احسب سعر الفائدة على القرض بعناية

وفي هذا السياق، اقترحت وزارة البناء مؤخرا في مشروع القرار الخاص برأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي حزمة ائتمانية بقيمة 100 ألف مليار دونج للقروض التفضيلية، والتي من المتوقع أن تخلق اختراقا لقطاع الإسكان الاجتماعي.

مشاكل في صرف الائتمان

في أوائل أبريل 2023، وافقت الحكومة في القرار 338/QD-TTg على تنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021 - 2025". وبهدف السعي بحلول عام 2030، يبلغ إجمالي عدد الشقق المنجزة حسب المحليات نحو 1,062,200 وحدة. ومن بينها المرحلة 2021 - 2025 التي سيتم فيها إنجاز 428 ألف وحدة؛ المرحلة 2025 - 2030 تستكمل 634,200 وحدة.

إن اقتراح وزارة البناء بتخصيص حزمة ائتمانية بقيمة 100 ألف مليار دونج يعد مناسبًا في سياق نقص رأس المال اللازم لتطوير الإسكان الاجتماعي. الصورة: ثانه هاي

ولتنفيذ المشروع، وافقت الحكومة أيضًا على اقتراح بنك الدولة الفيتنامي بتخصيص 120 ألف مليار دونج في 4 بنوك تجارية مساهمة معينة من قبل الدولة، بمعدل فائدة قرض 8.7٪ سنويًا للمستثمرين و8.2٪ سنويًا للمشترين والمستأجرين للمساكن الاجتماعية. اعتبارًا من 1 يوليو 2023، سيعلن البنك المركزي كل 6 أشهر عن أسعار الفائدة التفضيلية على القروض للبنوك التجارية المشاركة، مما يعني أنه يمكن تعويم أسعار الفائدة وفقًا للسوق.

مع تحديد البنك المركزي لسعر فائدة أقل بنسبة 1.5 - 2% فقط سنويًا من المستوى العام للقروض المتوسطة والطويلة الأجل، تقدمت سلسلة من البنوك التجارية (بنك TP، وبنك VP، وبنك MB، وبنك Techcom، وبنك HD) بطلب "تقاسم الكعكة" مع مبلغ التسجيل للمشاركة في البرنامج وهو 5000 مليار دونج لكل بنك، مما يرفع مصدر رأس المال الداعم لسعر الفائدة إلى 145000 مليار دونج.

ولكن للأسف، بعد مرور ما يقرب من 20 شهراً على تطبيق هذه الحزمة الائتمانية، رفضها الناس لأن القواعد التي وضعها البنك المركزي لا تتناسب مع قدراتهم المالية. ولذلك، وبعد مرات عديدة من "الموازنة بين الأمرين"، قرر البنك المركزي في أوائل سبتمبر/أيلول 2024 خفض أسعار الفائدة إلى 7% سنويا للمستثمرين و6.5% سنويا لمشتري المنازل.

ومع ذلك، وفقًا للتقييم، فإن التنظيم على مثل هذه أسعار الفائدة لا يزال مرتفعًا للغاية بالنسبة لمشتري المنازل، وبالتالي فإن حزمة الائتمان هذه لا تزال في حالة بطيئة حتى الآن، وهو ما يتضح من التقرير التفصيلي لوزارة البناء بشأن تنفيذ حزمة الائتمان التفضيلية بقيمة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي.

وعلى وجه التحديد، بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024، كان لدى 34/63 منطقة فقط وثائق تعلن عن 83 مشروعًا مؤهلاً للحصول على قروض تفضيلية على بوابة المعلومات الإلكترونية، بإجمالي ديون مستحقة تم صرفها بقيمة 1783 مليار دونج (منها العملاء من الشركات: 1633 مليار دونج؛ مشتري المنازل: 150 مليار دونج)، وهو ما يمثل حوالي 1.1٪ من إجمالي رأس المال الداعم المسجل.

"إن تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي يواجه في الوقت الراهن العديد من الصعوبات. في الربع الثالث من عام 2024 وحده، سيتم تنفيذ 8 مشاريع على مستوى البلاد، بحجم 4960 شقة؛ 3 مشاريع معتمدة لسياسة الاستثمار بحجم 2676 شقة؛ ويوجد مشروع واحد فقط مكتمل جزئيًا، ويحتوي على 200 شقة. وبحسب حصيلة التقارير الواردة من المحليات، فمنذ عام 2021 وحتى نهاية الربع الثالث من عام 2024، أنجزت الدولة بأكملها 79 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، بحجم 42414 وحدة؛ "بدأ بناء 131 مشروعاً بحجم 111,687 شقة" - أفاد مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) هوانج هاي.

الأولوية لمشتري المنازل

وبحسب البيانات المجمعة التي أعلنتها وزارة البناء، فإن البلاد بأكملها لديها حتى الآن ما يزيد عن 143 ألف شقة سكنية اجتماعية مكتملة وقيد الإنشاء، والهدف المتمثل في بناء 428 ألف شقة في الفترة 2021-2025 من المشروع يكاد يكون مستحيلا، لأنه في أقل من 13 شهرا، يمكن فقط "بمعجزة" إكمال ما يصل إلى 258 ألف شقة جديدة. يجب تأجيل حلم امتلاك منزل قريبًا للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعمال.

وقال رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه لي هوانج تشاو إن الإسكان الاجتماعي يمثل سياسة رئيسية للحزب والدولة. ويتجلى ذلك أيضًا من خلال التصميم على تعديل واستكمال قانون الإسكان 2023 وقانون الأراضي 2024 وعدد من المراسيم التوجيهية بموجب القانون مع التزامن والتناسق في اللوائح الخاصة بالإسكان الاجتماعي.

ومع ذلك، فإن آليات مصادر الائتمان التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي لا تزال تعاني من العديد من أوجه القصور، والتي تستحق القلق، ولا سيما الافتقار إلى "رأس المال التأسيسي" أو، إذا كان موجودا، فإن القواعد صارمة إلى حد ما، بحيث لا يتمكن الأشخاص من الوصول إليه أو يواجهون صعوبة في الوصول إليه.

"ينص المرسوم الحكومي رقم 100/2024/ND-CP على: مستوى رأس المال، ومعدل الفائدة التفضيلي، ومدة وصرف القروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي (7.92٪ / سنة لمستثمري الإسكان الاجتماعي للبيع والإيجار والشراء؛ 6.6٪ من المشاريع للإيجار فقط)، مما خلق الظروف للمستثمرين للوصول إلى مصادر الائتمان التفضيلية لتنفيذ المشروع. "ولكن في النشرة الرسمية 4524/NHCS-TDSV المؤرخة 1 أغسطس 2024 لبنك فيتنام للسياسات الاجتماعية، استنادًا إلى المرسوم 100/2024/ND-CP لمشتري المنازل، فإن معدل فائدة القرض البالغ 6.6٪ سنويًا مرتفع" - صرح السيد لي هوانج تشاو برأيه.

وفي مواجهة الوضع المذكور أعلاه، ومن أجل توسيع مصادر رأس المال التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، اقترحت وزارة البناء في مشروع القرار بشأن مصادر رأس المال التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، الذي تتشاور فيه مع الوزارات والفروع قبل تقديمه إلى الحكومة لإصداره، تنفيذ حزمة تفضيلية بقيمة 100 ألف مليار دونج للقروض من مصادر رأس المال السندات، سارية لمدة 5 سنوات. وهذه هي المرة الأولى التي تقترح فيها وزارة البناء تطبيق حزمة إسكان اجتماعي عن طريق إصدار السندات.

وعليه فإن سعر الفائدة على هذه الحزمة الائتمانية التفضيلية سيكون مساوياً لسعر الفائدة للأسر الفقيرة الذي يقرره رئيس الوزراء في كل فترة؛ فترة الصرف حتى صرف كامل حزمة الائتمان، على ألا تتجاوز 31 ديسمبر 2030.

وفي معرض حديثه عن هذه القضية، قال نائب رئيس نادي هانوي العقاري نجوين ذي ديب إن اقتراح وزارة البناء في مشروع القرار بشأن رأس المال التفضيلي لتطوير الإسكان الاجتماعي يشكل اختراقاً لأنه يوسع رأس مال التنمية ويخلق فرصاً لمشتري الإسكان الاجتماعي. ولكن من الضروري أيضًا توضيح القواعد الخاصة بأسعار الفائدة على الإقراض لهذه الحزمة الائتمانية، والتي يكون فيها مشتري المنازل هم المحور ويجب منحهم الأولوية.

"إذا كان معدل الفائدة على قروض حزمة الائتمان البالغة 100 ألف مليار دونج مساويًا لمعدل الفائدة على قروض الأسر الفقيرة الذي قرره رئيس الوزراء في كل فترة، بناءً على المرسوم 100/2024/ND-CP البالغ 6.6٪ سنويًا، فسيكون من الصعب تشجيع الناس على اقتراض المال لشراء المساكن الاجتماعية في الوقت الحالي، لأن معدل الفائدة على القروض وفقًا للقرار السابق 486/2023/QD-TTg كان 4.8٪ سنويًا فقط" - قال السيد نجوين ذي ديب.

وبمشاركة نفس الرأي، اقترح رئيس اتحاد رجال الأعمال الماليزي لي هوانج تشاو أن تنظر الحكومة في السماح باستمرار تنفيذ اللائحة الخاصة بسعر فائدة الإقراض البالغ 4.8٪ سنويًا وفقًا للقرار 486/2023/QD-TTg الصادر عن رئيس الوزراء. ويقوم بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية حاليا بتنفيذ برنامج "قرض لدعم الأسر الفقيرة بالسكن" بمعدل فائدة 3% سنويا، لذا من الأفضل تطبيق معدل فائدة قرض للمشترين والمستأجرين للسكن الاجتماعي بنسبة 3-4.8% سنويا، لتشجيع مشتري المنازل، وتحفيز السوق، وخلق الحافز للمستثمرين لتسريع تنفيذ المشروع.

 

إن اقتراح وزارة البناء لحزمة ائتمان بقيمة 100 ألف مليار دونج مناسب للغاية في سياق النقص الحالي في رأس المال لتطوير الإسكان الاجتماعي، ولكن من الضروري أيضًا التعلم من الدرس الواضح من حزمة الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج بموجب القرار 33/2023/NQ-CP بدون مقترضين، حيث من الضروري دراسة اللوائح المتعلقة بالشروط وأسعار الفائدة على الإقراض بعناية... وفقًا للظروف الفعلية للشعب.

الدكتور نجوين هوي ثانه - خبير مالي

المصدر: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html