بعض الأفكار حول تجارة حقوق استخدام الأراضي

[إعلان 1]

وفي الآونة الأخيرة، أصدر رئيس الوزراء فام مينه تشينه توجيهات إلى وزارة البناء برئاسة والتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والوكالات ذات الصلة لدراسة إنشاء قاعة لتداول حقوق استخدام الأراضي.

ملخص: اقترح القرار رقم 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة التنفيذية المركزية بشأن مواصلة الابتكار وتحسين المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها الحل: "الإعلان عن أسعار الأراضي، وفرض المعاملات من خلال قاعات التداول، والدفع من خلال البنوك، وعدم استخدام النقد". وبناء على هذا الأساس السياسي، ومن أجل أن تعمل سوق العقارات بشكل مفتوح وشفاف، وجه رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤخرا وزارة البناء برئاسة والتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والوكالات ذات الصلة لدراسة إنشاء قاعة لتداول حقوق استخدام الأراضي. ومن أجل المساهمة في تقديم المزيد من وجهات النظر حول هذه السياسة، تناقش هذه المقالة الأساس والأهداف والضرورة وخبرة بعض البلدان، ومن ثم تقترح بعض الحلول ذات الصلة.

1. إن قاعات تداول العقارات ليست قضية جديدة في بلدنا. تشكل القواعد المنظمة لتداول العقارات والمعاملات التي تتم من خلال صالات تداول العقارات أحد أحكام قانون تنظيم الأعمال العقارية لسنة 2014 لتعزيز الشفافية والأمان في المعاملات العقارية. تنص المادة 6 من المادة 3 من قانون المعاملات العقارية لسنة 2014 على ما يلي: "قاعة تداول العقارات هي المكان الذي تتم فيه معاملات شراء وبيع ونقل وتأجير وإعادة تأجير العقارات".

وفقاً للوائح القانونية السارية، يتم إنشاء صالات تداول العقارات من قبل المؤسسات التي تقوم بالأنشطة التالية: إجراء معاملات شراء وبيع ونقل وتأجير وإعادة تأجير وتأجير وشراء العقارات؛ تنظيم بيع ونقل وتأجير وتأجير فرعي وشراء الإيجار العقاري؛ تقديم معلومات العقارات وإدراجها وتقديمها علنًا للأطراف المهتمة؛ التحقق من وثائق العقارات للتأكد من أنها مؤهلة للمعاملة؛ العمل كوسيط بين الأطراف لتبادل والتفاوض وتوقيع العقود الخاصة بشراء وبيع ونقل وتأجير وتأجير فرعي وشراء الإيجار مع الشراء للعقارات.

تنص المادة 107 من القانون المدني لسنة 2015 على أن العقار يشمل الأرض؛ منزل، أعمال بناء ملحقة بالأرض؛ الأصول الأخرى المرتبطة بالأراضي والمنازل وأعمال البناء. وبناءً على ذلك، فإن أنشطة قاعة تداول العقارات تشمل الخدمات المتعلقة بمعاملات حقوق استخدام الأراضي. التداول عبر البورصة ليس إلزاميا بل هو حسب اختيار البائع والمشتري.

كلف رئيس الوزراء مؤخرا وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والوزارات والهيئات ذات الصلة بدراسة إنشاء سوق لتداول حقوق استخدام الأراضي. وتعكس هذه السياسة عزم رئيس الوزراء والحكومة على التنمية الاقتصادية، وتجذب انتباه المجتمع. في الوقت الحالي، لا يزال نموذج تداول حقوق استخدام الأراضي قيد المناقشة. تعمل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على تطوير خيارين بشأن أرضيات تداول حقوق استخدام الأراضي لعرضهما على رئيس الوزراء لاتخاذ القرار بشأنهما، على النحو التالي على وجه التحديد:

- الخيار الأول: تطوير وتحديث نموذج سوق العقارات وفقاً لقانون الأعمال العقارية في اتجاه احترافي بإشراف الدولة.

- الخيار الثاني: إنشاء قاعة تداول متخصصة لحقوق استخدام الأراضي.

ويتمثل الاتجاه العام في النص على مبدأ أن تكون صالات تداول العقارات تابعة للدولة، وليست مخصصة للمؤسسات، ويجب في الوقت نفسه توسيع نطاقها ليشمل جميع أنواع الأراضي في المعاملات. يجب أن تكون قاعة التداول متصلة بنظام المعلومات وقاعدة بيانات الأراضي والبناء لتحديثها بشكل متزامن مع النظام.

وهكذا، إذا تم إنشاء قاعة تداول حقوق استخدام الأراضي وفقاً للخيارات المذكورة أعلاه، على الرغم من أنها تتمتع بنفس طبيعة قاعة تداول العقارات وفقاً لأحكام قانون الأعمال العقارية الحالي (كوسيط في المعاملات العقارية بشكل عام، وحقوق استخدام الأراضي بشكل خاص)، سيكون هناك العديد من الاختلافات في التنظيم والتشغيل. وبناءً على ذلك، ستعمل بورصة حقوق استخدام الأراضي "كمنظمة خدمة عامة للدولة للإدارة".

هل من الضروري إنشاء بورصة منفصلة لحقوق استخدام الأراضي؟ (توضيح)

2. لقد جذبت سياسة إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي والآراء الأولية من الوكالات الحكومية ذات الصلة انتباه ومناقشة الشركات والأفراد والباحثين وصناع السياسات.

وفي تقييم لضرورة إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي، أكدت العديد من الآراء على مزايا التداول من خلال البورصة مثل: التحكم في قانونية قطع الأراضي والعقارات التي يتم طرحها في الأعمال التجارية؛ - التحكم في قيم المعاملات العقارية الفعلية، وبالتالي تشكيل قاعدة بيانات للأراضي وأسعار الأراضي القريبة من السوق؛ تعزيز الثقة وتقليل المخاطر والنزاعات عند التعامل في حقوق استخدام الأراضي؛ مكافحة الخسارة الضريبية، وخلق بيئة عمل صحية...

يمكن القول أن الهدف الأكبر من إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي هو ضمان شفافية المعلومات، وتقليل المخاطر في المعاملات بسبب نقص المعلومات، وبالتالي المساعدة في بناء نظام بيانات كامل ودقيق نسبيًا بشأن المعاملات وأسعار البيع والشراء القريبة من أسعار السوق لخدمة إدارة الدولة للأراضي والأعمال العقارية بشكل فعال.

ومع ذلك، هناك العديد من المخاوف بشأن ضرورة تبادل حقوق استخدام الأراضي، وخاصة في جوانب مثل خلق التكاليف والإجراءات التي تضيف أعباء على الأشخاص والشركات المشاركة في المعاملات؛ إذا كان من الإلزامي التداول من خلال البورصة، فسوف يحد ذلك من حرية الناس في التداول؛ إذا كان الأمر إلزاميًا دون وجود آلية جيدة للرقابة والتشغيل، فقد يؤدي إلى "احتكار" المعلومات، والسلبية، والتلاعب، وتشويه السوق.

وعلى وجه الخصوص، ترى بعض الآراء أنه أصبح لدينا الآن لوائح ومؤسسات لضمان شفافية سوق العقارات مثل اللوائح الخاصة بالشروط والإجراءات وعقود المعاملات العقارية؛ التزامات الشفافية للمستثمرين في المعاملات العقارية؛ توثيق عقود المعاملات العقارية…

فهل المشكلة الحقيقية تكمن في غياب آليات وأدوات الإدارة أم في الاستخدام غير الفعال للأدوات الموجودة؟ هل لا تزال قدرات ومسؤوليات الموظفين المعنيين محدودة؟ ومن ثم، فإن "مسألة ما إذا كان إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي من شأنه أن يساعد في جعل السوق أكثر شفافية أم لا لا تزال مجرد فرضية في الوقت الحاضر".

3. ومن أجل توفير أساس أفضل للتقييم، قمنا بالاطلاع على تجارب بعض البلدان في المنطقة وحول العالم فيما يتعلق بأرضيات تداول حقوق استخدام الأراضي والحلول اللازمة لضمان الشفافية والسلامة في المعاملات العقارية.

من خلال المناقشات مع الزملاء في جمعيات العقارات في بلدان مثل الولايات المتحدة وكوريا وسنغافورة وتايلاند وإندونيسيا…. لقد وجدنا أن هذه البلدان ليس لديها بورصات خاصة بها لحقوق استخدام الأراضي. في الولايات المتحدة، يتم نشر المعلومات المتعلقة بالعقارات (المنازل والأراضي) على بوابة العقارات الأمريكية من خلال قوائم خدمة القوائم المتعددة (MLS).

يحتوي هذا الطابق على معلومات عن المنازل والأراضي والعقارات للبيع والعقارات الجديدة والعقارات القديمة والعقارات التجارية والعقارات الاستثمارية... لخدمة أنشطة البيع والشراء للوسطاء. لا ينتمي موقع MLS.com أو MLSs التابع للدولة إلى حكومة الولايات المتحدة.

يتم تشغيل هذا الموقع بشكل خاص مقابل رسوم للبائعين في عملية شراء وبيع العقارات في الولايات المتحدة. يجب إدراج أي عقار يرغب في تداوله في السوق في نظام MLS حتى تصبح المعلومات عامة. يجب أن تتم التجارة من خلال وسطاء مرخصين. عادة ما يكون وسيط البائع ووسيط المشتري. تتضمن رسوم الوساطة في سعر البيع، ما بين 1% إلى 10% حسب المفاوضات والموقع ونوع العقار. تختلف هذه الرسوم من ولاية إلى أخرى، أو حتى داخل الولاية أو المدينة نفسها. يتم تقاسم هذه الرسوم بين الوسطاء والأطراف الأخرى المشاركة في عملية البيع والشراء في وقت الإغلاق.

وفي بعض البلدان الأخرى مثل كوريا وسنغافورة وإندونيسيا، لا يوجد تبادل لحقوق استخدام الأراضي. يوجد في تايلاند بنك للأراضي والإسكان (أو بنك الأراضي) وظيفته شراء وبيع الأراضي، ولكنه يركز على الشراء والبيع لتنظيم الأراضي ودعم الأشخاص الذين لا يملكون أراضي زراعية أو غابات. تشمل الخدمات الرئيسية: الودائع (استقبال الودائع)، قروض الأعمال، قروض المستهلكين لشراء العقارات، شراء الأراضي، صناديق الائتمان، خدمات إدارة الأصول، صرف العملات الأجنبية...

ومن هنا يتجه العديد من الدول إلى جعل المعلومات المتعلقة بالعقارات بشكل عام والأراضي بشكل خاص شفافة في طابق واحد، واستخدام تطبيقات التكنولوجيا لإدارة وتسجيل المعلومات المتعلقة بالعقارات والمعاملات العقارية، واستغلال المعلومات من قاعدة بيانات مشتركة لتبسيط الإجراءات في المعاملات العقارية ونقل الملكية.

4. بناءً على تجربة البلدان الأخرى والتوجه نحو إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي في فيتنام، لدينا الأفكار التالية:

4.1. هل من الضروري إنشاء بورصة منفصلة لحقوق استخدام الأراضي؟

القرار رقم 18-NQ/TW بتاريخ 16 يونيو 2022 للجنة التنفيذية المركزية بشأن مواصلة ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها مع التوجه التالي: "أسعار الأراضي العامة، والمعاملات الإلزامية من خلال قاعات التداول، والدفع من خلال البنوك، وعدم وجود نقد". وبالتالي فإن توجه القرار هو "المعاملات من خلال التبادل" وليس "تبادل حقوق استخدام الأراضي" على وجه التحديد أو يجب أن تكون هناك بورصة تنشئها الدولة وتديرها بشكل مباشر.

ومن ثم، فمن الضروري أن ندرس بعناية إنشاء بورصة منفصلة لحقوق استخدام الأراضي لتجنب التداخل مع بورصات العقارات وفقاً للأنظمة الحالية وضمان الفعالية والكفاءة عند دخول البورصة حيز التشغيل. إذا تم إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي وفقًا لنموذج منظمة الخدمة العامة للدولة، فمن الضروري البحث وتطوير مشروع تجريبي لإنشاء البورصة في عدد من المحليات، وعلى هذا الأساس، تلخيصه وتقييمه قبل تنظيمه رسميًا في القانون.

4.2. هل يجب أن تتم كافة المعاملات العقارية عبر الأرضية؟

إن التعاملات العقارية من خلال قاعات التداول لها العديد من المزايا ولكنها تنطوي أيضا على مخاطر محتملة، وإجراءات متزايدة، وتكاليف، وجوانب سلبية كما ذكرنا في القسم 2 أعلاه.

ولمواكبة الظروف العملية الحالية، فإننا نرى أنه ينبغي تنظيم المعاملات العقارية من خلال البورصة بطريقة مشجعة كما في مشروع قانون الأعمال العقارية لخلق عادات تدريجية في المجتمع، مما يساعد على تعزيز استقلالية الكيانات في اختيار أشكال الأعمال والمعاملات؛ وفي الوقت نفسه، فإنها تجبر البورصات على تحسين الجودة والأسعار باستمرار لضمان القدرة التنافسية وجذب العملاء وفقًا لآليات السوق.

4.3. ماذا يمكننا أن نتعلم من تجارب دول المنطقة والعالم؟

لكل دولة نظامها الخاص في ملكية الأراضي. ومع ذلك، تعمل البلدان على تشغيل الأسواق على أساس مبدأ ضمان شفافية المعلومات. ويمكننا الإشارة إلى تجربة الدول الأخرى فيما يتعلق بقواعد بيانات العقارات، والإفصاح الإلزامي عن المعلومات الموجودة في قواعد بيانات العقارات. تتوفر لدى كافة البلدان أنظمة معلوماتية متكاملة بشأن أسواق الإسكان والأراضي والعقارات.

حتى الآن لم نقم بذلك بشكل جيد ولم نحقق النتائج المرجوة. نحن بحاجة إلى تلخيص وتقييم هذه السياسة وتنظيم التنفيذ لتحسينها حتى نتمكن من الحصول على مركز بيانات لتشغيل سوق شفافة. وهذا مناسب وممكن في سياق التحول الرقمي القوي الذي تشهده بلادنا اليوم. إن التحكم في التدفق النقدي وتنظيم المعاملات المصرفية والتحقق منها سيساعد في تحقيق هذا الهدف.

لأن المعلومات الكاملة عن السوق والمدفوعات غير النقدية ستجلب الشفافية؛ عندما تكون الأرضية شفافة، لا يضطر الناس إلى المتابعة. علاوة على ذلك، ومع تطور سوق الخدمات القانونية، فإن الاستخدام المتزايد لخدمات كاتب العدل والمحامين وما إلى ذلك عند إجراء المعاملات العقارية سيساهم أيضًا في شفافية السوق وتقليل المخاطر في المعاملات.

4.4. توصية

تم إضفاء الشرعية على نموذج قاعة تداول العقارات بموجب قانون الأعمال العقارية وتم تنفيذه عمليًا للمعاملات العقارية بما في ذلك حقوق استخدام الأراضي والأصول الموجودة على الأرض.

توفر صالات تداول العقارات خدمات المعاملات العقارية لأغراض تجارية بين المستثمرين والأشخاص ويمكنها تقديم خدمات المعاملات العقارية بالكامل لأغراض غير تجارية بين الأشخاص إذا كان لدى الأشخاص حاجة لذلك. وهذا أيضًا شيء يثير اهتمام المديرين ويعتبرونه أحد أسباب الحاجة إلى البحث وإنشاء بورصة لحقوق استخدام الأراضي.

لذلك ننصح بتنفيذ خطة إتقان نموذج سوق العقارات وفقاً لقانون تنظيم الأعمال العقارية بشكل احترافي وتحت إشراف الدولة.

وتتوافق هذه الخطة مع سياسة الحزب وتحت إدارة الدولة، وتتجنب التداخل في الوظائف، والحصول على بيانات المعلومات للإدارة، وضمان مبادئ السوق، وحرية الأعمال، وحرية اختيار الأشخاص والشركات، وتحقيق الكفاءة دون إنشاء أجهزة جديدة، وزيادة الإجراءات الإدارية، وزيادة الوقت، وزيادة تكاليف الامتثال، وما إلى ذلك.

ومن السهل أن نرى أن حتى مشاركة أجهزة الدولة في الاجتماعات لمناقشة خطة إنشاء هذا النموذج الأرضي الجديد أمر مكلف للغاية، والوقت اللازم للتوصل إلى خطة مناسبة، متزامنة مع قوانين متخصصة أخرى، هل سيكون في الوقت المناسب لإدراجها في مشروع قانون الأراضي (المعدل) المتوقع إقراره من قبل الجمعية الوطنية في أكتوبر 2023، وإذا كان في الوقت المناسب، فهل سيكون حلاً متسرعًا عندما يكون الوقت المخصص للبحث وتقييم الأثر قصيرًا جدًا؟

(المصدر: صحيفة البناء)

[إعلان 2]
مصدر