كما يعاني أصحاب الدخول المرتفعة من ارتفاع أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه

مع ارتفاع أسعار العقارات في الوقت الحالي، فإن مجموعة العمال ذوي الدخول المرتفعة من 13 إلى 18 مليون دونج شهريًا في المناطق الحضرية: هانوي، دا نانغ، مدينة هوشي منه، بينه دونج، حتى لو ادخروا، سيجدون صعوبة في شراء منزل.

بالدخل الحالي، لا تستطيع مجموعة الأسر العاملة ذات الدخل الأعلى في المدن الكبرى تحمل تكلفة شراء منزل - صورة: B.NGOC

تم إجراء التقييم من قبل جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) في تقرير أبحاث السوق الذي أصدرته مؤخرًا للأسبوع الأول من ديسمبر 2024.

الادخار طوال العام يكفي لشراء 1 - 2 متر مربع من المنزل

وتقسم نتائج مسح مستويات معيشة السكان لعام 2023، الذي أعلنه مكتب الإحصاء العام في أبريل/نيسان من هذا العام، متوسط ​​دخل الأشخاص في المدن الكبرى مثل هانوي، ودا نانغ، ومدينة هوشي منه، وبينه دونغ إلى 5 مجموعات دخل.

وبناءً على ذلك، في عام 2023، ستصل مجموعة الأشخاص ذوي أعلى متوسط ​​دخل في هانوي إلى حوالي 14.4 مليون دونج شهريًا، وستصل مدينة هوشي منه إلى ما يقرب من 13.3 مليون دونج شهريًا، وستصل دونج ناي إلى 13.9 مليون دونج شهريًا، وستصل بينه دونج إلى 18.3 مليون دونج شهريًا.

وبحسب VARS، فإن هذه هي المجموعة من الأشخاص الذين من المتوقع أن يتمكنوا من امتلاك منازل في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه دون الحاجة إلى دعم من الحكومة.

ولكن مع ارتفاع أسعار المساكن حاليًا، حيث تتراوح أسعار الشقق التجارية بين 40 إلى 70 مليون دونج/ ^م2 حسب المنطقة وشريحة الإسكان، فإن حتى هذه المجموعة ذات الدخل المرتفع تجد صعوبة بالغة في شراء منزل.

تفترض دراسة VARS أن كل أسرة بها شخصان في سن العمل تنتمي إلى أعلى فئة دخل، وبالتالي فإن متوسط ​​دخل هذه المجموعة يقدر بنحو 30 مليون دونج شهريًا لكل أسرة، أي ما يعادل حوالي 360 مليون دونج سنويًا.

الحد الأقصى للقدرة على تحمل التكاليف إذا تم تطبيق القاعدة المالية المشتركة هو أن تكاليف السكن لا تتجاوز 1/3 من الدخل، أي ما يعادل حوالي 80 مليون دونج/أسرة/سنة. هذا المبلغ من المال يكفي فقط لشراء شقة بمساحة 1 - 2 متر مربع في هانوي ومدينة هوشي منه اليوم.

وفي الوقت نفسه، يتم الإعلان عن كل شقة تجارية في المدن الكبرى المذكورة أعلاه للبيع بمبلغ يتراوح بين 40 إلى 70 مليون دونج/م²، كما يبلغ سعر بيع شقة صغيرة تبلغ مساحتها حوالي 60 مترًا مربعًا حوالي 2.5 إلى 3.5 مليار دونج/شقة.

في حال قررت المجموعة ذات الدخل المرتفع في هذه المنطقة الحضرية شراء شقة بمساحة 60 مترًا مربعًا مقابل حوالي 3.5 مليار دونج، واقتراض 70٪ من قيمة المنزل من البنك (قرض حوالي 2.45 مليار دونج)، بمعدل فائدة 8٪ سنويًا لمدة 20 عامًا، فإن القسط الشهري سيكون حوالي 25-27 مليون دونج، أي ما يعادل أكثر من 300 مليون دونج سنويًا.

وبالتالي، مع حد أقصى لمدفوعات السكن يبلغ 80 مليون دونج سنويا، فإن كل الأسر ذات الدخل المرتفع تقريبا في المناطق الحضرية لا تستطيع شراء منزل دون دعم من الأقارب والحكومة.

يفتقر السوق بشدة إلى المعروض من المساكن بأسعار معقولة، ولكن صفوفًا من الفيلات التي تبلغ قيمتها ملايين الدولارات والتي لديها ملاك بالفعل تُركت مهجورة لعقود من الزمن - الصورة: B.NGOC

معظم الناس لا يستطيعون شراء منزل.

وبحسب منظمة VARS، فإن القدرة على الوصول إلى السكن وتوفير السكن لغالبية الناس، وخاصة العمال، قد انخفضت بشكل حاد في السنوات القليلة الماضية.

والسبب هو أن أسعار المساكن في المدن الكبرى، والتي أصبحت بالفعل أعلى من القدرة المالية لمعظم الناس، تشهد ارتفاعا سريعا. إن معدل الزيادة في أسعار المساكن أعلى بكثير من معدل الزيادة في دخل الناس.

السبب التالي هو نقص المعروض من المساكن بأسعار معقولة، حيث يركز المعروض الحالي من المساكن بشكل أساسي على الشرائح المتوسطة والعالية وما فوق. هناك عدد قليل جدًا من مشاريع الإسكان التي يقل سعرها عن 30 مليون دونج/ ^م2 ، مما يترك غالبية الناس، بما في ذلك المجموعة الخامسة، دون خيارات شراء منزل مناسبة.

وبحسب VARS، استغل بعض المستثمرين في الآونة الأخيرة ندرة المعروض في السوق لزيادة أسعار البيع بشكل غير معقول، مما تسبب في ارتفاع أسعار العقارات في المناطق التي لا تتمتع بالعديد من مزايا البنية التحتية، مما يسبب صعوبات لأولئك الذين يرغبون في شراء العقارات.

أحد العوامل الرئيسية التي تؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات هو المضاربة. وفي سياق قنوات الاستثمار الأخرى التي لا تزال تشهد الكثير من التقلبات، فإن سيكولوجية تخزين الأصول وتوقع استمرار ارتفاع أسعار العقارات، تدفع العديد من الناس إلى شراء العقارات دون غرض الاستخدام الفعلي.

يشترون العقارات ثم يتركونها مهجورة، لا يستخدمونها، وينتظرون ارتفاع الأسعار، مما يجعل الخلل بين العرض والطلب أكثر خطورة.

بالإضافة إلى ذلك، هناك عامل آخر أقل ذكرًا ولكنه مهم يؤثر على أسعار المساكن وهو تكاليف التمويل. على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، لا يزال يتعين على مشتري المنازل في فيتنام دفع أسعار فائدة متغيرة بعد حوافز تبلغ حوالي 10% أو أكثر. ويضع هذا أيضًا ضغوطًا مالية على مشتري المنازل.

ولخفض أسعار المساكن، ترى منظمة VARS أنه بالإضافة إلى الاستمرار في البحث وتطبيق السياسات التفضيلية على الأراضي والضرائب والقروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة، تحتاج الدولة إلى الاستمرار في تعزيز تحسين البنية التحتية المتصلة، و"تكرار" التنمية الحضرية وفقًا لنموذج TOD - وهو نموذج للتنمية الحضرية يركز على النقل العام. وهذا اتجاه حتمي لحل مشكلة الإسكان بالنسبة لسكان المناطق الحضرية في فيتنام.

إذا تم بناء المناطق السكنية والتجارية والخدمية حول محاور النقل العام مثل القطارات والمترو والحافلات السريعة، فمن المؤكد أن الناس سيكونون على استعداد للانتقال إلى المناطق الضواحي حيث يمكن للشركات تطوير مشاريع بأسعار أقل. عندما يكون العرض كافيا ومناسبا، فإن أسعار المساكن سوف تتكيف تدريجيا مع قيمتها الحقيقية.

المصدر: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm