، ولكن لا يتجاوز 10% من سعر البيع، وسعر الإيجار، وسعر شراء المساكن، وأعمال البناء، وضمان الالتزام بشروط التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة، ولكل نوع من العقارات".
يساعد هذا الخيار المستثمرين على توقيع عقد إيداع لضمان تنفيذ الاتفاق مع العملاء المحتملين قبل أن يصبح العقار مؤهلاً لدخول العمل.
إن الحد الأقصى لهذا الخيار هو أن المشروع لم يبدأ في البناء بعد، مما يؤدي إلى تحمل العميل للمخاطر؛ في حال تأخر المستثمر عن الموعد المحدد في تنفيذ خطوات التصميم الفني وتصميم الرسومات الإنشائية والتقدم بطلب ترخيص البناء وتنفيذ البناء فإن ذلك يؤثر على حقوق العميل وقد يؤدي إلى نزاعات. واقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أن تقوم الحكومة باستكمال محتوى تقييم الأثر للخطة.
تم اختيار هذا الخيار بناء على آراء 20/40 من وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.
مخاطر الاستفادة من اللوائح القانونية
وفيما يتعلق بشروط إقامة مشاريع الإسكان والبناء المستقبلية، اقترح السيد ثانه أنه ليس من الإلزامي الحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي لمساحة الأرض المخصصة للبناء المرتبطة بأعمال الإسكان والبناء المستقبلية.
"تقرر اللجنة الدائمة لمجلس الأمة قبول وتعديل أحكام الفقرة 8 من المادة 24 وتعديل البندين (ج) و(د) من الفقرة 2 من المادة 14 فنياً على النحو التالي: يجب أن يكون لأعمال الإسكان والبناء المتاحة في المشاريع العقارية شهادة حقوق استخدام الأراضي لمساحة الأرض المبنية بأعمال الإسكان والبناء التي يتم ممارستها؛"
لا يحتاج مشروع الإسكان والبناء الذي يتم إنشاؤه في المستقبل إلى شهادة حقوق استخدام الأراضي، ولكن من الضروري الوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بالأرض عن مساحة الأرض الملحقة بأعمال الإسكان والبناء التي يتم إنشاؤها.
نواب مجلس الأمة في جلسة المناقشة صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول.
وفيما يتعلق بصالات تداول العقارات، تشير العديد من الآراء إلى عدم اشتراط وجود لوائح إلزامية ولكن فقط تشجيع المعاملات العقارية من خلال صالات تداول العقارات.
وافقت اللجنة الدائمة لمجلس الأمة على تعديل ومراجعة ما يلي: إزالة الضوابط الخاصة بالمعاملات العقارية من خلال صالات تداول العقارات في الفصل السابع من مشروع القانون؛ إضافة البند 7 من المادة 8 من مشروع قانون سياسة الدولة في مجال الاستثمار العقاري والأعمال التجارية، تنص على أن "الدولة تشجع المنظمات والأفراد على إجراء معاملات الشراء والبيع والنقل والتأجير وتأجير المنازل وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي من خلال صالات تداول العقارات".
إن الملخص العملي لتطبيق قانون 2014 بشأن تجارة العقارات يوضح أن صالات تداول العقارات الحالية غير قادرة بما يكفي على ضمان السلامة القانونية للمعاملات، فقد حدثت العديد من الحالات التي تسببت فيها صالات تداول العقارات في تعطيل السوق.
وقال ثانه "إن اشتراط إجراء المعاملات من خلال صالات تداول العقارات سيؤدي إلى خطر الاستفادة من اللوائح القانونية، وليس ضمان تنفيذ مهمة تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة" .
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)