تحسين التكلفة، مشكلة محيرة لشركات العقارات

يعد تحسين التكاليف أحد الحلول التي يجب على شركات العقارات "التفكير فيها بجدية" لتقليل التكاليف.

يعد تحسين التكاليف أحد الحلول التي يجب على شركات العقارات "التفكير فيها بجدية" لتقليل التكاليف.

ارتفاع التكاليف وارتفاع أسعار المساكن، والشركات تشعر بالقلق بشأن المبيعات الصعبة

وفي الاستراتيجية لتوقع دورة النمو الجديدة، قالت السيدة نجوين ثانه هونغ، مديرة الاستثمار في شركة نام لونج، إن القوانين التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 قد خلقت نهجًا مرنًا للشركات، بما في ذلك الاستحواذ على المشاريع وتحويل استخدام الأراضي وعمليات الدمج والاستحواذ والمشاركة في المزادات.

ومع ذلك، فإن المشاركة في مزادات الأراضي تشكل تحديات من حيث تكاليف المدخلات، مما يتسبب في ارتفاع أسعار المساكن، مما يؤثر على إمكانية وصول مشتري المنازل إليها. يجب على الشركات أن تفكر بعناية في تقديم أسعار معقولة تلبي احتياجات المشترين مع ضمان الأرباح.

"إن الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد تزيد من تكاليف المدخلات للمستثمرين. وقالت السيدة هونغ "إن هذه مشكلة صعبة، وخاصة في سياق ارتفاع أسعار الأراضي وغيرها من التكاليف"، مضيفة أن أسعار العقارات من غير المرجح أن تتجنب اتجاها تصاعديا بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات بشكل متزايد.

يتساءل العديد من المستثمرين عما إذا كان عليهم الاستثمار في المشروع عندما ترتفع تكاليف المدخلات، لأنه بالإضافة إلى العوامل التي يمكن خفضها بشكل استباقي مثل تكاليف الإدارة، يجب على المستثمرين بالتأكيد ضمان الأرباح للحفاظ على الجهاز وتطويره في المستقبل.

لتقليل ضغط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي.

"في ظل ارتفاع التكاليف، لا يملك المستثمرون سوى خيارين. الأول هو أن تهدف وتبيع ثم تفعل، والثاني هو أن لا تفعل. وقالت السيدة هونغ "إن القيام بشيء ما يجب أن يكون مربحًا ويجب أن يتطور العمل، ولكن عندما تكون التكلفة مرتفعة للغاية، فكيف يمكننا القيام بذلك؟".

وأكد تقرير السوق الذي أصدرته شركة CBRE Vietnam مؤخرًا أن أسعار العقارات في مدينة هوشي منه ستواصل الاتجاه الصعودي لعام 2024، في سياق التحسن الطفيف في المعروض من المساكن، ولا تزال الفجوة بين القطاعات كبيرة جدًا. ومن المتوقع أن تضم المدينة 9 آلاف شقة فقط و2000 منزل تاون هاوس، 83% منها في قطاع العقارات الفاخرة الراقية بأسعار تتجاوز 60 مليون دونج/متر مربع.

قال السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه، إن سوق العقارات في مدينة هوشي منه يواجه مشكلة كبيرة: عدم التوازن بين قطاعات السوق. في حين أن الطلب على السكن بين ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض يشكل الأغلبية، فإن معظم الموارد تتركز في المشاريع الراقية - والتي يكون الطلب عليها محدودا.

وقال السيد نجيا إن أسعار العقارات في مدينة هوشي منه تتقلب حاليا عند مستوى 45 - 50 مليون دونج/متر مربع، وهو ما يعادل حوالي 3 مليارات دونج لشقة بمساحة 60 مترا مربعا.

"تلعب أسعار الأراضي وتكاليف التمويل دورًا كبيرًا في رفع أسعار المساكن. وعلى وجه الخصوص، فإن تكاليف الاقتراض ومدة المشروع تزيد بشكل كبير من الضغوط على التكاليف"، كما قال السيد نجيا.

شارك السيد تران ثانه هاي، رئيس قسم الاستثمار في فينا ليفينج (التابع لشركة فينا كابيتال)، الرأي نفسه قائلاً إنه ليس هذا العام فقط، بل وأيضاً في العام أو العامين المقبلين، ستستمر أسعار المساكن في الارتفاع عندما يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وتتعرض الشركات نفسها أيضًا لقدر لا يستهان به من الضغوط مع ارتفاع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلى جانب تكاليف استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها. وستؤدي هذه العوامل إلى دفع سعر البيع النهائي إلى مستويات باهظة.

كيفية خفض سعر المنزل؟

دخل سوق العقارات عام 2025 مع العديد من توقعات النمو الجديدة، ولكن في حديثه مع مراسل صحيفة داو تو، قال رئيس شركة عقارية في مدينة هوشي منه إن السوق لا يزال يعاني من العديد من الإصابات وأن ثقة السوق لا يتم استعادتها إلا تدريجياً. أما بالنسبة للشركات، فلا تزال العديد من الشركات تواجه صعوبات بسبب القضايا القانونية والمخزونات الكبيرة واضطراب التدفق النقدي.

ناهيك عن ذلك، فإن تنفيذ المشاريع الجديدة وكذلك التعامل مع قضايا المتأخرات القديمة لا تزال تواجه عقبات، مما يؤدي إلى زيادة التكاليف، وكلما طالت فترة الانتظار القانونية، ارتفعت التكاليف.

يعتقد هذا الشخص أن الشركات يجب أن تتعاون على نطاق واسع وتزيد من معاملات الدمج والاستحواذ لجذب مصادر رأس مال جديدة. الأمر الأكثر أهمية هو كيفية حل المشاكل القانونية بسرعة وفعالية، وتقليل التكاليف. ويجب على الشركات أيضًا اختيار السوق المناسب، والقطاع المناسب، واستهداف العملاء المحتملين المناسبين، وموازنة تكاليف الاستثمار والأرباح المعقولة للحصول على منازل حقيقية وعقارات حقيقية وقيمتها الحقيقية.

قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إنه في عام 2024، ولأول مرة، سوف يهيمن قطاع الإسكان الفاخر على سوق العقارات بالكامل في مدينة هوشي منه، وفي الوقت الحالي، لم يعد هناك معروض من الإسكان المتوسط ​​​​والمعقول التكلفة في مشاريع الإسكان التجاري. ويؤدي هذا الواقع إلى مزيد من تشويه هيكل المنتجات الإسكانية في سوق العقارات في مدينة هوشي منه.

وقال السيد تشاو إنه من أجل خفض أسعار المساكن، من الضروري زيادة المعروض من المساكن، وخاصة المساكن بأسعار معقولة. ولكن لزيادة العرض، يتعين علينا حل أكثر من 148 مشروعًا متوقفًا ومعلقًا. "تحتاج مدينة هوشي منه والشركات إلى زيادة منتجات الإسكان، وخاصة منتجات الإسكان بأسعار معقولة. وفي الوقت نفسه، إذا تم تنفيذ مليون مسكن اجتماعي بنجاح، فإن أسعار المساكن سوف تنخفض"، كما قال السيد تشاو.

ومن منظور آخر، قالت السيدة دونج ثوي دونج، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه من أجل تقليل ضغوط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي. ويتطلب هذا استثمارًا متزامنًا في البنية التحتية مثل أنظمة النقل والمترو والجسور والطرق، لضمان الاتصال المريح بين الضواحي ومركز المدينة.

ومع ذلك، في مدينة هوشي منه، لا تزال عملية تطوير المناطق الحضرية الضواحي مثل كوتشي أو نها بي تواجه العديد من العقبات بسبب الافتقار إلى وصلات البنية الأساسية. ولتحقيق هذا الهدف، يتعين على الحكومة إعطاء الأولوية للاستثمار في الطرق السريعة والحزامية، وبالتالي تهيئة الظروف لتنمية صناديق الأراضي بأسعار معقولة للإسكان التجاري.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html